En visning på Mallorca bör aldrig bara vara en rundtur genom vackra rum. Just på ön avgör ofta läge, orientering, infart, fukt, byggnadsskick och juridiska handlingar om en fastighet ger långsiktig glädje eller blir dyr. Förbered därför visningen som en teknisk och praktisk kontroll.

Före visningen: Kontrollera handlingar och läge

Be mäklaren om de viktigaste grunddata före mötet: exakt adress, referensnummer i fastighetsregistret, bostads- och tomtyta, byggår, energideklaration, Cédula de habitabilidad, Nota Simple från fastighetsregistret och en lista över kända renoveringar. För lantställen, fincas, kustnära lägen och äldre objekt bör även bygg- och användningstillstånd, ritningar, underlag för tillbyggnader, pool, garage, gästhus eller terrasser finnas tillgängliga.

Kontrollera fastighetsregistret: Stämmer tomtgränser, bebyggda ytor, användning och läge överens med prospekt, ritningar och verklighet?
Kontrollera lagfarten: Vem är ägare, vilka belastningar, hypotekslån, vägrätter, nyttjanderätter eller andra rättigheter är registrerade?
Kontrollera Cédula: Är beboeligheten dokumenterad och finns en giltig Cédula eller ett likvärdigt dokument?
Kontrollera energideklarationen: Är energideklarationen registrerad, aktuell och stämmer bedömningen överens med skicket på fönster, isolering, värme, luftkonditionering och varmvatten?
Kontrollera urbanism: Ligger objektet i suelo urbano, rústico eller en särskild skydds- eller kustzon?
Kontrollera vatten- och kustrisker: Vid torrents, sluttningar, sänkor, kustnära lägen eller havsutsikt bör översvämnings-, kust- och skyddslinjer kontrolleras separat.

Bedöm läge och grannskap realistiskt

Besök inte bara huset utan även omgivningen. En lugn gata i prospektet kan upplevas helt annorlunda på sommaren, på helgen eller vid ändrad vindriktning. Planera helst två möten: ett på dagen och ett på kvällen eller helgen.

Hur långt är det egentligen till mataffär, apotek, läkare, skola, hamn, strand eller Palma?
Hur är infarten vid regn, mörker och mötande trafik?
Finns det byggarbetsplatser, obebyggda tomter eller ytor som kan komma att bebyggas i framtiden?
Hur nära ligger restauranger, hotell, semesteruthyrning, sportanläggningar, huvudvägar eller jordbruksverksamheter?
Känns grannskapet åretruntbebott eller starkt säsongspräglat?

Testa privatliv, insyn och vardag

Privatliv är ofta en avgörande värdefaktor på Mallorca. Kontrollera därför medvetet vem som utifrån kan se in på terrass, pool, sovrum och vardagsrum. Var också uppmärksam på högre belägna grannhus, infartsvägar, vandringsleder, hotellterrasser eller planerade nybyggen.

Är poolen synlig från grannar eller vägen?
Finns det direkta siktlinjer till sovrum eller badrum?
Skyddar murar, häckar och planteringar verkligen eller bara på sommaren?
Vem använder angränsande vägar, infarter eller gemensamma ytor?
Finns det vägrätter eller gemensamt använda infarter?

Byggnadsskick: titta noga istället för att skönmåla

Vid medelhavsfastigheter kan färsk färg, homestaging och nya möbler dölja strukturella problem. Ta dig tid för källare, tak, teknikrum, fasader, terrassanslutningar och ytterväggar. Vid äldre hus, fincas och renoverade stadshus bör en oberoende arkitekt eller byggnadssakkunnig kontrollera före köpet.

Finns det sprickor på fasader, innerväggar, tak, överstycken eller terrasser?
Är sprickorna fina och ytliga eller går de diagonalt, är de breda eller återkommande?
Känns tak, takterrass, tätningar och hängrännor välskötta?
Finns det sättningar, ojämna golv eller kärvande dörrar och fönster?
Har tillbyggnader, pergolor, garage, pooler eller gästhus godkänts?
Stämmer den byggda verkligheten överens med fastighetsregistret, lagfarten, ritningar och prospekt?

Fukt: Mallorcas vanligaste kontrollpunkt

Fukt är en klassiker på Mallorca, särskilt vid bottenvåningslägenheter, byhus, fincas, hus utan tillräcklig horisontalspärr, kustnära lägen och dåligt ventilerade semesterfastigheter. Leta inte bara efter uppenbar mögel, utan även efter lukt, saltutblomningar, blåsor i putsen, flagande färg och nymålade sockelzoner.

Luktar det unket, särskilt i skåp, källare, badrum eller stängda rum?
Finns det mörka hörn bakom möbler, gardiner eller sänggavlar?
Är golvlister vågiga eller är väggar i nedre delen nymålade?
Visar ytterväggar, terrassanslutningar eller takterrasser vattenspår?
Hur ventileras och värms det på vintern?
Har det förekommit läckage, takproblem eller översvämningar tidigare?

Kontrollera teknik, energi och löpande kostnader

Den tekniska utrustningen avgör komfort och framtida kostnader. Fråga inte bara om luftkonditionering, värme och varmvatten fungerar, utan hur gamla de är, när de servades och om de är lämpliga för åretruntbruk.

Vilken uppvärmning finns: värmepump, elradiatorer, golvvärme, gas, olja, öppen spis eller ingen fast uppvärmning alls?
Hur gamla är luftkonditioneringsaggregat, varmvattenberedare, ledningar, säkringsskåp och elinstallation?
Finns det tillräcklig elkapacitet för luftkonditionering, poolpump, kök, wallbox eller värmepump?
Är huset anslutet till allmänt vatten och avlopp?
Vid fincas: Finns det brunn, cistern, vattenleverans, trekammarbrunn eller solcellsanläggning, och är dessa lagligt dokumenterade?
Hur höga var el-, vatten-, IBI-, avfalls-, gemensamhets-, pool- och trädgårdsskötselkostnaderna under de senaste tolv månaderna?

Infart, parkering och tillgänglighet

En vacker fastighet förlorar i vardagen i värde om infart och parkering är komplicerade. Det gäller särskilt för bergslägen, trånga stadskärnor, fincas med långa vägar och hus i populära kustorter.

Är vägen allmän eller privat?
Finns det en registrerad vägservitut om man korsar andras tomter?
Är infarten tillräckligt bred för skåpbilar, hantverkare, brandkår och ambulans?
Finns det problem vid kraftigt regn, urtvättade vägar eller branta ramper?
Hur många verkliga parkeringsplatser finns det, inte bara teoretiskt i prospektet?
Är parkeringen fortfarande praktisk på sommaren eller vid evenemang?

Underskatta inte bullerkällor

Buller är starkt säsongsberoende på Mallorca. Flygrutter, huvudvägar, mopeder, leveranstrafik, grannskap, hundar, restauranger, hotell, beachklubbar, jordbruk och poolteknik kan upplevas olika beroende på tid på dygnet. Stanna under visningen tyst i några minuter på terrass, balkong och i sovrummen.

Hörs flygplan, vägtrafik, motorcyklar eller leveranstrafik?
Finns det närliggande restauranger, barer, hotell, sportanläggningar eller semesteruthyrning?
Ligger sovrum mot vägen, gemensamma ytor eller grannars terrasser?
Är fönster och dörrar tillräckligt ljudisolerade?
Var står poolpump, värmepump, luftkonditioneringsaggregat och grannars teknik?

Sol, orientering och mikroklimat

Orientering är mer än en prospektdetalj. Södra och västra lägen ger ljus och vintersol, men kan bli heta på högsommaren. Norra lägen förblir svalare, men är i äldre hus mer känsliga för fukt. I sluttningar, dalar och kustnära lägen spelar vind, skugga och luftfuktighet en stor roll.

Vilka rum får morgon-, middags- och kvällssol?
Är terrassen användbar på sommaren eller behöver den extra skuggning?
Finns det tillräckligt med sol i vardagsrummet på vintern?
Skuggar grannbyggnader, berg, träd eller planerade byggnader tomten?
Hur vindskyddad är pool, terrass och matplats?
Är fastigheten behaglig för åretruntbruk eller bara optimerad för sommaren?

Frågor till mäklare och säljare

Förbered dina frågor skriftligt och låt viktiga svar bekräftas via e-post efter visningen. Det skapar tydlighet och hjälper din advokat, arkitekt eller tekniska granskare vid den fortsatta due diligence.

Dokument och juridik

Finns en aktuell Nota Simple?
Stämmer ägare, tomtyta och belastningar överens med uppgifterna i prospektet?
Finns det hypotekslån, panträtter, nyttjanderätter, hyresavtal, vägrätter eller tredje parts nyttjanderätter?
Finns en giltig Cédula de habitabilidad eller ett likvärdigt dokument?
Är energideklarationen registrerad och aktuell?
Är alla byggnader, tillbyggnader, pooler, terrasser, garage och uthus godkända?

Skick och renoveringar

När byttes tak, fönster, el, VVS-ledningar, värme, luftkonditionering och poolteknik?
Finns det fakturor, garantier eller underhållsprotokoll?
Har det förekommit fukt, mögel, läckage, sättningar eller försäkringsfall?
Vilka arbeten är nödvändiga på kort sikt?
Vilka arbeten har utförts utan arkitekt, tillstånd eller slutbesiktning?

Kostnader och användning

Hur höga är IBI, avfallsavgifter, gemensamhetskostnader och försäkringar?
Hur höga var el- och vattenkostnaderna på sommaren och vintern?
Finns det begränsningar från samfällighet, kommun, kustlag, byggnadsminne eller lantlig klassificering?
Är semesteruthyrning tillåten, utesluten eller inte relevant dokumenterad?
Vilka möbler, apparater och inbyggnader ingår i köpeskillingen?

Efter visningen: bestäm inte omedelbart

Gör direkt efter mötet en kort lista över brister och frågor. Skilj mellan kosmetiska frågor, tekniska risker, juridiska frågor och prisargument. Om fastigheten fortfarande är intressant bör en oberoende granskning av advokat och vid behov arkitekt ske före en bindande reservation eller handpenning.

En bra visning på Mallorca slutar inte med magkänsla, utan med klarhet: Passar läget för vardagen, är fastigheten laglig och tekniskt förståelig, är fukt och framtida kostnader hanterbara, och finns det inga öppna punkter som kan bli dyra senare?

Förbered en visning på Mallorca på rätt sätt