Financiering en hypotheken op Mallorca

Een woning op Mallorca kan ook door een internationale koper worden gefinancierd via een Spaanse bank. Doorslaggevend is echter niet alleen de aankoopprijs, maar het totale plaatje van eigen vermogen, loan-to-value, aantoonbaar inkomen, verblijfs- en belastingstatus, objectkwaliteit en liquiditeitsreserve.

Spaanse hypotheek: basisprincipe

De Spaanse hypotheek wordt doorgaans verstrekt als een lening met zakelijke zekerheid op de woning en wordt notarieel vastgelegd. Voor particuliere kredietnemers gelden de transparantie- en beschermingsvoorschriften van de Ley 5/2019 betreffende kredietovereenkomsten voor onroerend goed. De bank moet de kredietwaardigheid controleren, vooraf gestandaardiseerde contractinformatie verstrekken en de koper moet vóór ondertekening een notariële transparantietoets doorlopen.

Internationale kopers en non-resident financiering

Spaanse banken financieren niet-ingezetenen, maar meestal conservatiever dan kopers die permanent in Spanje belastingplichtig zijn. Typische richtwaarden zijn ongeveer 60 tot 70 procent van de laagste waarde van de aankoopprijs en de banktaxatie; afhankelijk van de bank, het profiel, het object en het inkomen kan dit hoger of lager uitvallen.

Eigen vermogen realistisch berekenen

Eigen vermogen betekent op Mallorca meer dan alleen het niet-gefinancierde deel van de aankoopprijs. Kopers moeten ook rekening houden met bijkomende aankoopkosten, belastingen, de Tasación, vertalingen, advieskosten en een reserve voor eerste lopende kosten.

Loan-to-value: aankoopprijs, Tasación en bankwaarde

De loan-to-value wordt niet automatisch berekend over de overeengekomen aankoopprijs. De bank baseert zich doorgaans op de laagste waarde van de aankoopprijs en de Tasación. Ligt de onafhankelijke taxatie onder de aankoopprijs, dan wordt de maximaal mogelijke lening dienovereenkomstig verlaagd.

De Tasación is de formele taxatie van de woning voor hypotheekdoeleinden. De taxatie wordt uitgevoerd door een erkend, onafhankelijk taxatiebureau of een overeenkomstig gehomologeerde taxatiedienst. De koper draagt de kosten van de Tasación, kan in principe de taxateur kiezen en het rapport, zolang het geldig is, ook bij meerdere banken gebruiken.

Welke documenten banken verlangen

Gebruikelijk zijn paspoort of identiteitsbewijs, NIE, bewijs van burgerlijke staat, belastingplicht, recente salarisstroken of zakelijke documenten, belastingaanslagen, bankafschriften, bewijs van eigen middelen, bestaande leningen, huur- of dividendinkomsten en informatie over vermogen.

FEIN, FiAE en notariële transparantietoets

Vóór ondertekening moet de bank de koper tijdig de wettelijk voorgeschreven documenten verstrekken. Hiertoe behoren met name de FEIN als bindend Europees gestandaardiseerd informatieblad, de FiAE met bijzondere waarschuwingen, een contractontwerp, een duidelijke kostenopgave en bij variabele leningen scenario's voor de renteontwikkeling.

Deze documenten moeten in principe ten minste tien kalenderdagen vóór ondertekening beschikbaar zijn. Daarna vindt bij de vrij gekozen notaris de transparantietoets plaats.

Rente: vast, variabel of gemengd

Spaanse banken bieden doorgaans vaste, variabele en gemengde hypotheken aan. Voor de vergelijking is de nominale rente niet voldoende. Kopers moeten letten op de TAE, de jaarlijkse effectieve belasting inclusief relevante kosten en nevenvoorwaarden. Ook productbindingen zoals verzekeringen, rekening, kaarten of vermogensproducten zijn belangrijk.

Het renteklimaat is aanzienlijk lager dan in de hoge rentefase van 2023, maar niet terug op de extreem lage niveaus van voorgaande jaren. Waarden zoals Euribor of gemiddelde aanvangsrentes zijn referenties, maar vervangen geen concreet bankaanbod.

Liquiditeitsplanning tot na de notarisafspraak

Een solide financiering eindigt niet met de krediettoezegging. Kopers moeten vóór reservering of Arras-contract een volledig liquiditeitsplan opstellen. Hiertoe behoren eigen vermogensaandeel, aankoopbelasting, notaris- en registerkosten van de aankoopakte, juridisch of fiscaal advies, Tasación, vertalingen, verhuizing, renovatie, inrichting, gemeenschappelijke kosten, verzekeringen, onroerendezaakbelasting, lopende nutsvoorzieningen en een reserve voor onvoorziene reparaties.

Praktische volgorde

• Vóór de zoektocht naar een woning budget, eigen vermogen en maximaal draagbare maandlast definiëren.
• Bij één of twee banken of via een erkende kredietbemiddelaar een vooronderzoek laten doen.
• Documenten volledig en bij voorkeur in Spaanse of Engelse versie voorbereiden.
• Vóór ondertekening van een Arras-contract verduidelijken of een financieringsvoorbehoud zinvol is.
• Tasación vroegtijdig opdragen zodra het object serieus is gereserveerd.
• FEIN, FiAE, TAE, productbindingen, extra aflossingen en vervroegde terugbetaling vergelijken.
• Notarisafspraak pas plannen wanneer transparantietermijn, financiering en liquiditeit zijn veiliggesteld.

Conclusie: Een hypotheek op Mallorca is goed haalbaar voor internationale kopers, maar moet conservatief worden gepland.