Nelle finche, case di campagna e ville a Maiorca, non è solo la casa a determinare il valore, ma anche la questione se sia possibile raggiungerla, rifornirla, drenarla, utilizzarla e delimitarla rispetto ai vicini in modo giuridicamente sicuro. Soprattutto in zona rurale, le servidumbres - servitù - sono uno dei punti più frequenti nella verifica pre-acquisto.

Cos'è una servidumbre?

Secondo il Codice Civile spagnolo, una servitù è un onere su un fondo a favore di un altro fondo o di una persona. Una servitù può aumentare il valore se garantisce l'accesso, o diminuirlo se persone estranee transitano sul fondo, se ci sono tubature sotto le terrazze o se un vicino rivendica il diritto di utilizzare un sentiero.

Servitù tipiche

Accesso e diritto di passaggio: Diritto di raggiungere la propria finca o villa attraverso un fondo vicino.
Diritti di passaggio per condutture: Condutture elettriche, idriche, di telecomunicazione, fognarie o di irrigazione su fondo altrui.
Diritti idrici e di pozzo: Utilizzo di un pozzo, di una sorgente, di un bacino idrico o di una conduttura.
Sentieri pubblici: Sentieri che possono essere considerati pubblici o servitù pubbliche di passaggio.

Accesso: Il punto più importante per le finche

Una finca senza accesso garantito è un rischio considerevole. La legge prevede sì diritti di passaggio per fondi interclusi, ma ciò non sostituisce una verifica pre-acquisto. Un sentiero di fatto utilizzato non è automaticamente un diritto registrato. Proprio i diritti di passaggio possono sorgere solo a determinate condizioni e dovrebbero essere verificati giuridicamente.

Registro immobiliare, Nota Simple e Catasto

La Nota Simple mostra i diritti, gli oneri e le limitazioni registrati. Gli acquirenti dovrebbero verificare se l'immobile è gravato e se esistono diritti a favore dell'immobile. Il Catasto mostra posizione, superficie e rappresentazione grafica, ma non sostituisce il Registro Immobiliare. In caso di discrepanze, sovrapposizioni o confini poco chiari, può essere necessario un rilievo georeferenziato.

Acqua, pozzi e approvvigionamento

Nelle proprietà rurali, l'acqua è spesso un fattore decisivo per l'acquisto. Un pozzo è un vantaggio solo se la sua situazione giuridica, la sua destinazione d'uso consentita e la sua utilizzabilità tecnica sono chiarite. Da verificare sono l'autorizzazione o la concessione, la quantità consentita, lo scopo d'uso, il contatore, le pompe, la qualità dell'acqua e le eventuali limitazioni della massa d'acqua sotterranea.

Vicini, confini e muri

Molti conflitti sorgono in seguito: un vicino sbarra un cancello, contesta la larghezza del sentiero, richiede l'accesso alle condutture o rivendica un confine diverso. Muri a secco, recinzioni, terrazze, accessi e cancelli dovrebbero essere confrontati con il Registro Immobiliare, il Catasto e la situazione possessoria effettiva.

Verifica prima dell'acquisto

Richiedere una Nota Simple aggiornata e leggere la catena dei titoli.
Testare fisicamente l'accesso: larghezza, stato, cancelli, chiavi, raggio di curva e accesso per le consegne.
Confrontare Catasto e Registro Immobiliare; se necessario, richiedere un rilievo.
Verificare la documentazione del pozzo, i diritti idrici, le condutture e l'approvvigionamento.
Coinvolgere il Comune e il Consell per quanto riguarda sentieri pubblici, abusi edilizi e aree protette.
Assicurare garanzie, condizioni o diritti di recesso nel contratto di acquisto.

Conclusione pratica

Nelle finche maiorchine, le servitù non dovrebbero essere trattate come un argomento secondario. Una bella proprietà perde notevolmente in sicurezza se accesso, acqua, condutture o confini non sono chiariti. Ciò che viene chiarito accuratamente prima dell'appuntamento dal notaio, non dovrà poi essere conteso con vicini, autorità o tribunali.

Servitù, diritti di passaggio e questioni di vicinato