Checklist voor bezichtiging van Mallorca-vastgoed

Een bezichtiging op Mallorca moet niet alleen antwoord geven op de vraag of een woning goed aanvoelt. Het is cruciaal of locatie, bouwkundige staat, techniek, documenten en gebruiksmogelijkheden bij de aankoopprijs passen. De eerste emotionele inschatting is toegestaan; de tweede bezichtiging is voor de checklist.

Voorbereiding vóór de bezichtiging

Adres, kadastrale referentie, plattegrond en basisdocumenten vooraf opvragen.
Woning op kaarten, luchtfoto's en in het kadaster globaal controleren.
Bij landelijke woningen controleren of woonhuis, zwembad, bijgebouwen, pergola's en opritten in de documenten voorkomen.
Bij serieuze interesse op een tweede tijdstip van de dag terugkomen.
Eigen foto's en aantekeningen maken: dak, gevel, technische ruimte, meters, zwembadtechniek, vochtplekken, perceelgrenzen en oprit.

Locatie, microlocatie en dagelijks leven

Op Mallorca is vaak niet alleen de plaats zelf bepalend, maar de concrete microlocatie. Twee huizen in hetzelfde dorp kunnen totaal verschillende waarden hebben als het ene huis zeezicht, privacy en een goede oprit biedt, terwijl het andere aan een doorgaande weg ligt of in de winter nauwelijks zon krijgt.

Afstand tot Palma, vliegveld, scholen, medische voorzieningen en winkelmogelijkheden in de praktijk testen.
Seizoensgebonden verschillen in acht nemen: Een rustige kustplaats kan in de zomer erg druk zijn, een dorp in het binnenland in de winter erg stil.
Directe buren bekijken: Wonen, vakantieverhuur, horeca, landbouw, bouwplaatsen, werkplaatsen.
Afstanden tot wegen, vuilcontainers, laadzones, bars, hotels, scholen en sportaccommodaties controleren.
Onbebouwde naastgelegen percelen en mogelijke toekomstige bebouwing inschatten.

Privacy, oprit en geluid

Vanaf welke naastgelegen percelen, wegen of hoger gelegen huizen is de woning inzichtelijk?
Is de oprit openbaar, privé of geregeld via een recht van overpad?
Komen een normale auto, bestelwagen, hulpvoertuig en bouwbedrijf probleemloos bij de woning?
Wie onderhoudt privéwegen, poorten, verlichting en afwatering?
Ramen gesloten en geopend testen; minstens vijf minuten stil staan op terras, in de tuin en in de slaapkamer.
Rekening houden met vliegtuiglawaai, wegen, horeca, zwembadtechniek, warmtepompen, landbouwmachines en seizoensgebonden evenementen.

Oriëntatie, zon en klimaat

Oriëntatie	Voordelen	Waar op letten?
Zuid	Veel winterzon, goede jaarrond bruikbaarheid	Zonwering, beglazing, koeling en schaduw controleren
Oost / Zuidoost	Ochtendzon, vaak aangename terrasligging	Middagschaduw en zon op zwembad controleren
West	Avondzon, vaak aantrekkelijk voor locaties met zeezicht	Zomerhitte, airconditioning en verblinding in acht nemen
Noord	Koeler in de zomer	Vocht, schimmel, donkere kamers en wintercomfort controleren

Bouwkundige staat en vocht

Vocht is een van de belangrijkste onderwerpen bij bezichtigingen op Mallorca. Oorzaken kunnen lekkende daken, ontbrekende drainage, hellingwater, capillaire vochtopname, condensatie, slechte ventilatie of oude afdichtingen zijn. Nieuwe verf kort voor de verkoop is geen bewijs van renovatie.

Scheuren in gevel, keermuren, terrastegels en zwembadrand fotograferen.
Dak, dakgoten, regenpijpen, terrasafdichting en attiek controleren.
Afschot rond het huis controleren: Water moet van het gebouw weg worden geleid.
Geur bij binnenkomst waarnemen: muf, vochtig, sterk geparfumeerd of pas geverfd?
Hoeken achter meubels, plinten, inbouwkasten en buitenmuren bekijken.
Kelders, bergingen, technische ruimtes en garages bijzonder grondig controleren.

Installatietechniek, zwembad en tuin

Stroomkast laten openen: Leeftijd, labeling, aardlekschakelaars en voldoende vermogen documenteren.
Alle waterkranen testen: Druk, warmwatertijd, geur, verkleuringen en afvoersnelheid.
Waterherkomst verduidelijken: Net, put, regenwatertank, tanklevering of combinatie.
Afvalwater verduidelijken: Rioolaansluiting, beerput, fossa séptica, onderhoudsbewijzen en locatie.
Airconditioning, warmtepompen, warm water en internet in de praktijk testen.
Zwembadgrootte en -ligging vergelijken met kadaster, plattegronden en vergunningen.
Bewateringssysteem, waterbron, onderhoudsinspanning, wortels, drainage en droge stenen muren controleren.

Documenten vóór een bod

Document	Waarom belangrijk?	Waarschuwingssignalen
Nota Simple	Eigenaar, beschrijving, lasten, hypotheken, erfdienstbaarheden	Afwijkende oppervlakten, onbekende lasten, overpadrechten
Escritura	Geschiedenis en juridische beschrijving	Gebouwen of aanbouwen ontbreken
Kadastraal uittreksel	Locatie, referentie, oppervlakten en grafische weergave	Zwembad, garage of gastenverblijf niet geregistreerd
Cédula	Bewijs van bewoonbaarheid	Verlopen, niet aanwezig of niet passend
Energielabel	Verplicht document en indicatie van energetische staat	Alleen concept, niet geregistreerd
Bouwvergunningen	Legaliteit van huis, uitbreidingen, zwembad en bijgebouwen	Verbouwingen zonder vergunning
Gemeenschapsdocumenten	VvE-bijdrage, reserves, notulen, bijzondere bijdragen	Hoge schulden, geplande renovatie, verhuurconflicten

Open vragen aan makelaar en verkoper

Waarom wordt er verkocht en hoe lang staat de woning al op de markt?
Welke delen zijn wanneer gerenoveerd: Dak, ramen, leidingen, elektra, airco, keuken, badkamers, zwembad?
Zijn alle verbouwingen vergund en goedgekeurd?
Is er sprake geweest van vocht, scheuren, verzakkingen, verzekeringsclaims of burenruzies?
Hoe hoog zijn de jaarlijkse kosten voor IBI, afval, Comunidad, verzekering, tuin, zwembad en onderhoud?
Welke meubels, apparaten en technische installaties zijn bij de aankoopprijs inbegrepen?
Welke documenten kunnen direct digitaal worden verstrekt?