Due Diligence bij de aankoop van onroerend goed op Mallorca

Doel van de Due Diligence

De controle moet bevestigen dat de verkoper rechtsgeldig kan verkopen, de woning overeenkomt met het beschreven object, alle essentiële vergunningen aanwezig zijn, er geen onverwachte lasten bestaan en de fiscale structuur correct is berekend. Juist bij premium onroerend goed op Mallorca ontstaan risico's vaak niet bij het voor de hand liggende eigendom, maar bij aanbouwen, zwembaden, gastenverblijven, rustieke percelen, kustbescherming, gemeenschapsregels of toeristisch gebruik.

Juridische controle

Uitgangspunt is een actuele Nota Simple of, bij een hoger risico, een registerverklaring van het Registro de la Propiedad. Te controleren zijn: eigenaar, mede-eigendomsquota, vruchtgebruik, hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden, voorkeursrechten, ontbindende voorwaarden, lopende procedures en aanwijzingen voor stedenbouwkundige of fiscale lasten. Bij vennootschappen als verkoper horen hierbij de vertegenwoordigingsbevoegdheid, een uittreksel uit het handelsregister, de uiteindelijk gerechtigden en een witwascontrole.

De registergegevens moeten worden vergeleken met de Escritura, de Catastro en de feitelijke woning. Catastro is belangrijk voor locatie, oppervlakten, gebruik, referentiewaarde en cartografie, maar vervangt niet het eigendomsbewijs. Afwijkingen in perceelsgrootte, bebouwde oppervlakte, zwembad, bijgebouwen of gebruik moeten vóór ondertekening worden opgehelderd, omdat ze de financiering, belastinggrondslag, vergunningen en latere verkoopbaarheid beïnvloeden.

Vergunningen en gebruik

De koper moet de bouw- en gebruiksgeschiedenis laten documenteren: bouwvergunningen, projectdocumenten, certificado final de obra, verklaring van nieuwbouw- of verbouwingswerkzaamheden, inschrijving in het kadaster, licencia de primera ocupación respectievelijk relevante verklaringen en de geldige cédula de habitabilidad. Op Mallorca is de cédula de habitabilidad bijzonder belangrijk voor verkoop en verhuur en is deze regelmatig ook relevant voor de definitieve aansluiting op elektriciteit, water en andere diensten.

Bij finca's en percelen in suelo rústico is extra voorzichtigheid geboden. De Consell de Mallorca wijst erop dat voor nieuwe woningen in het landelijk gebied in principe een minimumoppervlakte van 14.000 m² geldt en dat er slechts één woning per perceel in aanmerking komt, een en ander onder voorbehoud van verdere territoriale en gemeentelijke regels. Te controleren zijn daarom: verkaveling, legaliteit van alle gebouwen, mogelijke procedures van de Agencia de Defensa del Territorio, watervoorziening, putten, afvalwater, toegangswegen en beschermde zones.

Bij woningen in de buurt van de zee is een vergelijking met de kustwet vereist. Servidumbres de tránsito en protección kunnen verbouwingen, omheiningen, terrassen, zwembaden of uitbreidingen beperken. Bij appartementen en complexen in gemeenschappelijk eigendom moeten de splitsingsakte, statuten, notulen, goedgekeurde bijdragen, openstaande gemeenschapsschulden en beperkingen voor toeristische verhuur worden gecontroleerd.

Technische controle

Een technische due diligence moet worden uitgevoerd door een onafhankelijke architect, aparejador of ingenieur. Gecontroleerd worden: bouwkundige staat, dak, gevels, vocht, helling, keerwanden, fundering, installaties, klimaatregeling, elektrische installatie, zwembadtechniek, afvalwater, energie-efficiëntie, brandveiligheid en onderhoudstoestand. Bij gerenoveerde luxe objecten is het cruciaal of de uitgevoerde kwaliteit overeenkomt met de vergunningen, facturen, garanties en fabrikantdocumenten.

Het energielabel moet bij verkoop aanwezig en geregistreerd zijn; het vervangt echter geen bouwtechnische keuring. Bij nieuwbouw of jongere objecten zijn daarnaast bouwersgaranties, decennial insurance, opleveringsprotocollen en gebrekenlijsten relevant. Bij oudere objecten moet de koper de kosten voor dak, vocht, ramen, isolatie, elektrische en sanitaire modernisering conservatief inschatten.

Fiscale controle

Voor kopers is allereerst van belang of het gaat om een bestaande woning of om een nieuwbouwwoning van een projectontwikkelaar. Bij de aankoop van een bestaande woning is op de Balearen doorgaans ITP verschuldigd. Deze overdrachtsbelasting wordt progressief berekend: 8% tot 400.000 euro, 9% voor het volgende deel tot 600.000 euro, 10% tot 1.000.000 euro, 12% tot 2.000.000 euro en 13% daarboven. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning van een ondernemer is daarentegen doorgaans IVA verschuldigd, bij woningen meestal 10%, plus AJD. Op de Balearen bedraagt AJD algemeen 1,5%, bij onroerend goed vanaf 1.000.000 euro 2% en in bepaalde gevallen van afstand van btw-vrijstelling 2,5%.

De heffingsgrondslag is niet alleen de aankoopprijs. Sinds 2022 kan de kadastrale referentiewaarde (valor de referencia) bepalend zijn voor ITP/AJD en erf- of schenkbelasting, indien deze hoger is dan de aangegeven prijs. Daarom hoort het opvragen van de valor de referencia in elke fiscale due diligence thuis. Is de verkoper niet in Spanje gevestigd, dan moet de koper in principe 3% van de aankoopprijs inhouden als betaling op de belasting van de verkoper en afdragen via Modelo 211.

Tot het budget behoren verder notaris, register, gestoría, eventuele financieringskosten, lopende IBI, afvalstoffenheffing, gemeenschapskosten en voor internationale kopers mogelijke verplichtingen uit IRNR, verhuur, vermogensbelasting of solidariteitsbelasting voor grote vermogens.

Risico's vóór ondertekening van het contract

Vóór reservering, Arras of privécontract moeten ten minste de volgende voorwaarden schriftelijk zijn veiliggesteld: lastenvrije overdracht of duidelijke royementsmechaniek, actuele registerinformatie, volledig vergunningsdossier, geldige cédula, energielabel, gemeenschapsschuldencertificaat, technische keuring, fiscale berekening, financieringsvoorwaarden en aantoonbare betalingswegen. Aanbetalingen mogen niet zonder duidelijke ontbindingsvoorwaarden worden gedaan als essentiële documenten ontbreken.

• Waarschuwingssignaal: De verkoper kan eigendom, vertegenwoordigingsbevoegdheid of burgerlijke staat niet duidelijk aantonen.
• Waarschuwingssignaal: Kadaster, register en werkelijkheid tonen verschillende oppervlakten of gebouwen.
• Waarschuwingssignaal: Zwembad, gastenverblijf, kelder, pergola of uitbouw zijn niet vergund of niet geregistreerd.
• Waarschuwingssignaal: Er zijn openstaande hypotheken, beslagen, gemeenschapsschulden, IBI-achterstanden of onopgehelderde bijdragen.
• Waarschuwingssignaal: De woning wordt aangeprezen met toeristische verhuurbaarheid, maar vergunning, zonering, plaatsen en toestemming van de gemeenschap zijn niet aangetoond.
• Waarschuwingssignaal: Contante betaling, ongebruikelijke betalingswegen of offshore-structuren worden voorgesteld.

Praktische aanbeveling

Bij hoogwaardig onroerend goed op Mallorca moet de due diligence als een gecoördineerd proces worden uitgevoerd: advocaat, notaris, belastingadviseur en technisch expert controleren verschillende risico's. Pas wanneer de juridische, technische en fiscale resultaten op elkaar aansluiten, mag een bindend contract worden ondertekend. Een grondige controle kost tijd, maar beschermt tegen de duurste fouten: niet-gelegaliseerde bouwdelen, overschatte bruikbaarheid, onverwachte belastingen en lasten die de doorverkoop bemoeilijken.