Internationale kopers van hoogwaardig vastgoed op Mallorca overwegen vaak of de aankoop privé, via een Spaanse S.L. of via een buitenlandse vennootschap moet plaatsvinden. Typische structuren zijn een Duitse GmbH, een familieholding, een Luxemburgse, Nederlandse of Zwitserse vennootschap of een Britse Ltd. Een dergelijke structuur kan zinvol zijn, bijvoorbeeld bij familievermogen, co-investeerders, opvolgingsplanning, een bestaande ondernemingsgroep of professionele verhuur. Het is echter geen eenvoudige weg naar anonimiteit of belastingvrijheid.

Het uitgangspunt: Het vastgoed ligt in Spanje

Een Mallorca-vastgoed blijft fiscaal en juridisch in Spanje verankerd, ook al is een buitenlandse vennootschap de eigenaar. Spanje belast in principe inkomsten uit Spaans vastgoed, huur, gebruik en winst uit verkoop. Daarnaast gelden witwascontroles, identificatie van de uiteindelijk gerechtigde, Spaanse NIF-verplichtingen en vaak due diligence door banken en notarissen.

GmbH, holding of Ltd.: Wat echt telt

De rechtsvorm alleen bepaalt niet de fiscale kwaliteit. Doorslaggevend zijn doel, substance, financiering, feitelijke leiding, gebruik van het vastgoed en fiscale woonplaats van de vennootschap. Banken en notarissen vragen tegenwoordig niet alleen naar het uittreksel uit het handelsregister, maar naar de economische logica, herkomst van middelen, controlepersonen en fiscale woonplaats.

Spaanse belastingplicht

Als de buitenlandse vennootschap huurinkomsten uit het vastgoed genereert, worden deze beschouwd als in Spanje verkregen inkomsten. Zonder vaste inrichting worden ze in de Spaanse niet-ingezetenenbelasting in principe afzonderlijk belast. Wordt het vastgoed niet verhuurd, maar privé gebruikt door aandeelhouders, familieleden of begunstigden, dan ontstaat er geen fiscaal vacuüm. Te beoordelen zijn verkapte winstuitkeringen, voordelen in natura, zakelijke gebruiksvergoedingen, bronbelastingen, verrekenprijzen en mogelijke belastingheffing in de woonstaat van de gebruikers.

Plaats van feitelijke leiding en substance

Een buitenlandse vennootschap kan in Spanje fiscaal inwoner worden als de feitelijke leiding zich in Spanje bevindt. Substance betekent niet alleen een brievenbus of externe directeur. Relevant zijn feitelijke besluitvormingsprocessen, notulen, bedrijfsadres, bankrelaties, boekhouding, economische functie, financiering en wie de wezenlijke beslissingen neemt.

Transparantieregister en uiteindelijk gerechtigden

Spanje vereist identificatie van de uiteindelijk gerechtigde. Volgens de witwaswetgeving moeten natuurlijke personen worden geïdentificeerd die direct of indirect zeggenschap uitoefenen. Met het Registro Central de Titularidades Reales en de gegevens uit het handelsregister, notariaat en andere registers wordt transparantie verder gecentraliseerd. Ook de EU-AML-regelgeving verscherpt de eisen voor vastgoedtransacties en buitenlandse rechtspersonen.

Banken, notarissen en AML-controle

Bij hoogwaardige transacties zijn bank, notaris, makelaar, advocaten, belastingadviseurs en registers doorgaans alert. Zij kunnen documenten eisen over herkomst van middelen, fiscale woonplaats, eigendomsketen, bedrijfsactiviteit, uiteindelijk gerechtigden, politiek prominente personen en sanctielijsten. De structuur moet vóór ondertekening van de koopovereenkomst controleerbaar zijn.

Modelo 720 en Modelo 721 bij Spaanse woonplaats

Modelo 720 betreft buitenlands vermogen van Spaanse fiscale inwoners, niet het Spaanse vastgoed zelf. Wie in Spanje fiscaal inwoner is en aandelen houdt in een buitenlandse vennootschap, moet nagaan of deze deelneming moet worden gemeld. Modelo 721 betreft virtuele valuta in het buitenland. Niet-ingezetenen zonder Spaanse fiscale woonplaats vallen in principe niet onder deze modellen vanwege louter eigendom van een Mallorca-vastgoed.

Niet-coöperatieve jurisdicties en bijzondere risico's

Bijzonder kritisch zijn vennootschappen uit niet-coöperatieve jurisdicties. De Spaanse niet-ingezetenenbelasting kent bijzondere regels voor dergelijke vennootschappen wanneer zij Spaans vastgoed houden. De lijst van niet-coöperatieve jurisdicties kan wijzigen en moet vóór elke structuurbeslissing actueel worden gecontroleerd.

Verkoop: Asset deal of share deal

Bij directe verkoop van het vastgoed door een niet-ingezeten vennootschap belast Spanje in principe de verkoopwinst. Een share deal vermijdt de toetsing niet automatisch: Spanje kan ook winsten belasten uit aandelen in vennootschappen waarvan het vermogen hoofdzakelijk direct of indirect uit Spaans vastgoed bestaat. Kopers eisen daarom regelmatig fiscale garanties, openbaarmaking van de eigendomsketen en vrijwaringen.

Praktische aanbeveling

Een buitenlandse vennootschap is sterk als zij een echte functie heeft: familie-governance, opvolging, investeringspartners, aansprakelijkheidsafscherming, financiering of een operationele verhuurstructuur. Zwak is zij als zij alleen anonimiteit, belastingbesparing of een latere 'eenvoudige' aandelenoverdracht belooft. Vóór de aankoop moeten kopers een fiscale structuurtoetsing in Spanje en in de woonstaat laten uitvoeren.

Buitenlandse vennootschappen en internationale structuren