Documenten voor de verkoop van een woning op Mallorca

Waarom voorbereiding de verkoop versnelt

Wie een hoogwaardige woning op Mallorca verkoopt, verkoopt niet alleen locatie, architectuur en levensgevoel. Internationale kopers en hun advocaten controleren vroegtijdig of eigendom, oppervlakte, gebruik, vergunningen en lopende kosten correct zijn gedocumenteerd. Hoe vollediger de verkoopdocumenten zijn, hoe minder ruimte er is voor prijsonderhandelingen, vertragingen bij de notarisafspraak of onzekerheid in de due diligence.

Eigenaren moeten daarom een gestructureerd verkoopdossier voorbereiden. Dit dossier vervangt geen individuele controle door notaris, advocaat, belastingadviseur of architect, maar vormt de basis voor een professioneel verkoopproces.

Escritura en Nota Simple

De Escritura is de notariële akte waarmee de huidige eigenaar de woning heeft verworven. Hierin staat onder andere wie de eigenaar is, hoe de woning is beschreven, welke kadaster- en registergegevens destijds zijn gebruikt en of er bijzondere rechten, plichten of afspraken zijn opgenomen.

De Nota Simple uit het Registro de la Propiedad is een van de belangrijkste documenten vóór de verkoop. Het bevat de identificatie van de finca, de geregistreerde eigenaar, de Código Registral Único, rechten en lasten zoals hypotheken, erfdienstbaarheden, gebruiksrechten, beslagen of andere beperkingen. Voor het verkoopproces moet deze actueel zijn, idealiter vóór de start van de marketing en opnieuw vóór ondertekening van de koopovereenkomst.

IBI, kadaster en oppervlaktevergelijking

De IBI, oftewel de gemeentelijke onroerendgoedbelasting, is om twee redenen relevant voor kopers. Ten eerste toont het huidige betalingsbewijs dat er geen openstaande achterstanden zijn voor deze jaarlijkse belasting. Ten tweede bevat het IBI-bewijs regelmatig de Referencia Catastral, die belangrijk is voor de identificatie van het perceel en de bebouwing.

De Referencia Catastral moet worden vergeleken met de Escritura, Nota Simple en de werkelijke woning. Komen perceelgrootte, bebouwde oppervlakte, gebruik en ligging niet overeen, dan is dat niet automatisch een verkoopstop, maar wel een onderwerp voor technische en juridische verduidelijking. Bij premium woningen met meerdere bouwdelen, zwembad, tennisbaan, gastenverblijf of agrarische percelen wordt een actueel kadasteruittreksel aanbevolen.

Cédula en energielabel

De Cédula de habitabilidad bevestigt dat een appartement, huis of woongebouw voldoet aan de minimumeisen voor bewoning. Volgens de Balearen-woningwet is deze in principe relevant voor gebruik, verhuur en overdracht; in bepaalde gevallen kan deze worden vervangen door een licencia de ocupación of licencia de primera utilización.

Bij de verkoop van een bestaande woning moet ook een geregistreerd energielabel met energielabel aanwezig zijn. De energieklasse moet al in marketing en reclame worden vermeld, niet pas bij de notarisafspraak. Volgens het Spaanse Real Decreto 390/2021 is de maximale geldigheid in principe tien jaar; bij energieklasse G maximaal vijf jaar.

Bouwdocumenten en technische documentatie

Tot de belangrijkste bouwdocumenten behoren bouwvergunningen, projectdocumenten, plattegronden, bewijzen van uitbreidingen of renovaties, Certificado Final de Obra, licencia de primera ocupación of licencia de ocupación, eventueel legalisatiedocumenten en technische certificaten. Voor kopers van hoogwaardige woningen is dit essentieel, omdat niet-goedgekeurde aanbouwen, afwijkende zwembadgroottes, verbouwde garages, gastenappartementen of technische ruimtes later duur kunnen uitvallen.

Vóór de marketing moet een architect of technisch adviseur controleren of de gebouwde realiteit overeenkomt met het register, kadaster en de vergunningen. Bij afwijkingen is een vroege inschatting beter dan een late verrassing vlak voor de notarisafspraak.

Comunidad, hypotheek en verhuurvergunning

Bij appartementen, penthouses, rijtjeshuizen, villaparken of urbanisaties met gemeenschappelijk eigendom zijn documenten van de Comunidad de Propietarios vereist. Hiertoe behoren met name het certificaat van de schuldenstand, actuele gemeenschapskosten, goedgekeurde bijzondere bijdragen, notulen van relevante besluiten en eventueel statuten of huisregels.

Als er een hypotheek op de woning rust, hoort een duidelijke documentatie in het verkoopdossier: actueel banksaldo, voorwaarden voor aflossing, gepland verloop van de betaling uit de koopsom en, als de hypotheek al is afgelost, bewijs of voorbereiding van de doorhaling in het register. Een betaalde hypotheek verdwijnt niet automatisch uit het kadaster.

Als de woning toeristisch wordt verhuurd of met toeristisch verhuurpotentieel wordt verkocht, moet de bijbehorende documentatie bijzonder nauwkeurig zijn: toeristisch registratienummer, DRIAT-documenten, registerinschrijving, capaciteit, mogelijke beperkingen en overeenstemming met Cédula of gebruiksvergunning.

Aanbevolen verkoopmap

• Actuele Escritura en relevante eerdere akten
• Actuele Nota Simple uit het Registro de la Propiedad
• Actueel IBI-bewijs en kadasterreferentie
• Kadasteruittreksel of grafische kadasterinformatie
• Geldige Cédula de habitabilidad of gelijkwaardig bewijs
• Geregistreerd energielabel en energielabel
• Bouwvergunningen, plattegronden, projectdocumenten en Final de Obra
• Comunidad-certificaat, kosten, notulen en bijzondere bijdragen
• Hypotheekdocumenten, bewijs van restschuld of bewijs van doorhaling
• Toeristische verhuurvergunning en registergegevens, indien aanwezig
• Volmachten, NIE, bedrijfsdocumenten of erfbewijzen, indien van toepassing

Conclusie

Voor hoogwaardige woningen op Mallorca zijn volledige verkoopdocumenten geen administratief detail, maar een vertrouwenssignaal. Wie Escritura, Nota Simple, IBI, Cédula, energielabel, bouwdocumenten, Comunidad-bewijzen, hypotheekdocumenten en eventueel verhuurvergunning vroeg voorbereidt, verkort de due diligence en versterkt de eigen onderhandelingspositie.