Wie op Mallorca een onroerend goed koopt, moet niet alleen rekening houden met de aankoopprijs, belastingen en bijkomende kosten. Banken, notarissen, advocaten en makelaars zijn volgens de Spaanse witwaswetgeving verplicht te controleren wie er koopt, wie de uiteindelijk gerechtigde is en uit welke legale bronnen de gebruikte middelen afkomstig zijn.

Waarom de herkomst van middelen wordt gecontroleerd

Spanje beschermt met de Ley 10/2010 de integriteit van het financiële systeem en andere economische sectoren. Vastgoedtransacties staan daarbij bijzonder in de belangstelling, omdat hoge eenmalige betalingen, internationale overschrijvingen, vennootschapsstructuren en vermogensverschuivingen samen kunnen komen.

De controle is dan ook geen blijk van wantrouwen jegens de koper, maar een wettelijke plicht van de betrokken instanties. Tot de verplichte partijen behoren onder meer kredietinstellingen, projectontwikkelaars en makelaars, notarissen, het kadaster, belastingadviseurs en advocaten, voor zover zij betrokken zijn bij vastgoed- of financiële transacties.

Gecontroleerd worden met name de identiteit van de koper, de uiteindelijk gerechtigde, het doel van de transactie, de beroeps- of bedrijfsactiviteit en de plausibiliteit van de gebruikte gelden. Bij hogere risico's kunnen aanvullende bewijzen worden gevraagd over de herkomst van de gelden en de herkomst van het totale vermogen.

Wat kopers moeten voorbereiden

Internationale kopers moeten de documenten tijdig verzamelen, idealiter voordat de reserveringsovereenkomst, aanbetaling of rekeningopening aan de orde zijn. In het luxesegment is een nette documentenset aan te raden die niet alleen de aankoopprijs verklaart, maar ook de vermogensopbouw inzichtelijk maakt.

geldig paspoort of identiteitskaart; bij Spaanse betrokkenheid tevens NIE en Spaanse belastinggegevens, voor zover aanwezig
bewijs van huidig woonadres en fiscale woonplaats
korte beschrijving van de beroeps- of bedrijfsactiviteit
actuele bankreferentie of bankbevestiging van rekeninghouder en beschikbaarheid van middelen
bankafschriften waaruit de opbouw of ontvangst van de aankoopmiddelen aannemelijk blijkt
inkomensbewijzen, belastingaanslagen, dividendafrekeningen, salarisstroken of gecontroleerde jaarrekeningen
bij verkoopopbrengsten: koopovereenkomst, afrekening van de notaris, broker statement of closing statement
bij verkoop van een onderneming: Share Purchase Agreement, betalingsbewijs, belasting- of jaarrekeningstukken
bij erfenis, schenking of truststructuur: akten, nalatenschapsstukken, begunstigdenbewijzen en betalingsroute
bij beleggingsvermogen: depotafschriften, verkoopafrekeningen, geldstroom naar de referentierekening
bij financiering: financieringstoezegging, leningsovereenkomst en bewijs van eigen middelen

Documenten uit het buitenland moeten, afhankelijk van het land van herkomst en de ontvanger, worden voorzien van een apostille of legalisatie en een gewaarmerkte vertaling. Vooral bij vennootschappen, stichtingen, trusts of family offices is een duidelijke eigendomsstructuur cruciaal.

Banken: rekeningopening, overschrijving en betalingsroute

Spaanse banken mogen en moeten informatie vragen over de identiteit, de economische activiteit en de herkomst van de gelden. De Banco de España wijst er nadrukkelijk op dat banken ook belastingaangiften, inkomensbewijzen of andere documenten kunnen opvragen, indien deze nodig zijn voor de witwascontrole.

Voor vastgoedaankopen is een traceerbare betalingsroute belangrijk. Betalingen moeten afkomstig zijn van een rekening die op naam staat van de koper of van de kopende vennootschap. Bij luxe objecten wordt vaak nauwkeuriger gecontroleerd of aankoopprijs, vermogensprofiel, herkomstland, vennootschapsstructuur en betalingsroute met elkaar overeenkomen.

Wie bankvragen niet of onvolledig beantwoordt, riskeert vertragingen, afwijzing van de overschrijving of in bepaalde gevallen beperking van een rekening. Daarom moeten kopers grote buitenlandse overschrijvingen niet pas vlak voor de notarisafspraak voorbereiden.

Notaris, advocaat en makelaar

De notaris verleden de koopakte, maar maakt tegelijkertijd deel uit van het Spaanse preventiesysteem tegen witwassen. Het Spaanse notariaat werkt via de Órgano Centralizado de Prevención samen met Sepblac en overheidsinstanties. Notariële gegevens worden bovendien opgenomen in de Índice Único Informatizado Notarial, die onder meer dient ter preventie van witwassen, terrorismefinanciering en belastingfraude.

De advocaat van de koper controleert normaliter de titel, lasten, bouwvergunningen, fiscale kwesties en contractuele risico's. Daarnaast moet hij, voor zover hij als verplichte beroepsbeoefenaar handelt, zijn eigen witwasverplichtingen nakomen. Hij kan daarom soortgelijke documenten opvragen als de bank of notaris.

Ook makelaars en projectontwikkelaars zijn bij kooptransacties verplichte subjecten. Serieuze aanbieders in het premiumsegment zullen de identiteit van de koper, de uiteindelijk gerechtigden en de herkomst van middelen daarom reeds vóór afsluiting of uiterlijk vóór aanvaarding van grotere betalingen documenteren.

Internationale kopers en complexe structuren

Bij kopers buiten Spanje zijn aanvullende controles gebruikelijk. Dit geldt niet alleen voor kopers uit derde landen, maar ook voor EU-kopers, wanneer de middelen via meerdere jurisdicties, holdingvennootschappen, trusts of private investeringsvehikels lopen.

Bij rechtspersonen moet worden onthuld welke natuurlijke persoon uiteindelijk controleert of uiteindelijk gerechtigde is. Volgens de Spaanse wet is sprake van uiteindelijk gerechtigde bij personen die direct of indirect meer dan 25 procent van het kapitaal of de stemrechten houden of op andere wijze controle uitoefenen. Indien een dergelijke persoon niet kan worden vastgesteld, komt de bedrijfsleiding in beeld.

Voor kopers via vennootschappen wordt een organigram aanbevolen met deelnemingspercentages, uittreksels uit het handelsregister, aandeelhouderslijsten, directors certificates, volmachten en bewijzen van uiteindelijke gerechtigdheid. Bij trusts of soortgelijke instrumenten moeten settlor, trustee, protector, begunstigden en controlerende personen worden gedocumenteerd.

Bijzonderheden in het luxesegment

Hoe hoger de aankoopprijs, hoe belangrijker de plausibiliteit. Bij villa's, finca's, objecten met uitzicht op zee en Off-Market-transacties op Mallorca is een eenvoudig saldo vaak niet voldoende. Banken en adviseurs willen begrijpen hoe het vermogen is ontstaan: door ondernemerschap, dividenden, vastgoedverkopen, kapitaalbeleggingen, erfenis, bonusbetalingen of andere traceerbare bronnen.

Typische risicofactoren zijn zeer kortetermijnbewegingen van middelen, betalingen door derden, niet-transparante vennootschapsketens, offshore-structuren, veelvuldig contant geldgebruik, politiek prominente personen, hoogrisicolanden of een aankoopprijs die niet past bij het bekende vermogensprofiel. In dergelijke gevallen kunnen verscherpte cliëntenonderzoeken van toepassing zijn.

De beste aanpak is een korte, overzichtelijke notitie over de herkomst van middelen: Wie koopt? Uit welke bron is de aankoopprijs afkomstig? Op welke rekening liggen de middelen? Welke documenten bewijzen de route van het geld? Welke personen controleren de structuur? Een dergelijk overzicht bespaart vragen en vermindert het risico dat de notarisafspraak wordt uitgesteld.

Contant geld en betaalmiddelen

Vastgoedaankopen in het hogere segment moeten in principe via traceerbare bankwegen worden afgewikkeld. Voor contant geld gelden in Spanje strikte grenzen. Bij transacties waarbij een ondernemer of beroepsbeoefenaar betrokken is, zijn contante betalingen vanaf 1.000 euro in principe niet toegestaan; bij een natuurlijke persoon zonder fiscale woonplaats in Spanje die niet als ondernemer of beroepsbeoefenaar handelt, ligt de grens op 10.000 euro.

Ongeacht dit moeten bewegingen van betaalmiddelen bij in- of uitreis vanaf 10.000 euro per persoon en reis worden aangegeven. Binnen Spanje ligt de aangiftedrempel op 100.000 euro. Bankoverschrijvingen vallen niet onder deze aanmelding van betaalmiddelen, maar moeten in het kader van de witwascontrole toch plausibel zijn.

Praktische gang van zaken

Vóór de reservering: kopersstructuur vaststellen en controleren of privé, via een vennootschap of via een family office wordt gekocht.
Vóór de aanbetaling: identiteitsbewijs, belastinggegevens, uiteindelijk gerechtigden en betalingsbron documenteren.
Vóór de rekeningopening of overschrijving: bankdocumenten en herkomstbewijzen van middelen indienen.
Vóór de notarisafspraak: betalingsroute, cheques of overschrijvingen, volmachten en vennootschapsdocumenten definitief afstemmen.
Na afsluiting: aankoopdocumenten, betalingsbewijzen en belastingstukken geordend bewaren.

Belangrijk is: elke betrokken instantie kan eigen documenten opvragen. Dat een bank de middelen heeft geaccepteerd, betekent niet automatisch dat notaris, advocaat of makelaar geen verdere vragen mogen stellen.

Conclusie

De witwascontrole is bij de aankoop van onroerend goed op Mallorca een centraal onderdeel van de transactie. Voor internationale kopers en met name in het luxesegment bepaalt een goede voorbereiding vaak of de aankoop soepel kan worden verleden. Wie identiteit, uiteindelijke gerechtigdheid, vermogensopbouw en betalingsroute vroeg documenteert, schept vertrouwen en voorkomt onnodige vertragingen.

Controle witwassen en herkomstbewijs bij aankoop onroerend goed op Mallorca