Een aankoop van onroerend goed op Mallorca volgt een duidelijke procedure: zoekprofiel definiëren, budget veiligstellen, objecten controleren, onderhandelen, reserveren, juridisch en technisch controleren, een privé-koopcontract of arras-contract ondertekenen, kopen bij de notaris, belastingen betalen, inschrijven in het kadaster en het onroerend goed overnemen.

1. Zoekprofiel vaststellen

Aan het begin staat geen bezichtigingsafspraak, maar een precies zoekprofiel. Internationale kopers moeten verduidelijken of het onroerend goed bedoeld is als vakantiehuis, hoofdverblijfplaats, kapitaalbelegging of langdurige woonplek voor de oude dag. Hiervan hangen locatie, bruikbaarheid, financieringsstructuur, fiscale gevolgen en mogelijke verhuurkwesties af.

Tot het zoekprofiel behoren minimale oppervlakte, buitenruimte, uitzicht op zee, zwembad, parkeerplaats, bereikbaarheid, bouwstaat, energie-efficiëntie, geluidssituatie, gemeenschappelijke kosten en gewenst overdrachtsmoment. Bij appartementen is bovendien belangrijk of de gemeenschap goed wordt onderhouden en of er grote renovaties gepland zijn. Bij finca's en huizen moet vroeg worden gecontroleerd of gebouwdelen, zwembad, aanbouwen en opritten juridisch correct zijn gedocumenteerd.

2. Budgettaire kaders realistisch berekenen

De aankoopprijs is slechts een deel van het totale budget. Kopers moeten daarnaast bijkomende aankoopkosten, belastingen, notaris, kadaster, juridische controle, vertalingen, financieringskosten, verzekering, renovatie, meubilair, lopende gemeenschappelijke kosten en reserves inplannen.

Bij bestaande woningen is op de Balearen in principe de overdrachtsbelasting ITP van toepassing. De ATIB vermeldt voor betalende vastgoedtransacties een progressieve algemene tariefstructuur: 8% tot 400.000 euro, 9% voor het volgende deel tot 600.000 euro, 10% tot 1.000.000 euro, 12% tot 2.000.000 euro en 13% daarboven. De belasting wordt berekend via een gemiddeld tarief, niet eenvoudigweg forfaitair toegepast op de volledige aankoopprijs. Verlaagde tarieven kunnen alleen onder strikte voorwaarden gelden, bijvoorbeeld voor bepaalde gevallen van hoofdverblijfplaats.

Bij nieuwbouw is in de regel IVA in plaats van ITP van toepassing. De Spaanse belastingdienst noemt voor de aankoop van nieuwe woningen in principe 10% IVA, bij bepaalde publiek gesubsidieerde woningen 4%. Bovendien kan op de Balearen de zegelbelasting AJD verschuldigd zijn; de ATIB noemt voor notariële documenten bij nieuwkoop in principe 1,5%, met mogelijke bijzondere gevallen.

Internationale kopers moeten bovendien vroeg het NIE regelen. Dit Spaanse identificatienummer is bedoeld voor buitenlanders die om economische, beroepsmatige of andere redenen in relatie tot Spanje treden en verschijnt in de relevante documenten.

3. Voorselectie maken

Een goede voorselectie bespaart tijd en voorkomt emotionele verkeerde beslissingen. Voor een reis naar Mallorca moeten kopers exposés kritisch controleren: Is de woonoppervlakte plausibel? Zijn er actuele foto's? Kloppen locatie, oriëntatie, bouwjaar, gemeenschappelijke kosten en kadastergegevens? Wordt er duidelijk onderscheid gemaakt tussen bebouwde oppervlakte, gebruiksoppervlakte, perceel en terrassen?

Serieuze voorselectie betekent ook: niet alleen zoeken naar het mooiste object, maar naar het juridisch en economisch meest solide object. Vooral bij landelijke woningen, oudere huizen en objecten met verhuurperspectief moet vroeg een documentenlijst worden opgevraagd.

4. Bezichtiging voorbereiden en uitvoeren

Bij de bezichtiging moeten kopers niet alleen letten op uitzicht, uitrusting en sfeer. Beslissend zijn de staat en bruikbaarheid: vocht, dak, ramen, installaties, airconditioning, verwarming, water, elektriciteit, afvalwater, internet, oprit, parkeerplaats, buurt, zonstand en geluiden.

Bij appartementen horen gemeenschappelijke ruimtes, lift, gevel, parkeergarage, zwembad, reserves en huishoudelijk reglement. Bij huizen en finca's moeten kopers verduidelijken of alle zichtbare gebouwdelen zijn goedgekeurd, ingeschreven en verenigbaar zijn met het kadaster en het eigendomsregister. Op Mallorca is bovendien de Cédula de habitabilidad belangrijk: De Consell de Mallorca beschrijft het als een document dat de geschiktheid van een woning om te bewonen of te gebruiken erkent en relevant is bij verkoop- en verhuurgevallen.

5. Prijsonderhandeling met feiten voeren

Een onderhandeling moet niet alleen met marktgevoel worden gevoerd. Goede argumenten zijn vergelijkbare verkoopprijzen, renovatiebehoefte, openstaande documenten, lasten in het kadaster, ontbrekende certificaten, gemeenschapsschulden, technische gebreken, financieringszekerheid en een schoon tijdschema.

Internationale kopers hebben vaak een voordeel als ze vooraf financieringstoezegging, eigen vermogenbewijs, NIE-afspraak en aankoopstructuur hebben geregeld. Een verkoper accepteert eerder een lager, maar betrouwbaar af te wikkelen bod dan een hoger bod met veel onzekerheden.

6. Reservering alleen met duidelijke voorwaarden

Na overeenstemming over de prijs wordt vaak een reservering overeengekomen. Deze moet het object tijdelijk van de markt halen, totdat advocaat, belastingadviseur of gestor de eerste controles hebben afgerond. Kopers moeten een reservering niet als een loutere formaliteit behandelen.

Belangrijk zijn aankoopprijs, reserveringsbedrag, termijn, terugbetalingsregels, verkopersgegevens, kopersgegevens, objectidentificatie, documentatieverplichtingen en de voorwaarde dat de juridische controle naar tevredenheid uitvalt. Het reserveringsbedrag moet traceerbaar worden betaald, nooit contant zonder schone documentatie.

7. Due diligence: juridische, fiscale en technische controle

De due diligence is de belangrijkste veiligheidsfilter vóór de bindende ondertekening. Deze moet ten minste het kadaster, de eigendomsregister, de eigendomspositie, lasten, hypotheken, erfdienstbaarheden, woon- of vruchtgebruikrechten, gemeenschapsschulden, IBI-betalingen, energiecertificaat, Cédula de habitabilidad, huur- of gebruiksovereenkomsten en bouwrechtelijke situatie controleren.

De Nota Simple uit het eigendomsregister is een centraal document. De Registradores bieden online informatie over de woning en stellen registerinformatie ter beschikking. De notaris controleert later eveneens centrale punten, waaronder identiteit en legitimatie van de partijen, titel van de verkoper, lasten, kadasterreferentie, gemeenschapskosten, IBI en energiecertificaat. Deze notariële controle vervangt echter niet de voorafgaande controle door de koper, vooral niet bij bouwkundige en fiscale bijzondere kwesties.

Het kadaster is eveneens belangrijk, omdat referentie, locatie, oppervlakte en de valor de referencia een rol kunnen spelen bij belastingkwesties. Voor internationale kopers behoort bovendien witwaspreventie tot de transactie. Vastgoedmakelaars, notarissen en andere verplichte instanties moeten volgens de Spaanse witwaswetgeving zorgvuldigheidsverplichtingen nakomen. Daarom worden herkomst van de middelen, uiteindelijk gerechtigden, identiteitsbewijzen en betalingswegen gecontroleerd.

8. Privé-koopcontract of arras-contract

Na succesvolle due diligence wordt vaak een privé-koopcontract of een arras-contract ondertekend. Dit contract is juridisch relevant en mag niet worden opgevat als een louter voorcontract. Het regelt object, aankoopprijs, betalingsschema, termijnen, lastenvrijheid, belasting- en kostenverdeling, staat van oplevering, inventaris, contractuele boetes en voorwaarden tot aan de notarisafspraak.

Vooral het type arras is belangrijk. Artikel 1454 van de Spaanse Código Civil bepaalt dat bij arras of een aanbetaling in het koopcontract de koper onder verlies van de aanbetaling kan terugtreden en de verkoper bij terugtreding het dubbele bedrag moet terugbetalen. Dit effect moet duidelijk en uitdrukkelijk worden geregeld.

9. Notarisafspraak voorbereiden

De notarisafspraak is de formele afsluiting van de aankoop. Kopers moeten vooraf het ontwerp van de Escritura, actuele Nota Simple, betalingsinstructies, bankcheques of overschrijvingsbewijzen, NIE, identiteitsbewijzen, volmachten, belastinggegevens, financieringsdocumenten en inventarislijst controleren. Als kopers niet persoonlijk verschijnen, moet de volmacht correct zijn opgesteld, eventueel gelegaliseerd en vertaald.

De openbare akte biedt bijzondere rechtszekerheid. Bij hypotheken moet bovendien de notariële voorafgaande controle van de leningvoorwaarden worden ingepland.

10. Aankoop bij de notaris ondertekenen

Bij de notaris ondertekenen verkoper en koper de Escritura de Compraventa. De koper betaalt de resterende aankoopprijs, de verkoper draagt bezit en sleutels over, en bestaande lasten worden naar gelang de overeenkomst verwijderd, afgelost of uitdrukkelijk overgenomen. In de akte moeten betalingswijze, lastenstand, kadasterreferentie, energiecertificaat, gemeenschapskosten, IBI en overdracht ondubbelzinnig zijn gedocumenteerd.

Voor kopers is belangrijk: De notariële bekrachtiging alleen is nog niet de laatste stap. Daarna volgen belastingbetaling, indiening bij het kadaster en praktische overdrachtsformaliteiten.

11. Belastingen betalen en inschrijven in het kadaster

Na de notarisafspraak moeten de verschuldigde belastingen tijdig worden afgewikkeld. Voor bestaande woningen noemt de ATIB bij model 600 een betalingstermijn van één maand vanaf de dag van het contract respectievelijk de akte. Bij nieuwbouw moet eveneens worden gelet op de AJD-afwikkeling en de concrete fiscale structuur.

Pas de inschrijving in het Registro de la Propiedad beveiligt de nieuwe eigendomspositie ten opzichte van derden bijzonder sterk. Kopers moeten controleren dat de akte is ingediend, belastingen zijn betaald, eerdere lasten zijn verwijderd en de definitieve inschrijving is voltooid.

12. Overdracht en nazorg

De overdracht moet worden gedocumenteerd. Hiertoe behoren sleutels, meterstanden, alarmcodes, afstandsbedieningen, toegangskaarten, garanties, gebruiksaanwijzingen, verzekeringsdocumenten, gemeenschapscontacten, onderhoudscontracten en inventaris. Elektriciteit, water, internet, verzekering, gemeentelijke heffingen en gemeenschappelijke kosten moeten op de koper worden overgezet.

Na de aankoop moeten internationale kopers bovendien hun fiscale situatie controleren: ingezetene of niet-ingezetene, lopende onroerendgoedbelastingen, mogelijke verhuur, aangifteverplichtingen en latere verkoopgevolgen. Wie het onroerend goed toeristisch wil verhuren, moet dit apart controleren; eigendom alleen geeft geen automatische verhuurvergunning.

Korte checklist voor internationale kopers

Zoekprofiel en gebruik verduidelijken: vakantiehuis, hoofdverblijfplaats, investering of verhuur.
Totaalbudget inclusief ITP of IVA, AJD, notaris, kadaster, advies en reserve berekenen.
NIE, bank, financieringstoezegging en herkomstbewijzen van de middelen voorbereiden.
Vóór reservering object, verkoper, kadaster en basisdocumenten controleren.
Reservering alleen ondertekenen met duidelijke terugbetalingsregel en due diligence-voorbehoud.
Vóór arras-contract alle juridische, technische, fiscale en bouwrechtelijke punten laten controleren.
Notarisafspraak pas maken als akteontwerp, betaling en verwijdering van mogelijke lasten zijn verduidelijkt.
Na de notaris belastingen tijdig betalen en kadasterinschrijving controleren.
Overdracht protocolleren en nutsbedrijven, verzekering, gemeenschap en belastingverplichtingen omzetten.

Aankoop van onroerend goed op Mallorca: Stappenplan