Wer auf Mallorca eine Immobilie kaufen und touristisch vermieten möchte, sollte die ETV-Frage nicht als Nebenthema behandeln. Eine bestehende ETV-Registrierung kann ein echter Wertfaktor sein. Eine falsche Annahme über Vermietbarkeit kann dagegen den gesamten Business Case kippen.

Die „ETV-Lizenz“ ist im Alltag der übliche Ausdruck. Rechtlich geht es um die comercialización de estancias turísticas en viviendas, also touristische Aufenthalte in Wohnimmobilien, die über eine DRIAT angemeldet und im touristischen Register eingetragen werden. Ohne passende Registrierung, Bettenplätze und aktuelle Regelkonformität darf eine Wohnung oder ein Haus nicht einfach als Ferienunterkunft vermarktet werden.

Wann wird eine ETV-Lizenz benötigt?

Eine ETV-Registrierung ist erforderlich, wenn eine Wohnimmobilie gewerblich oder mit Gewinnerzielungsabsicht für kurze Aufenthalte an Gäste vermietet wird, typischerweise tage- oder wochenweise und in bezugsfertigem Zustand. Als touristische Vermietung gilt insbesondere die Vermarktung über Buchungsplattformen, Agenturen oder touristische Vertriebskanäle. Die maximale Dauer eines touristischen Aufenthalts liegt nach aktueller Regelung bei 30 Nächten.

DRIAT, Plätze und Registrierung

Die DRIAT ist eine verantwortliche Erklärung gegenüber der zuständigen Tourismusverwaltung. Mit ihr erklärt der Eigentümer oder Vermarkter, dass die Immobilie alle rechtlichen, touristischen, städtebaulichen und technischen Voraussetzungen erfüllt. Zur ETV gehört außerdem die Frage der touristischen Plätze: Vermietet werden darf nur bis zur ausgewiesenen Kapazität.

Seit dem Decreto-ley 4/2025 gilt wieder ein System temporärer Bettenbörsen und ein 1:1-Prinzip ohne Wachstum der Gesamtzahl. Neue Aktivierung setzt grundsätzlich voraus, dass an anderer Stelle entsprechende Plätze wegfallen oder verfügbar sind.

Welche Immobilien können geeignet sein?

Am ehesten prüfenswert sind freistehende Einfamilienhäuser, Fincas auf zulässigem Boden, Stadthäuser oder Häuser in klar geeigneten Zonen, sofern sie bereits eine belastbare ETV-Registrierung haben oder nach aktueller Lage anmeldbar sind. Entscheidend sind Registerstatus, Zonenzertifikat, Bettenplätze, Bau- und Nutzungslegalität sowie die konkrete Gemeinde.

ETV365-Uni: touristische Vermietung einer geeigneten Einfamilienimmobilie.
ETVPL: touristische Vermietung in Gebäuden mit mehreren Einheiten oder horizontalem Eigentum, heute stark eingeschränkt und meist nur bei bestehenden Rechten realistisch.
ETV60: Vermietung der eigenen Hauptwohnung durch eine natürliche Person für maximal 60 Tage pro Jahr, mit zusätzlichen Nachweisen und Grenzen.

Mehrfamilienhäuser und Wohnungen

Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind der sensibelste Bereich. Seit Decreto-ley 4/2025 dürfen auf den Balearen grundsätzlich keine neuen DRIAT für Wohnungen im horizontalen Eigentum eingereicht werden, mit Ausnahmen für bestimmte Reihenhaus- und Doppelhaustypologien. Zusätzlich müssen Teilungserklärung, Satzung und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft geprüft werden.

Zonierung auf Mallorca

Mallorca wird durch den PIAT gesteuert. Er unterscheidet touristische Zonen, Wohnzonen, sensible Wohnzonen, ländliche Bereiche sowie gesättigte oder reife Tourismuszonen. In gesättigten Bereichen sind die Möglichkeiten deutlich enger; auf geschütztem ländlichem Boden dürfen keine neuen touristischen Vermietungsaktivitäten in Wohnimmobilien begonnen werden. Gemeinden können zusätzlich strenger regulieren.

Palma und regionale Unterschiede

Palma ist gesondert zu prüfen. Die Stadt verfolgt seit Jahren eine restriktive Linie, insbesondere gegenüber Ferienvermietung in Wohnungen. Auch außerhalb Palmas unterscheiden sich Gemeinden und Zonen erheblich. Maßgeblich ist immer die konkrete Parzelle, nicht nur der Ortsname.

Wertfaktor und Kaufentscheidung

Eine rechtssichere, aktive und übertragbare ETV kann den Marktwert erhöhen. Der Wert liegt aber nicht im Wort „Lizenz“, sondern in Registereintrag, Bettenplätzen, Zonierung, Gemeinschaftszustimmung, Energie- und Qualitätsanforderungen sowie steuerlicher und operativer Umsetzbarkeit. Kontextuell kann es sinnvoll sein, Bestandsangebote mit dokumentierter ETV-Registrierung zu prüfen; priorisiert werden sollten sie erst nach Dokumentenprüfung.

Sanktionen und laufende Pflichten

Illegale Ferienvermietung kann auf den Balearen erheblich sanktioniert werden; sehr schwere Verstöße können bis 500.000 Euro reichen. Legal vermietende Eigentümer müssen laufend Pflichten erfüllen: Registernummer in der Werbung, Gästedatenmeldung, Tourismussteuer, Haftpflichtversicherung, 24-Stunden-Kontakt, Reinigungs- und Instandhaltungsleistungen, Hausordnungs- und Partyverbote, Qualitäts- und Umweltanforderungen sowie elektronische Kommunikation mit der Verwaltung.

Due Diligence vor dem Kauf

aktueller Registereintrag und exakte ETV-Modalität;
Anzahl und Herkunft der touristischen Plätze;
gültige DRIAT, Änderungs- oder Übertragungsunterlagen;
Gemeindezertifikat über die ETV-Zoneneignung;
Bewohnbarkeitsbescheinigung oder gleichwertige Unterlagen mit Kapazität;
Baulegalität und keine offenen städtebaulichen Verstöße;
bei Gemeinschaftseigentum: Satzung, Teilungserklärung, Beschlüsse und Grundbuchlage;
Prüfung, ob die ETV nach Erwerb fortgeführt, erneuert oder übertragen werden kann.

Eine Immobilie sollte nur dann als ETV-Objekt bewertet werden, wenn die Vermietbarkeit vor Unterzeichnung rechtlich und administrativ nachgewiesen ist. Alles andere ist Spekulation.

Ferienvermietung und ETV-Lizenz auf Mallorca