Den som vill köpa en fastighet på Mallorca och hyra ut den turistiskt bör inte behandla ETV-frågan som en bisak. En befintlig ETV-registrering kan vara en verklig värdefaktor. En felaktig uppfattning om uthyrningsbarhet kan däremot få hela affärsplanen att falla.

"ETV-licensen" är i vardagligt tal det vanliga uttrycket. Juridiskt handlar det om comercialización de estancias turísticas en viviendas, det vill säga turistvistelser i bostadsfastigheter som anmälts via en DRIAT och registrerats i turistregistret. Utan korrekt registrering, bäddplatser och aktuell regelöverensstämmelse får en lägenhet eller ett hus inte marknadsföras som semesterboende.

När krävs en ETV-licens?

En ETV-registrering krävs när en bostadsfastighet hyrs ut kommersiellt eller i vinstsyfte för kortare vistelser till gäster, vanligtvis per dag eller vecka och i inflyttningsbart skick. Som turistuthyrning räknas särskilt marknadsföring via bokningsplattformar, agenturer eller turistiska distributionskanaler. Den maximala varaktigheten för en turistvistelse är enligt nuvarande reglering 30 nätter.

DRIAT, platser och registrering

DRIAT är en ansvarsförsäkran till den behöriga turistmyndigheten. Genom den försäkrar ägaren eller marknadsföraren att fastigheten uppfyller alla juridiska, turistiska, stadsplaneringsmässiga och tekniska förutsättningar. Till ETV hör också frågan om turistplatser: Uthyrning är endast tillåten upp till den angivna kapaciteten.

Sedan Decreto-ley 4/2025 gäller åter ett system med temporära bäddbörser och en 1:1-princip utan tillväxt av det totala antalet. Ny aktivering förutsätter i princip att motsvarande platser på annat håll försvinner eller är tillgängliga.

Vilka fastigheter kan vara lämpliga?

Mest värda att undersöka är fristående enfamiljshus, fincas på tillåten mark, radhus eller hus i tydligt lämpliga zoner, förutsatt att de redan har en stabil ETV-registrering eller kan anmälas enligt nuvarande läge. Avgörande är registerstatus, zoncertifikat, bäddplatser, bygg- och användningslegalitet samt den specifika kommunen.

ETV365-Uni: turistuthyrning av en lämplig enfamiljsfastighet.
ETVPL: turistuthyrning i byggnader med flera enheter eller horisontell egendom, idag starkt begränsad och oftast endast realistisk vid befintliga rättigheter.
ETV60: uthyrning av den egna primära bostaden av en fysisk person i maximalt 60 dagar per år, med ytterligare bevis och begränsningar.

Flerfamiljshus och lägenheter

Lägenheter i flerfamiljshus är det mest känsliga området. Sedan Decreto-ley 4/2025 får i princip inga nya DRIAT för lägenheter i horisontell egendom lämnas in på Balearerna, med undantag för vissa radhus- och parhusbyggnadstyper. Dessutom måste upplåtelseavtal, stadgar och beslut från bostadsrättsföreningen granskas.

Zonindelning på Mallorca

Mallorca styrs av PIAT. Den skiljer mellan turistzoner, bostadszoner, känsliga bostadszoner, landsbygdsområden samt mättade eller mogna turistzoner. I mättade områden är möjligheterna betydligt snävare; på skyddad landsbygdsmark får inga nya turistuthyrningsaktiviteter i bostadsfastigheter påbörjas. Kommuner kan reglera ytterligare strängare.

Palma och regionala skillnader

Palma måste granskas separat. Staden har i flera år fört en restriktiv linje, särskilt mot semesteruthyrning i lägenheter. Även utanför Palma skiljer sig kommuner och zoner avsevärt. Det avgörande är alltid den specifika tomten, inte bara ortnamnet.

Värdefaktor och köpbeslut

En rättssäker, aktiv och överförbar ETV kan öka marknadsvärdet. Värdet ligger dock inte i ordet "licens", utan i registerpost, bäddplatser, zonindelning, samtycke från gemenskapen, energi- och kvalitetskrav samt skattemässig och operativ genomförbarhet. Kontextuellt kan det vara meningsfullt att granska befintliga erbjudanden med dokumenterad ETV-registrering; de bör prioriteras först efter dokumentgranskning.

Sanktioner och löpande skyldigheter

Olaga semesteruthyrning kan på Balearerna leda till betydande sanktioner; mycket allvarliga överträdelser kan nå upp till 500 000 euro. Ägare som hyr ut lagligt måste löpande uppfylla skyldigheter: registreringsnummer i reklam, rapportering av gästuppgifter, turistskatt, ansvarsförsäkring, 24-timmarskontakt, städ- och underhållstjänster, ordningsregler och partytörbud, kvalitets- och miljökrav samt elektronisk kommunikation med myndigheten.

Due Diligence före köpet

aktuell registerpost och exakt ETV-modalitet;
antal och ursprung för turistplatserna;
giltig DRIAT, ändrings- eller överföringshandlingar;
kommunintyg om ETV-zonlämplighet;
inflyttningsbarhetsintyg eller likvärdiga handlingar med kapacitet;
bygglegalitet och inga öppna stadsplaneringsöverträdelser;
vid gemensam egendom: stadgar, upplåtelseavtal, beslut och lagfartsstatus;
prövning av om ETV kan fortsätta, förnyas eller överföras efter förvärvet.

En fastighet bör endast värderas som ETV-objekt om uthyrningsbarheten är juridiskt och administrativt bevisad före undertecknandet. Allt annat är spekulation.

Semesteruthyrning och ETV-licens på Mallorca