Comprar apartamento en Mallorca

Su entrada a la vida mediterránea

Mallorca combina una vida cómoda con una calidad de vida única, y eso es precisamente lo que convierte a la isla en uno de los mercados inmobiliarios más populares de toda Europa. Ya sea como residencia permanente, casa de vacaciones o inversión rentable: la gama abarca desde el apartamento compacto en el casco antiguo de Palma hasta el luminoso apartamento en planta con vistas al mar en la costa suroeste, pasando por el espacioso apartamento de nueva construcción con piscina comunitaria en un moderno complejo residencial. Para los compradores de Alemania, Austria y Suiza, la entrada es sencilla, y la demanda de apartamentos de alta calidad en la isla ha ido aumentando continuamente durante años.

Características y equipamiento

La oferta de apartamentos en la isla es variada y difiere considerablemente según la ubicación, el año de construcción y la categoría de precio. Básicamente, se trata de unidades de vivienda dentro de un edificio de apartamentos o un complejo residencial, que generalmente se encuentran en una sola planta.

Características típicas:

• Superficies habitables entre 50 y 200 metros cuadrados
• Uno a cuatro dormitorios, a menudo con baños en suite
• Balcones, terrazas o logias, a menudo con vistas al mar o al campo
• Cocinas-comedor de concepto abierto de estilo moderno o cocinas separadas en edificios antiguos
• Instalaciones comunes como piscina, jardín, gimnasio o servicio de conserjería
• Plazas de aparcamiento subterráneo y trasteros

Los proyectos de nueva construcción apuestan cada vez más por la construcción energéticamente eficiente, la tecnología de hogar inteligente, las ventanas del suelo al techo y los materiales de alta calidad como la piedra natural, la madera de roble y los accesorios de diseño. En edificios históricos, como en el Casco Antiguo de Palma, se encuentran apartamentos con techos altos, suelos de piedra originales y encanto tradicional, que han sido cuidadosamente modernizados.

Las mejores ubicaciones de un vistazo

La ubicación es uno de los factores decisivos, tanto para la calidad de vida como para el desarrollo del valor y el potencial de alquiler.

Palma de Mallorca

La capital de la isla ofrece, con diferencia, el mercado más grande y diverso. En el histórico casco antiguo se encuentran apartamentos cuidadosamente rehabilitados en palacios urbanos centenarios, a menudo con patio interior, techos altos y carácter único. El moderno barrio de Santa Catalina atrae con una animada mezcla de restaurantes, boutiques y mercado. En el Paseo Marítimo y en Portixol, los residentes disfrutan de vistas directas al puerto y de la vida urbana en la playa. Las zonas residenciales de lujo de Son Armadams, El Terreno y Bonanova ofrecen ubicaciones más tranquilas con vistas panorámicas de la bahía de Palma.

Costa suroeste

La costa entre Palma y Port d'Andratx se encuentra entre las direcciones más exclusivas de la isla. Bendinat, Illetas, Cas Català y Costa d'en Blanes ofrecen complejos residenciales de alta calidad con vistas al mar y a poca distancia de colegios internacionales, campos de golf y puertos deportivos. Santa Ponsa y Cala Vinyes son especialmente populares entre las familias y ofrecen un rango de precios más amplio.

Norte y noreste

Alcúdia y Port de Pollença son ideales para compradores que prefieren un ambiente más tranquilo. La proximidad a largas playas de arena y un estilo de vida relajado caracterizan esta región. En Cala Ratjada y Cala Millor, en la costa este, también se encuentran ofertas atractivas, a menudo a precios más moderados que en la costa suroeste.

Interior

Quienes buscan autenticidad y tranquilidad encontrarán lo que buscan en lugares como Sóller, Artà o Santanyí. Los apartamentos en estas pequeñas ciudades mallorquinas ofrecen un ambiente mediterráneo, proximidad a mercados semanales y restaurantes, y suelen ser más económicos que las ubicaciones costeras, con un alto potencial de alquiler en temporada alta.

Rango de precios

Los precios varían considerablemente según la ubicación, el tamaño, el estado y el equipamiento. Las siguientes bandas sirven como orientación:

• Precios de entrada (ubicaciones rurales, necesitan reforma): a partir de aprox. 150.000 – 250.000 euros
• Segmento medio (buenas ubicaciones, estado cuidado): 300.000 – 600.000 euros
• Segmento de lujo (vistas al mar, nueva construcción, ubicaciones privilegiadas): 600.000 – 1.500.000 euros
• Apartamentos premium (carácter ático, mejores direcciones en Palma o en la costa suroeste): a partir de 1.500.000 euros

En el casco antiguo de Palma, los precios por metro cuadrado suelen oscilar entre 4.000 y 8.000 euros. En las ubicaciones premium de la costa suroeste, pueden superar los 10.000 euros por metro cuadrado. En el norte y este de la isla, los precios suelen ser considerablemente más moderados.

El proceso de compra paso a paso

El procedimiento difiere de la compra de una propiedad en Alemania en algunos puntos esenciales. Quien conozca los pasos individuales podrá llevar a cabo el proceso con confianza y eficiencia.

1. Solicitar el número NIE

El Número de Identificación de Extranjero (NIE) es el número de identificación fiscal español para extranjeros y es obligatorio para cualquier adquisición de propiedad en España. La solicitud se realiza en la Policía Nacional española en la isla o a través del consulado español en el país de origen. Tiempo de tramitación: de dos a cuatro semanas.

2. Contrato de reserva y depósito

Una vez encontrada la propiedad adecuada, se celebra primero un contrato de reserva (Contrato de Reserva). Con él, el objeto se retira del mercado por un período acordado. La fianza de reserva suele ser de 5.000 a 10.000 euros y se descuenta del precio de compra.

3. Contrato de arras (Contrato de Arras)

En el siguiente paso, se firma un contrato de compraventa privado. El comprador realiza un depósito de, por lo general, el 10 por ciento del precio de compra. Si el comprador se retira sin una razón válida, el depósito se pierde. Si el vendedor se retira, debe reembolsar el doble de la suma.

4. Due Diligence

Antes de la liquidación final, se debe realizar una exhaustiva comprobación legal y técnica: inscripción en el registro de la propiedad, cargas pendientes, titularidad, permisos de construcción, declaración de división y estatutos de la comunidad. Un abogado especializado en propiedades es indispensable para ello.

5. Escritura pública ante notario (Escritura Pública)

El contrato de compraventa se firma ante un notario español. Comprador y vendedor, o sus representantes autorizados, comparecen personalmente. Con la firma, la propiedad pasa al comprador.

6. Inscripción en el Registro de la Propiedad

Tras la escritura pública ante notario, se inscribe la transmisión de la propiedad en el Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad). Este paso asegura legalmente su propiedad y debe realizarse a la brevedad.

Impuestos y gastos adicionales

Además del precio de compra, hay costes adicionales que ascienden a un total de aproximadamente el 10 al 13 por ciento:

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): Para propiedades existentes, escalonado entre el 8 y el 13 por ciento. Para viviendas nuevas, en su lugar, un 10 por ciento de IVA más un 1,5 por ciento de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
• Honorarios de notaría: 600 a 1.500 euros, dependiendo del precio de compra.
• Gastos de registro de la propiedad: 400 a 1.000 euros.
• Honorarios de abogado: Normalmente del 1 al 1,5 por ciento del precio de compra (más IVA), con un mínimo de aprox. 1.500 euros.
• Comisión de agencia inmobiliaria: En Mallorca, generalmente la paga el vendedor.

Costes recurrentes

Como propietario, debe tener en cuenta los siguientes costes recurrentes:

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Anualmente entre 400 y 2.000 euros, según el municipio y el valor catastral.
• Gastos de comunidad (Comunidad): Mensualmente entre 100 y 500 euros; cubren el mantenimiento de la piscina, el jardín, el ascensor, la escalera y el seguro del edificio. En complejos de lujo con conserje o zona de bienestar, también más.
• Tasa de basuras: 100 a 300 euros anuales.
• Impuesto para no residentes: Quienes no residen permanentemente en la propiedad pagan un impuesto anual sobre el valor de alquiler ficticio (aprox. 0,3-0,5 % del valor catastral, gravado al 19 % para ciudadanos de la UE).
• Impuesto sobre el patrimonio: Relevante en las Baleares a partir de un patrimonio inmobiliario de 3.000.000 de euros.
• Seguro: Seguro de hogar entre 200 y 600 euros anuales.
• Gastos de servicios públicos: Electricidad, agua e internet, según el uso, entre 150 y 300 euros mensuales.

Alquiler y rentabilidad

Con más de 13 millones de turistas al año, Mallorca es uno de los destinos más visitados de Europa, por lo que la demanda de apartamentos de alquiler es alta.

Alquiler vacacional

Desde 2017, se requiere una licencia (ETV) para el alquiler turístico. Para apartamentos en edificios de apartamentos, la concesión está restringida o ya no es posible en muchos municipios. Es fundamental verificar si existe una licencia o si se puede solicitar antes de la compra.

Alquiler a largo plazo

La demanda de apartamentos de alquiler es alta, especialmente en Palma, donde el mercado de alquiler está tenso desde hace años. Los contratos a largo plazo ofrecen ingresos constantes, menos trámites administrativos y ventajas fiscales en comparación con el alquiler vacacional.

Expectativas de rentabilidad

La rentabilidad bruta del alquiler vacacional oscila entre el 4 y el 8 por ciento, según la ubicación; para el alquiler a largo plazo, el 3 al 5 por ciento es realista. A esto se suma la revalorización a largo plazo: en ubicaciones solicitadas, ha sido en promedio del 5 al 8 por ciento anual en los últimos diez años.

Renovación y mantenimiento

Al adquirir una propiedad existente, debe evaluar de forma realista la necesidad de renovación. Las medidas frecuentes incluyen la renovación de baños y cocinas, la sustitución de ventanas, la modernización de la instalación eléctrica y la instalación de aire acondicionado.

Los costes, según el alcance, oscilan entre 800 y 2.000 euros por metro cuadrado para una renovación completa. Tenga en cuenta que los artesanos de la isla, especialmente en temporada alta, pueden estar muy ocupados y los plazos de entrega de varios meses son habituales.

En los complejos residenciales, las modificaciones estructurales en la fachada o la distribución del plano a menudo requieren la aprobación de la comunidad de propietarios. Infórmese de antemano sobre los estatutos de la comunidad.

Particularidades legales

La adquisición de un apartamento en propiedad conlleva algunas particularidades legales que van más allá de la compra de una casa unifamiliar:

• División Horizontal (División Horizontal): Regula la división del edificio en propiedad privativa y copropiedad.
• Estatutos de la Comunidad (Estatutos de la Comunidad): Establecen los derechos y obligaciones de los propietarios, incluidas las restricciones de uso como la tenencia de animales o el alquiler a corto plazo.
• Actas de las juntas de propietarios: Proporcionan información sobre las reformas previstas y las derramas extraordinarias aprobadas.
• Cédula de Habitabilidad (Cédula de Habitabilidad): Confirma la habitabilidad y es necesaria para la contratación de suministros. Validez: diez años.
• Certificado Energético (Certificado Energético): Obligatorio en toda venta de propiedades en España.

Financiación

Tanto los bancos españoles como los alemanes ofrecen financiación para propiedades en Mallorca. Los bancos españoles suelen financiar a no residentes hasta el 60-70 por ciento del precio de compra o del valor tasado, con plazos de 15 a 25 años.

Los bancos alemanes con enfoque en propiedades en el extranjero también son una opción, especialmente si ya posee propiedades en Alemania que puedan servir como garantía adicional. Vale la pena comparar ambos mercados.

Vida cotidiana y calidad de vida

Vivir en un apartamento en propiedad en la isla ofrece numerosas ventajas. El mantenimiento del jardín y las zonas exteriores corre a cargo de la comunidad de propietarios, ideal para quienes no están todo el año en el lugar. La vecindad en un complejo residencial también ofrece una sensación de seguridad.

La infraestructura de Mallorca es excelente: colegios internacionales, atención sanitaria de primera clase, una red de carreteras bien desarrollada y el aeropuerto de Son Sant Joan con conexiones directas a más de 150 ciudades europeas hacen que la vida cotidiana sea cómoda. Además, hay una rica oferta cultural y de ocio con restaurantes, mercados, galerías, campos de golf, así como rutas de senderismo y ciclismo.

Asesoramiento personal de Thomas Mallorca Real Estate

Nuestro equipo de habla alemana conoce el mercado inmobiliario mallorquín desde hace años y le acompaña personalmente durante todo el proceso de compra, desde la primera visita hasta la entrega de llaves, pasando por la revisión legal. Trabajamos con abogados, asesores fiscales y expertos en financiación experimentados para garantizarle un proceso sin contratiempos.

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