Varför förberedelser påskyndar försäljningen

Den som säljer en exklusiv fastighet på Mallorca säljer inte bara läge, arkitektur och livskänsla. Internationella köpare och deras advokater granskar tidigt om äganderätt, yta, användning, tillstånd och löpande kostnader är korrekt dokumenterade. Ju mer kompletta försäljningsunderlagen är, desto mindre utrymme finns det för prisomförhandlingar, förseningar vid notarietillfället eller osäkerhet i due diligence.

Ägare bör därför förbereda en strukturerad försäljningsmapp. Denna mapp ersätter inte en individuell granskning av notarie, advokat, skatterådgivare eller arkitekt, men utgör grunden för en professionell försäljningsprocess.

Escritura och Nota Simple

Escritura är den notariella handlingen med vilken den nuvarande ägaren förvärvade fastigheten. Den visar bland annat vem som är ägare, hur fastigheten beskrevs, vilka fastighets- och registerdata som användes då och om särskilda rättigheter, skyldigheter eller överenskommelser ingår.

Nota Simple från Registro de la Propiedad är ett av de viktigaste dokumenten inför försäljningen. Den innehåller identifiering av fastigheten, den registrerade ägaren, den unika registerkoden (Código Registral Único), rättigheter och belastningar som hypotekslån, servitut, nyttjanderätter, utmätningar eller andra inskränkningar. För försäljningsprocessen bör den vara aktuell, helst innan marknadsföringen startar och återigen uppdaterad innan köpekontraktet undertecknas.

IBI, fastighetsregister och ytkontroll

IBI, den kommunala fastighetsskatten, är relevant för köpare av två skäl. För det första visar det aktuella betalningskvittot att det inte finns några uppenbara restskulder för den årliga fastighetsskatten. För det andra innehåller IBI-kvittot regelbundet Referencia Catastral, som är viktig för identifiering av tomten och bebyggelsen.

Referencia Catastral bör stämmas av mot Escritura, Nota Simple och den faktiska fastigheten. Om tomtstorlek, bebyggd yta, användning och läge inte överensstämmer är det inte automatiskt ett stopp för försäljningen, men ett ämne för teknisk och juridisk klargöring. För exklusiva fastigheter med flera byggnadskroppar, pool, tennisbana, gästhus eller jordbruksmark rekommenderas även ett aktuellt fastighetsregisterutdrag.

Cédula och energicertifikat

Cédula de habitabilidad bekräftar att en lägenhet, ett hus eller en bostadsbyggnad uppfyller minimikraven för bostadsanvändning. Enligt balearisk bostadsrätt är den i princip relevant för användning, uthyrning och överlåtelse; i vissa fall kan den ersättas av en licencia de ocupación eller licencia de primera utilización.

Vid försäljning av en befintlig fastighet måste dessutom ett registrerat energicertifikat med energietikett finnas. Energiklassificeringen måste beaktas redan i marknadsföring och annonsering, inte först vid notarietillfället. Enligt det spanska Real Decreto 390/2021 är den maximala giltighetstiden i princip tio år; för energiklass G högst fem år.

Byggnadshandlingar och teknisk dokumentation

Bland de viktigaste byggnadshandlingarna finns bygglov, projekthandlingar, ritningar, bevis på utbyggnader eller renoveringar, Certificado Final de Obra, licencia de primera ocupación eller licencia de ocupación, eventuellt legaliseringshandlingar och tekniska intyg. För köpare av exklusiva fastigheter är detta centralt, eftersom icke godkända tillbyggnader, avvikande poolstorlekar, ombyggda garage, gästlägenheter eller teknikrum kan bli kostsamma i efterhand.

Innan marknadsföringen bör en arkitekt eller teknisk rådgivare kontrollera om den byggda verkligheten överensstämmer med register, fastighetsregister och tillstånd. Vid avvikelser är en tidig bedömning bättre än en sen överraskning strax före notarietillfället.

Comunidad, hypotekslån och uthyrningslicens

För lägenheter, penthouse, radhus, villor eller urbanisationer med gemensam egendom krävs handlingar från Comunidad de Propietarios. Detta inkluderar särskilt intyg om skuldstatus, aktuella gemensamma avgifter, godkända särskilda uttaxeringar, protokoll från relevanta beslut och eventuellt stadgar eller ordningsregler.

Om fastigheten är belastad med ett hypotekslån ska en tydlig dokumentation ingå i försäljningsmappen: aktuellt banksaldo, villkor för återbetalning, planerat förlopp för betalning från köpeskillingen och, om hypotekslånet redan är återbetalat, bevis eller förberedelse för registermässig radering. Ett betalt hypotekslån försvinner inte automatiskt ur fastighetsregistret.

Om fastigheten hyrs ut turistiskt eller ska säljas med potential för turistuthyrning måste motsvarande dokumentation vara särskilt noggrann: turistiskt registreringsnummer, DRIAT-handlingar, registeranteckning, kapacitet, eventuella begränsningar och överensstämmelse med Cédula eller användningslicens.

Rekommenderad försäljningsmapp

Aktuell Escritura och relevanta tidigare handlingar
Aktuell Nota Simple från Registro de la Propiedad
Aktuellt IBI-kvitto och fastighetsreferens
Fastighetsregisterutdrag eller grafisk fastighetsinformation
Giltig Cédula de habitabilidad eller motsvarande bevis
Registrerat energicertifikat och energietikett
Bygglov, ritningar, projekthandlingar och Final de Obra
Comunidad-intyg, avgifter, protokoll och särskilda uttaxeringar
Hypotekshandlingar, bevis på restskuld eller bevis på radering
Turistuthyrningslicens och registerdata, om sådan finns
Fullmakter, NIE, bolagshandlingar eller arvsintyg, om relevanta

Slutsats

För exklusiva fastigheter på Mallorca är kompletta försäljningsunderlag inte en administrativ detalj, utan en förtroendesignal. Den som tidigt förbereder Escritura, Nota Simple, IBI, Cédula, energicertifikat, byggnadshandlingar, Comunidad-intyg, hypoteksdokument och eventuellt uthyrningslicens förkortar due diligence och stärker sin egen förhandlingsposition.

Underlag för försäljning av en fastighet på Mallorca