Bij hoogwaardige vastgoedobjecten op Mallorca ligt de werkelijke aankoopprijs soms niet in het aanbod, maar in het stedenbouwkundige risico. Een zwembad zonder vergunning, een gesloten terras, een technisch gebouw, een gastenverblijf of een verbouwde garage kunnen de waarde van een finca aanzienlijk beïnvloeden: juridisch, fiscaal, bij financiering, verzekering, doorverkoop en latere verbouwingen.

Zwartbouw is niet hetzelfde als slooprisico

Het stedenbouwkundig recht van de Balearen maakt onderscheid tussen de overtreding zelf en de vraag of de overheid nog maatregelen kan nemen om de legaliteit te herstellen. Voor veel gevallen geldt volgens de Ley 12/2017 een termijn van acht jaar vanaf de volledige voltooiing. Deze termijn loopt echter niet altijd: op beschermde rustieke grond, bij monumentenzorg, openbare terreinen, infrastructuren of bepaalde beschermingszones kan de bevoegdheid tot herstel onverjaarbaar zijn.

Prescripción is geen legalisatie

Wanneer de overheid na het verstrijken van de termijn geen terugbouw meer kan eisen, wordt het bouwwerk daardoor niet automatisch legaal zoals een vergund bouwwerk. Het kan in de status fuera de ordenación vallen. Afhankelijk van het geval zijn dan alleen reparaties om veiligheids-, hygiëne- of gezondheidsredenen toegestaan. Bij zwartbouw die na 1 maart 1987 is opgericht, kan ook de aansluiting op nutsvoorzieningen problematisch zijn, zolang er geen legalisatie heeft plaatsgevonden.

Typische probleemgebieden bij finca's

In de praktijk hebben de risico's zelden alleen betrekking op het hoofdgebouw. Gecontroleerd moeten worden: zwembaden, zwembadterrassen, overdekte porches, pergola's met bouwkundige werking, gesloten terrassen, gastenverblijven, garages, technische ruimtes, stallen, casita's, opritten, keerwanden, waterreservoirs, zonnepanelen, afvalwaterinstallaties en elk feitelijk gebruik dat afwijkt van het goedgekeurde gebruik.

Buitengewone legalisatie in suelo rústico

Sinds de Ley 7/2024 is er op de Balearen een tijdelijk beperkte procedure voor legalización extraordinaria voor bestaande bouwwerken, installaties en gebruik in rustieke grond, wanneer er geen maatregelen meer kunnen worden geëist om de stedenbouwkundige legaliteit te herstellen. Voor Mallorca heeft de Consell de Mallorca de toepassing geactiveerd bij besluit; het driejarige aanvraagvenster loopt na het BOIB-besluit vanaf publicatie op 15 februari 2025 in principe tot 15 februari 2028.

De aanvraag wordt ingediend bij de bevoegde Ayuntamiento en moet in principe alle betrokken bouwwerken en gebruik van dezelfde eenheid omvatten. Waar een deel legaliseerbaar is en een ander deel moet worden teruggebouwd, kan een gecombineerd project van legalisatie en terugbouw nodig zijn.

Kosten, grenzen en lopende juridische risico's

De buitengewone legalisatie brengt naast vergoedingen en belastingen een extra economische prestatie met zich mee: in principe 10 procent van de materiële uitvoeringskosten bij aanvraag in het eerste jaar, 12,5 procent in het tweede jaar en 15 procent in het derde jaar. Niet legaliseerbaar zijn onder andere bepaalde locaties in het openbare domein, in erfdienstbaarheden van wegen-, kust- of waterrecht, illegale urbanisaties, niet volledig behandelde eenheden en bouwwerken in overstromings- of voorkeursafvoerzones.

Voor kopers is bovendien belangrijk: tegen delen van de Ley 7/2024 loopt een constitutionele procedure. Legalatie mag daarom nooit als een algemene aankoopprikkel worden geaccepteerd, maar moet altijd objectgericht worden gecontroleerd door een architect en een advocaat.

Due diligence vóór de koopovereenkomst

Bouwvergunningen, wijzigingsprojecten, Final de Obra, Cédula, kadaster en kadastrale gegevens vergelijken.
Openstaande of afgesloten disciplinaire procedures, terugbouwbevelen en boetes schriftelijk controleren.
Beschermingscategorieën, waterlopen, afstanden tot wegen, kust, monumentenzorg en gemeentelijke normen controleren.
Voltooiing aantonen via historische luchtfoto's, kadastrale historie, technische certificaten of facturen.
Koopovereenkomst veiligstellen met voorwaarden, inhouding, garanties, kostenregeling en ontbindingsrechten.

Zwartbouw, bestaande rechten en legalisatie op Mallorca