Acheter un penthouse à Palma de Mallorca

Où trouve-t-on des penthouses à Palma

Un penthouse à Palma (en espagnol ático) est l'appartement du dernier étage d'un immeuble, le plus souvent avec un grand toit-terrasse. L'offre se répartit entre plusieurs barrios de caractères très différents :

• Casco Antiguo : des combles dans des immeubles anciens restaurés ou surélevés, avec vue sur les toits, dans certains secteurs sur la cathédrale ou la mer. Les terrasses sont plutôt plus petites, les règles de construction strictes.
• Santa Catalina et Jonquet : des appartements sous les toits avec terrasse et vue sur la mer, à distance de marche de la halle et des restaurants.
• Paseo Marítimo et Son Armadans : des étages supérieurs avec vue sur la baie, le port de plaisance et la cathédrale.
• Portixol et Molinar : des penthouses près de la promenade avec vue sur la baie, dans un quartier plus calme que le centre-ville.
• Génova, Bonanova, Sant Agustí et Cala Major : des pentes plus vertes avec vue sur la mer, souvent dans des résidences avec piscine commune.
• Nou Llevant et d'autres quartiers neufs : des penthouses modernes avec de grandes terrasses, ascenseur et parking souterrain.

Formes de construction et caractéristiques

Les penthouses de Palma existent sous trois formes de base. La première est le comble d'un immeuble ancien, qui devient après rénovation ou surélévation un appartement avec terrasse. La deuxième est le penthouse dans un immeuble neuf avec ascenseur, parking souterrain et souvent piscine commune, la troisième le penthouse en duplex sur deux niveaux avec escalier vers le toit-terrasse. À Palma, la terrasse sert de pièce de vie en plein air avec salon, coin repas et cuisine extérieure. Une piscine ou un jacuzzi privé n'est possible que si la statique, l'autorisation et la copropriété le permettent.

Ce qui détermine la valeur d'un penthouse

• Vue : cathédrale, baie, montagnes ou toits. Ce qui importe, c'est que la vue reste durablement dégagée.
• Terrasse : taille utilisable, intimité, orientation et protection contre le vent.
• Accès : un ascenseur qui mène directement ou presque jusqu'à l'appartement est un critère de qualité.
• Place de parking et cave : rares dans les barrios centraux et donc déterminantes pour le prix.
• Immeuble et barrio : la qualité du bâti, la copropriété et l'emplacement influencent davantage le prix que la seule situation du penthouse.

Points à vérifier lors de l'achat d'un penthouse à Palma

Terrasse, toit et registre foncier

Le toit est en règle générale une partie commune, et la terrasse d'un appartement dépend le plus souvent d'un droit de jouissance exclusive. Vérifiez dans le registre foncier et le règlement de copropriété ce qui est attribué à l'appartement et qui paie l'entretien. Les surfaces de terrasse ne sont souvent comptées que partiellement dans le calcul de la surface, les prix au mètre carré ne sont donc comparables qu'avec la même base de surface.

Vrai penthouse ou simple appartement sous les toits ?

La désignation penthouse est employée généreusement dans les annonces. Vérifiez si l'appartement occupe réellement le dernier étage, quelle est la taille de la terrasse et si elle est à usage privé ou jouxte des espaces communs.

Piscine, pergola et superstructures

Les piscines, jacuzzis, couvertures fixes et pergolas nécessitent une vérification statique, l'accord de la copropriété et une autorisation de la commune. Dans la vieille ville s'ajoutent des règles d'ensemble et de conservation qui concernent le paysage des toits. Clarifiez avant l'achat ce qui est déjà autorisé.

Étanchéité, état du bâtiment et IEE

L'étanchéité de la toiture est le point le plus sensible d'un penthouse. Renseignez-vous sur son âge, son état et la garantie. Palma exige pour les immeubles collectifs à partir d'environ 50 ans un rapport d'inspection du bâtiment (IEE), renouvelé tous les dix ans. Faites-vous montrer le résultat et les défauts, car les travaux nécessaires sur le toit et la façade sont supportés ensemble par les propriétaires.

Bruit, vue et planification

En haut, on entend moins la rue, mais davantage les bars sur les toits, les climatiseurs et les terrasses voisines. Vérifiez quelles hauteurs de construction sont autorisées sur les terrains voisins afin que la vue soit préservée, et visitez à différents moments de la journée.

Repères de prix, location et revente

Il n'existe pas de statistique de prix sérieuse propre aux penthouses. Les données par barrio d'idealista pour septembre 2026 donnent un repère : moyenne de la ville 5 513 euros par mètre carré, Ciutat Antigua environ 7 300, Portixol-Molinar environ 7 800 et le district de Santa Catalina, Son Armadans et Maritim environ 6 300 euros. Les penthouses se situent, d'après l'expérience, au-dessus de la moyenne de leur barrio, de combien dépend de la terrasse, de la vue et de la qualité du bâti. Les données notariales (Dahler & Company) indiquent pour les appartements de Palma en 2025 en moyenne 3 791 euros par mètre carré, pour 4 430 ventes. À l'achat d'un bien existant s'ajoutent les droits de mutation ITP, qui vont de 8 à 13 % de façon échelonnée aux Baléares. Pour un prix d'achat de 1 million d'euros, cela donne un calcul de 90 000 euros ; pour les constructions neuves achetées auprès d'un promoteur, 10 % de TVA sont dus.

Sur le plan touristique, un penthouse à Palma ne peut pas être nouvellement loué en l'état actuel. Dans les immeubles collectifs, les nouvelles places sont exclues depuis des années, et le conseil municipal a étendu l'interdiction à l'ensemble du territoire de la ville le 28 mai 2026. Les licences existantes demeurent, mais doivent être vérifiées avant l'achat, et pour les usages nouvellement commencés, le droit de la propriété exige l'accord de la communauté de propriétaires. Prévoyez une occupation personnelle ou une location de longue durée. À la revente, la taille du marché de Palma aide : avec environ 4 430 appartements vendus en 2025, c'est le marché le plus profond de l'île. Pour les penthouses justement, la terrasse, la vue et une situation juridique saine décident néanmoins de la demande.

Votre achat immobilier à Palma avec Thomas Mallorca

Notre bureau se trouve à Port d'Andratx, à environ 30 minutes de Palma. De là, nous accompagnons aussi les acheteurs de penthouses à Palma : dans le choix du barrio, lors des visites et dans la vérification de la terrasse, du registre foncier, de la copropriété et du rapport sur l'état du bâtiment, en coordination avec l'avocat, le notaire et le conseiller fiscal. Klaudia Wolf et Matthias Thomas vous conseillent personnellement et sans engagement.