De Spaanse usufructo komt grotendeels overeen met het Nederlandse vruchtgebruik: een persoon mag een woning gebruiken en er inkomsten uit halen, terwijl een andere persoon eigenaar blijft. Voor internationale Mallorca-kopers is deze scheiding vooral interessant bij familiekopen, erfopvolging, tweede woningen en het veiligstellen van een partner of ouder.

Usufructo en nuda propiedad

De usufructuario is de vruchtgebruiker. Hij mag de woning bewonen, gebruiken, verhuren en de huurinkomsten innen, maar moet in principe de vorm en substantie behouden. De nudo propietario houdt de nuda propiedad, dus het blote eigendom. Pas wanneer vruchtgebruik en bloot eigendom weer in één hand samenkomen, ontstaat de volledige eigendomstitel, de pleno dominio.

Levenslang of tijdelijk

Een vruchtgebruik kan levenslang, tijdelijk of onder voorwaarden worden gevestigd. Voor rechtspersonen gelden bijzondere grenzen; een vruchtgebruik ten gunste van een vennootschap of instelling mag volgens het Código Civil in principe niet langer dan 30 jaar duren.

Erfopvolgingsplanning voor families

Typische constructies zijn: ouders dragen de nuda propiedad over of verkopen deze aan kinderen en behouden het vruchtgebruik; partners verzekeren elkaar van een levenslang gebruiksrecht; of kopers verwerven vanaf het begin gescheiden posities. Deze structuur vervangt echter geen volledige erfopvolgingsplanning, omdat het Spaanse vastgoedrecht, erfrecht, huwelijksvermogensrecht, fiscale woonplaats en het recht van herkomst op elkaar moeten aansluiten.

Rechten en plichten

De vruchtgebruiker mag de woning gebruiken en in principe verhuren, moet er zorgvuldig mee omgaan en de gewone reparaties dragen. De blote eigenaar mag de nuda propiedad verkopen of bezwaren, maar mag het vruchtgebruik niet aantasten. IBI, gemeenschappelijke kosten, verzekering, zwembad- en tuinonderhoud, verhuur en grotere moderniseringen moeten uitdrukkelijk worden geregeld.

Inschrijving in het kadaster

Een vruchtgebruik op een Mallorca-woning moet notarieel worden vastgelegd en ingeschreven in het Registro de la Propiedad. De Nota Simple toont of een woning is belast met vruchtgebruik of een ander gebruiksrecht. Een privécontract zonder duidelijke inschrijving is riskant bij grensoverschrijdende familieconstructies.

Waardering voor belastingen

Voor Spaanse belastingen wordt het vruchtgebruik gewaardeerd volgens wettelijke formules. Bij tijdelijk vruchtgebruik bedraagt de fiscale waarde 2% van de woningwaarde per jaar looptijd, maximaal 70%. Bij levenslang vruchtgebruik geldt de vuistregel 89 minus leeftijd van de vruchtgebruiker, met een minimumwaarde van 10% en een maximumwaarde van 70%. De nuda propiedad wordt dienovereenkomstig gewaardeerd op de restwaarde.

Typische risico's

Wie alleen de nuda propiedad koopt, koopt niet het onmiddellijke gebruik. Verdere risico's ontstaan bij verhuur, toeristisch gebruik, kostenconflicten, buitenlandse erfbelasting, legitieme porties en latere beëindiging van het vruchtgebruik. De structuur moet daarom correct worden weergegeven in de koopovereenkomst, het testament, de belastingplanning en het kadaster.

Vruchtgebruik en gebruiksrechten