Notarisafspraak en eigendomsoverdracht op Mallorca

De notarisafspraak is het moment waarop een voorbereide vastgoedaankooptransactie een juridisch gedocumenteerde eigendomsoverdracht wordt. Op Mallorca gebeurt dit doorgaans door de ondertekening van de Spaanse aankoopakte, de Escritura pública de compraventa. Hierin wordt vastgelegd wie verkoopt, wie koopt, welk onroerend goed wordt overgedragen, welke prijs wordt betaald en onder welke voorwaarden bezit, risico's en kosten overgaan.

Belangrijk is het onderscheid: De notaris vervangt geen onafhankelijke juridische of fiscale toetsing. Hij is een openbaar ambtenaar die de akte autoriseert, de identiteit en handelingsbekwaamheid van de partijen controleert, de inhoud juridisch duidt en ervoor zorgt dat de verklaringen van de partijen correct worden verleden.

Welke rol de notaris speelt bij de aankoop van onroerend goed

De Spaanse notaris zorgt bij de aankoopafsluiting voor rechtszekerheid in de notariële akte. Hij controleert onder andere de identiteit van de partijen, de vertegenwoordigingsbevoegdheden bij volmachten, de essentiële gegevens van het onroerend goed, de eigendomstitel van de verkoper, lasten en de verklaringen over de betaling van de koopprijs. Daarnaast wordt regelmatig een actuele informatie uit het Kadaster meegenomen.

De notaris legt de inhoud van de akte uit, leest de essentiële punten voor of licht deze toe en documenteert hoe de koopprijs wordt betaald. Bij gefinancierde aankopen komen er extra notariële stappen rondom de hypothecaire lening bij.

De Escritura: de notariële aankoopakte

De Escritura pública de compraventa is de openbare aankoopakte. Deze bevat doorgaans de persoonlijke gegevens van koper en verkoper, de beschrijving van het onroerend goed, Kadaster- en Catastro-gegevens, de koopprijs, de betaalwijze, regelingen met betrekking tot lasten en hypotheken, de verdeling van bepaalde kosten, de overgang van het bezit en fiscaal relevante verklaringen.

Een privé-koopovereenkomst kan in Spanje al bindende werking hebben. Voor een veilige eigendomsverkrijging en vooral voor de latere inschrijving in het Kadaster is de notariële akte echter de centrale praktische stap.

Betaling bij de notarisafspraak

De betaling van de koopprijs vindt bij de notarisafspraak meestal plaats per bankcheque, bankbevestigde cheque, overschrijving of een combinatie daarvan. In de akte wordt exact vastgelegd welke bedragen wanneer en op welke manier zijn betaald.

Bijzondere aandacht verdient de situatie wanneer de verkoper fiscaal niet-ingezetene is in Spanje. Dan moet de koper in principe 3 % van de overeengekomen koopprijs inhouden en met het Modelo 211 afdragen aan de Spaanse belastingdienst. Deze inhouding is een vooruitbetaling op de mogelijke belasting van de niet-ingezeten verkoper.

Als er nog een hypotheek op het onroerend goed rust, wordt tijdens de afspraak vaak een deel van de koopprijs direct gebruikt voor de aflossing van de restschuld. Daarna moet de hypotheek niet alleen economisch worden afgewikkeld, maar ook in het Kadaster worden doorgehaald.

Sleuteloverdracht en bezitsovergang

In veel koopovereenkomsten op Mallorca worden de sleutels direct na de ondertekening van de Escritura en na betaling van de koopprijs overhandigd. Dit is het klassieke moment waarop de koper het bezit verkrijgt en het onroerend goed daadwerkelijk kan gebruiken.

Er zijn echter uitzonderingen. Soms wordt een latere overdrachtsdatum afgesproken, bijvoorbeeld omdat de verkoper nog moet verhuizen, meubels moeten worden verwijderd of laatste technische punten openstaan. In dat geval moet de Escritura of een aanvullende overeenkomst duidelijk regelen wanneer de overdracht plaatsvindt.

Inschrijving in het Kadaster

Na de ondertekening kan de notaris een elektronische geautoriseerde kopie van de akte naar het bevoegde Kadaster sturen. De inschrijving in het Registro de la Propiedad is bij een zuivere contante aankoop in principe een latere stap. In de praktijk is deze desalniettemin erg belangrijk, omdat het de eigendomsverkrijging tegenover derden veiligstelt.

Voor de inschrijving van een aankoopakte zijn met name de notariële akte, het bewijs van de belastingafwikkeling en, afhankelijk van het geval, het bewijs van de gemeentelijke waardestijgingsbelasting nodig.

Wat er na de notarisafspraak gebeurt

Na de afspraak begint de administratieve nazorgfase. Bij bestaande woningen op Mallorca moet regelmatig de overdrachtsbelasting van de Balearen, de Spaanse ITP, via het Modelo 600 worden aangegeven en betaald. Volgens de ATIB-systematiek bedraagt de termijn in principe één maand vanaf de datum van de notariële akte.

Bij nieuwbouwwoningen valt in plaats van ITP doorgaans BTW (IVA) verschuldigd, daarnaast kan AJD relevant zijn. Bij aankopen van niet-ingezeten verkopers moet de koper de 3 %-inhouding via het Modelo 211 afwikkelen. Parallel hieraan moet de Catastro-situatie worden gecontroleerd.

Praktische checklist voor kopers

• Controleer voor de afspraak de actuele Kadasterinformatie, Catastro-gegevens, het energielabel, IBI-bewijzen en gemeenschapsdocumenten.
• Stem het betalingsplan af met de bank, verkoper, advocaat en notariaat.
• Houd bij een niet-ingezeten verkoper rekening met de 3 %-inhouding.
• Klaar openstaande hypotheken, lasten of doorhalingen schriftelijk.
• Documenteer de sleuteloverdracht, meterstanden, inboedel en de staat van oplevering.
• Volg na de afspraak de ITP of IVA/AJD, Kadasterinschrijving, Catastro, nutsbedrijven, VvE en verzekering op.

Conclusie

De notarisafspraak is op Mallorca de zichtbare afsluiting van de aankoop, maar niet het einde van het werk. De Escritura documenteert de eigendomsoverdracht, de betaling en de overdracht. Juridisch correct afgerond is de transactie pas wanneer belastingen tijdig zijn afgewikkeld, de akte in het Kadaster is ingeschreven en de Catastro, lopende kosten en nutsbedrijven zijn geactualiseerd.