Ferienvermietung und ETV-Lizenz auf Mallorca

Eine neue ETV-Lizenz für Ferienvermietung gibt es auf Mallorca 2026 nur für Einfamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser sowie als ETV60 für die eigene Hauptwohnung, und nur über den Kauf touristischer Plätze beim Consell de Mallorca. Ein Platz kostet 3.500 Euro (Einfamilienhaus), 875 Euro (Reihen- oder Doppelhaus) oder 291,67 Euro (ETV60). Neue Anmeldungen für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind seit dem Decreto-ley 4/2025 auf den gesamten Balearen verboten. Stand: Oktober 2026.

Wann brauchen Sie eine ETV-Lizenz?

Sie brauchen eine ETV-Registrierung, sobald Sie eine Wohnimmobilie an Touristen für Aufenthalte von höchstens 30 Nächten vermieten. Rechtlich geht es um die comercialización de estancias turísticas en viviendas. Sie melden sie per DRIAT (verantwortliche Erklärung) beim Consell de Mallorca an. Eigentümer und Vermarkter müssen dafür elektronisch mit der Verwaltung verkehren (Ley 8/2012, Art. 50).

Gibt es 2026 noch neue ETV-Lizenzen auf Mallorca?

Ja, aber nur über die temporäre Platzbörse des Consell: Im März 2026 wurden 1.069 Plätze ausgeschrieben und am 8. Juni 2026 per öffentlichem Losverfahren vergeben. Es entstehen dabei keine zusätzlichen Plätze, denn jeder neue Platz setzt Abmeldungen an anderer Stelle voraus (1:1-Prinzip, Decreto-ley 4/2025).

• Antragsfrist: 23. März bis 8. April 2026, nur elektronisch, nur durch Eigentümer oder Nießbraucher, ein Antrag je Immobilie.
• Laut Presseberichten gab es 721 Anträge. Wer nicht gezogen wurde, steht sechs Monate auf der Warteliste (bis etwa Dezember 2026).
• Nach der Zuteilung folgen Zahlung, Zonenzertifikat der Gemeinde und die DRIAT innerhalb von drei Monaten.
• Neu erworbene Plätze dürfen fünf Jahre nicht an Dritte übertragen werden.
• Eine weitere Ausschreibung nennt das Konsortium CBAT auf seiner Startseite am 8. Oktober 2026 nicht.

Was kostet ein touristischer Platz?

Ein touristischer Platz (plaza turística) kostet je nach Modalität zwischen 291,67 und 3.500 Euro, die Zahl der Plätze richtet sich nach der Cédula de habitabilidad.

Modalität	Preis je Platz	Beispiel 6 Plätze
ETV: Einfamilienhaus ohne Wohnungseigentum	3.500 €	21.000 €
ETVPL: nur Reihen- und Doppelhäuser im Wohnungseigentum	875 €	5.250 €
ETV60: eigene Hauptwohnung, höchstens 60 Tage im Jahr	291,67 €	rund 1.750 €

Preise laut Beschluss des CBAT vom 3. Dezember 2024, bestätigt im Beschluss vom 11. März 2026. Zusätzlich erlaubt das Decreto-ley 4/2025 den Tausch von Plätzen zwischen Privaten; einen amtlichen Preis dafür nennen die geprüften Quellen nicht.

Welche Voraussetzungen muss die Immobilie erfüllen?

Die Immobilie muss alle folgenden Punkte erfüllen, bevor Sie eine DRIAT einreichen (Verfahrensblatt des Consell):

• Das Gebäude ist mindestens fünf Jahre alt und wurde in dieser Zeit privat zum Wohnen genutzt.
• Gültige Cédula de habitabilidad oder gleichwertiges Dokument.
• Zertifikat der Gemeinde, dass die Immobilie in einer geeigneten Zone liegt (zona apta).
• Die erforderlichen Plätze sind erworben.
• Die Immobilie liegt nicht auf geschütztem ländlichem Boden (suelo rústico protegido).
• Keine Wohnung mit Preisbindung oder Schutzstatus (VPO).
• Eigener Wasserzähler und mindestens ein Bad je vier Plätze.
• Mindestpunktzahl im Modernisierungsplan (Anexo 6, Decreto 20/2015).
• Höchstens drei touristisch vermarktete Wohnungen je Eigentümer, diese eingeschlossen.
• Gültige Haftpflichtversicherung.
• Bei Wohnungseigentum: Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.
• Bei ETV60: Empadronamiento (Meldebescheinigung) des Eigentümers.

Wo ist Ferienvermietung erlaubt?

Ob eine Immobilie vermietbar ist, hängt von Gebäudetyp und Lage ab. Maßgeblich sind das Zonenzertifikat der Gemeinde, die Zonierung des Consell von 2018 und der PIAT (Plan de Intervención en Ámbitos Turísticos, Juli 2020). Nach der Zonierung von 2018 ist in gesättigten oder reifen Tourismuszonen nur ETV60 vorgesehen.

Immobilie und Lage	Neue ETV	Bedingungen
Freistehendes Einfamilienhaus in geeigneter Zone	Ja (ETV)	Zonenzertifikat, 3.500 € je Platz, alle Voraussetzungen oben
Reihen- oder Doppelhaus im Wohnungseigentum	Ja (ETVPL)	Ausnahme vom Verbot, Beschluss der Gemeinschaft, Eintrag für fünf Jahre, verlängerbar
Wohnung im Mehrfamilienhaus	Nein	Verbot neuer DRIAT seit Decreto-ley 4/2025, Ausnahme nur ETV60
Bestehende ETV im Mehrfamilienhaus	Weiterführung	Verlängerung alle fünf Jahre, solange Zone und Gemeinschaft zustimmen
Eigene Hauptwohnung, jede Bauform	Ja (ETV60)	Höchstens 60 Tage im Jahr, 291,67 € je Platz
Gesättigte Zonen, z. B. Peguera, Santa Ponça, Palmanova-Magaluf	Nur ETV60	Zonierung 2018, provisorisch; Gemeindezertifikat entscheidet
Port Andratx, Camp de Mar, Sant Elm	Einzelfall	2018 als Zone 2 eingestuft, Zertifikat der Gemeinde Andratx maßgeblich
Geschützter ländlicher Boden	Nein	Keine DRIAT möglich
Palma	Nein	Stadtgebiet seit Februar 2026 vollständig gesperrt für neue Plätze

In Palma sind Ferienwohnungen in Mehrfamilienhäusern seit 2018 verboten. Am 3. Februar 2026 beschloss die Urbanismusbehörde der Stadt zusätzlich, das gesamte Stadtgebiet zur nicht geeigneten Zone zu erklären (Pressebericht vom selben Tag; Umsetzungsstand im Rathaus prüfen). Bestehende Plätze bleiben, nicht dauerhafte Registrierungen werden nicht erneuert. Auch Gemeinden außerhalb Palmas können strenger regeln, entscheidend ist immer die konkrete Parzelle.

Welche Strafen drohen bei Vermietung ohne Lizenz?

Illegale Ferienvermietung kann auf den Balearen bis zu 500.000 Euro kosten (Decreto-ley 4/2025). Der Consell leitete bis Juli 2026 laut eigener Mitteilung vom 15. September 2026 146 Bußgeldverfahren ein, 40 % mehr als im gesamten Jahr 2025.

Schwere	Rahmen	Beispiel
Leicht	Verwarnung bis 5.000 €	bei Erstverstoß teils nur Verwarnung
Schwer	5.001 bis 50.000 €	Werbung ohne DRIAT: 30.001 bis 50.000 €
Sehr schwer	50.001 bis 500.000 €	Vermarktung in unzulässiger Bauform oder Zone, oder ohne erworbene Plätze

Falsche Angaben in der DRIAT können zusätzlich zu einer bis zu einjährigen Sperre für neue Anmeldungen führen.

Welche Nummer gehört ins Inserat, und gilt das nationale Register noch?

Im Inserat muss dauerhaft die balearische Registernummer der Immobilie stehen, und sie ist dem Gast bei Anreise zu nennen (Leitfaden des Consell). Das nationale Register des Real Decreto 1312/2024 (Registro Único, Nummer ab 1. Juli 2025 für Plattformen) hat der Oberste Gerichtshof am 19. Mai 2026 in der Sentencia 620/2026 für nichtig erklärt, weil dem Staat die Zuständigkeit fehlt. Bestehen bleiben die digitale Zentralstelle (Ventanilla Única Digital) und die Datenpflichten der Plattformen. Das balearische Register gilt unverändert.

Zu den laufenden Pflichten zählen außerdem die Gästemeldung an die Polizei, die Haftpflichtversicherung, die Tourismussteuer und die Regeln der Ley 1/2025 gegen Partys und Belästigung.

Was ist 2026 neu oder umstritten?

• 11. April 2025: Das Decreto-ley 4/2025 verbietet neue DRIAT für Wohnungen im Wohnungseigentum und schafft die Platzbörsen. Das Parlament bestätigte es am 6. Mai 2025.
• 3. Februar 2026: Palma sperrt das ganze Stadtgebiet für neue Plätze.
• 19. Mai 2026: Das nationale Register wird gekippt.
• 8. Juni 2026: Losverfahren über 1.069 Plätze, nachdem frühere Verfahren an IT-Problemen scheiterten. Die Opposition (Més per Mallorca) forderte am 19. August 2026 Auskunft über Platzvergabe und Einnahmen.

Was bedeutet das für die Kaufentscheidung?

Eine rechtssichere, aktive und übertragbare ETV kann den Marktwert erhöhen. Der Wert liegt aber nicht im Wort „Lizenz“, sondern in Registereintrag, Plätzen, Zonierung, Gemeinschaftszustimmung und Qualitätsanforderungen. Der Consell prüft zudem Wohnungen, die drei Jahre in Folge nicht vermarktet wurden, auf endgültige Abmeldung. Zur Besteuerung der Mieteinnahmen und zu Rendite und Verwaltung finden Sie mehr im Ratgeber Vermieten auf Mallorca.

Due Diligence vor dem Kauf: Was sollten Sie prüfen?

• Aktueller Registereintrag und exakte ETV-Modalität (ETV, ETVPL oder ETV60).
• Anzahl und Herkunft der touristischen Plätze.
• Gültige DRIAT, Änderungs- oder Übertragungsunterlagen.
• Gemeindezertifikat zur Zoneneignung (bei der Platzvergabe 2026 höchstens drei Monate alt).
• Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula) mit Platzzahl.
• Baulegalität ohne offene städtebauliche Verstöße.
• Bei Gemeinschaftseigentum: Satzung, Teilungserklärung, Beschlüsse und Grundbuchlage.
• Ob die ETV nach dem Erwerb fortgeführt, erneuert oder übertragen werden kann.

Eine Immobilie sollte nur dann als ETV-Objekt bewertet werden, wenn die Vermietbarkeit vor der Unterschrift rechtlich und administrativ nachgewiesen ist. Alles andere ist Spekulation. Die Regeln ändern sich häufig; lassen Sie den Einzelfall von einem Anwalt oder Steuerberater prüfen. Quellenstand: 8. Oktober 2026.