Wie op Mallorca een woning wil kopen en toeristisch wil verhuren, moet de ETV-kwestie niet als een bijzaak behandelen. Een bestaande ETV-registratie kan een echte waardefactor zijn. Een verkeerde aanname over de verhuurbaarheid kan daarentegen de hele business case doen kantelen.

De "ETV-licentie" is in de dagelijkse praktijk de gebruikelijke term. Juridisch gaat het om de comercialización de estancias turísticas en viviendas, dus toeristische verblijven in woonhuizen, die via een DRIAT worden aangemeld en in het toeristenregister worden ingeschreven. Zonder passende registratie, slaapplaatsen en actuele regelconformiteit mag een appartement of huis niet zomaar als vakantieverblijf worden vermarkt.

Wanneer is een ETV-licentie nodig?

Een ETV-registratie is vereist wanneer een woonhuis commercieel of met winstoogmerk voor korte verblijven aan gasten wordt verhuurd, doorgaans per dag of week en in verhuurbare staat. Als toeristische verhuur wordt met name beschouwd de vermarkting via boekingsplatforms, agentschappen of toeristische verkoopkanalen. De maximale duur van een toeristisch verblijf bedraagt volgens de huidige regeling 30 nachten.

DRIAT, plaatsen en registratie

De DRIAT is een verantwoordelijke verklaring tegenover de bevoegde toerismeadministratie. Hiermee verklaart de eigenaar of vermarkter dat de woning aan alle wettelijke, toeristische, stedenbouwkundige en technische vereisten voldoet. Bij de ETV hoort ook de kwestie van de toeristische plaatsen: er mag alleen worden verhuurd tot de vastgestelde capaciteit.

Sinds het Decreto-ley 4/2025 geldt weer een systeem van tijdelijke beddenbeurzen en een 1:1-principe zonder groei van het totaalaantal. Nieuwe activering vereist in principe dat elders overeenkomstige plaatsen vervallen of beschikbaar zijn.

Welke woningen kunnen geschikt zijn?

Het meest de moeite van het onderzoeken waard zijn vrijstaande eengezinswoningen, finca's op toegestane grond, stadshuizen of huizen in duidelijk geschikte zones, mits ze al een solide ETV-registratie hebben of volgens de huidige situatie aanmeldbaar zijn. Doorslaggevend zijn de registerstatus, het zonecertificaat, de slaapplaatsen, de bouw- en gebruikslegaliteit en de specifieke gemeente.

ETV365-Uni: toeristische verhuur van een geschikte eengezinswoning.
ETVPL: toeristische verhuur in gebouwen met meerdere eenheden of horizontaal eigendom, tegenwoordig sterk beperkt en meestal alleen realistisch bij bestaande rechten.
ETV60: verhuur van de eigen hoofdverblijfplaats door een natuurlijk persoon voor maximaal 60 dagen per jaar, met extra bewijsstukken en grenzen.

Meergezinswoningen en appartementen

Appartementen in meergezinswoningen zijn het meest gevoelige gebied. Sinds Decreto-ley 4/2025 mogen op de Balearen in principe geen nieuwe DRIAT's voor appartementen in horizontaal eigendom worden ingediend, met uitzonderingen voor bepaalde typologieën van rijtjeshuizen en twee-onder-een-kapwoningen. Daarnaast moeten de splitsingsakte, het reglement en de besluiten van de Vereniging van Eigenaren worden gecontroleerd.

Zonering op Mallorca

Mallorca wordt gereguleerd door de PIAT. Deze onderscheidt toeristische zones, woonzones, gevoelige woonzones, landelijke gebieden en verzadigde of volwassen toerismegebieden. In verzadigde gebieden zijn de mogelijkheden aanzienlijk beperkter; op beschermde landelijke grond mogen geen nieuwe toeristische verhuuractiviteiten in woonhuizen worden gestart. Gemeenten kunnen bovendien strenger reguleren.

Palma en regionale verschillen

Palma moet apart worden onderzocht. De stad voert al jaren een restrictief beleid, met name tegen vakantieverhuur in appartementen. Ook buiten Palma verschillen gemeenten en zones aanzienlijk. Altijd doorslaggevend is het specifieke perceel, niet alleen de plaatsnaam.

Waardefactor en aankoopbeslissing

Een juridisch zekere, actieve en overdraagbare ETV kan de marktwaarde verhogen. De waarde ligt echter niet in het woord "licentie", maar in de registerinschrijving, slaapplaatsen, zonering, goedkeuring van de gemeenschap, energie- en kwaliteitseisen en fiscale en operationele uitvoerbaarheid. Contextueel kan het zinvol zijn om bestaande aanbiedingen met gedocumenteerde ETV-registratie te onderzoeken; prioriteit moet worden gegeven na documentcontrole.

Sancties en lopende verplichtingen

Illegale vakantieverhuur kan op de Balearen aanzienlijk worden bestraft; zeer ernstige overtredingen kunnen oplopen tot 500.000 euro. Eigenaren die legaal verhuren, moeten voortdurend aan verplichtingen voldoen: registratienummer in de reclame, melding van gastgegevens, toeristenbelasting, aansprakelijkheidsverzekering, 24-uurscontact, schoonmaak- en onderhoudsdiensten, huisregels en feestverboden, kwaliteits- en milieueisen en elektronische communicatie met de administratie.

Due diligence vóór de aankoop

actuele registerinschrijving en exacte ETV-modaliteit;
aantal en herkomst van de toeristische plaatsen;
geldige DRIAT, wijzigings- of overdrachtsdocumenten;
gemeentecertificaat over de ETV-zonegeschiktheid;
bewoonbaarheidsverklaring of gelijkwaardige documenten met capaciteit;
bouwlegaliteit en geen openstaande stedenbouwkundige overtredingen;
bij gemeenschappelijk eigendom: reglement, splitsingsakte, besluiten en kadastrale situatie;
controle of de ETV na aankoop kan worden voortgezet, verlengd of overgedragen.

Een woning mag alleen als ETV-object worden beoordeeld als de verhuurbaarheid vóór ondertekening juridisch en administratief is aangetoond. Al het andere is speculatie.

Vakantieverhuur en ETV-licentie op Mallorca