Quiconque achète un bien immobilier à Majorque ne doit pas seulement planifier le prix d’achat, les impôts et les frais annexes. Les banques, notaires, avocats et agents immobiliers sont tenus, en vertu de la législation espagnole anti-blanchiment, de vérifier qui achète, qui est le bénéficiaire effectif et de quelles sources légales proviennent les fonds utilisés.

Pourquoi l’origine des fonds est contrôlée

L’Espagne protège l’intégrité du système financier et d’autres secteurs économiques avec la Ley 10/2010. Les transactions immobilières sont particulièrement surveillées car elles peuvent combiner des paiements uniques élevés, des virements internationaux, des structures sociétaires et des réallocations de patrimoine.

Ce contrôle n’est donc pas un signe de méfiance envers l’acheteur, mais une obligation légale pour les parties concernées. Parmi les entités assujetties figurent notamment les établissements de crédit, les promoteurs et agents immobiliers, les notaires, le registre foncier, les conseillers fiscaux ainsi que les avocats lorsqu’ils participent à des transactions immobilières ou financières.

Sont particulièrement vérifiés l’identité de l’acheteur, le bénéficiaire effectif, l’objet de la transaction, l’activité professionnelle ou entrepreneuriale et la plausibilité des fonds utilisés. En cas de risques plus élevés, des justificatifs supplémentaires sur l’origine des fonds et l’origine du patrimoine global peuvent être exigés.

Ce que les acheteurs doivent préparer

Les acheteurs internationaux doivent rassembler les documents suffisamment tôt, idéalement avant la signature du contrat de réservation, le versement de l’acompte ou l’ouverture du compte. Dans le segment de luxe, il est recommandé de constituer un dossier documentaire clair qui non seulement explique le prix d’achat, mais rend également compréhensible la constitution du patrimoine.

passeport ou carte d’identité en cours de validité ; en cas de lien avec l’Espagne, également le NIE et les données fiscales espagnoles, si disponibles
justificatif de l’adresse de résidence actuelle et de la résidence fiscale
brève description de l’activité professionnelle ou entrepreneuriale
référence bancaire récente ou confirmation bancaire attestant du titulaire du compte et de la disponibilité des fonds
relevés bancaires montrant de manière plausible l’épargne ou l’arrivée des fonds d’acquisition
justificatifs de revenus, avis d’imposition, relevés de dividendes, bulletins de salaire ou bilans annuels certifiés
en cas de produit de vente : contrat de vente, décompte du notaire, relevé de courtier ou relevé de clôture
en cas de vente d’entreprise : contrat de cession d’actions, justificatif de paiement, documents fiscaux ou comptables
en cas d’héritage, donation ou structure de trust : actes, documents successoraux, justificatifs des bénéficiaires et traçabilité des paiements
en cas de patrimoine d’investissement : relevés de portefeuille, décomptes de vente, flux de fonds vers le compte de référence
en cas de financement : accord de financement, contrat de prêt et justificatif des fonds propres

Les documents provenant de l’étranger doivent, selon le pays d’origine et le destinataire, être préparés avec une apostille ou une légalisation ainsi qu’une traduction certifiée. Une structure de propriété claire est particulièrement cruciale pour les sociétés, fondations, trusts ou family offices.

Banques : ouverture de compte, virement et traçabilité des paiements

Les banques espagnoles peuvent et doivent exiger des informations sur l’identité, l’activité économique et l’origine des fonds. La Banco de España souligne expressément que les banques peuvent également demander des déclarations fiscales, des justificatifs de revenus ou d’autres documents si ceux-ci sont nécessaires au contrôle anti-blanchiment.

Pour les achats immobiliers, une traçabilité des paiements est importante. Les paiements doivent provenir d’un compte au nom de l’acheteur ou de la société acheteuse. Pour les biens de luxe, il est souvent vérifié plus précisément si le prix d’achat, le profil patrimonial, le pays d’origine, la structure sociétaire et la voie de paiement sont cohérents.

Quiconque ne répond pas ou ne répond qu’incomplètement aux demandes bancaires risque des retards, le refus du virement ou, dans certains cas, la restriction d’un compte. C’est pourquoi les acheteurs ne devraient pas préparer les gros virements internationaux seulement peu avant le rendez-vous chez le notaire.

Notaire, avocat et agent immobilier

Le notaire authentifie le contrat de vente, mais fait également partie du système espagnol de prévention du blanchiment d’argent. Le notariat espagnol collabore via l’Órgano Centralizado de Prevención avec Sepblac et les autorités. Les données notariales sont également intégrées dans l’Índice Único Informatizado Notarial, qui sert entre autres à la prévention du blanchiment d’argent, du financement du terrorisme et de la fraude fiscale.

L’avocat de l’acheteur vérifie normalement le titre, les charges, les permis de construire, les questions fiscales et les risques contractuels. De plus, dans la mesure où il agit en tant que professionnel assujetti, il doit remplir ses propres obligations en matière de lutte contre le blanchiment. Il peut donc exiger des documents similaires à ceux de la banque ou du notaire.

Les agents immobiliers et les promoteurs sont également des sujets assujettis lors des transactions d’achat. Les prestataires sérieux du segment haut de gamme documenteront donc l’identité de l’acheteur, les bénéficiaires effectifs et l’origine des fonds avant la conclusion ou au plus tard avant l’acceptation de paiements importants.

Acheteurs internationaux et structures complexes

Pour les acheteurs en dehors de l’Espagne, des vérifications supplémentaires sont courantes. Cela s’applique non seulement aux acheteurs de pays tiers, mais aussi aux acheteurs de l’UE lorsque les fonds transitent par plusieurs juridictions, sociétés holding, trusts ou véhicules d’investissement privés.

Pour les personnes morales, il faut divulguer quelle personne physique contrôle ou est le bénéficiaire effectif final. Selon le droit espagnol, la qualité de bénéficiaire effectif est généralement attribuée aux personnes qui détiennent directement ou indirectement plus de 25 % du capital ou des droits de vote, ou qui exercent un contrôle d’une autre manière. Si aucune telle personne ne peut être identifiée, la direction se trouve au centre de l’attention.

Pour les acheteurs via des sociétés, il est recommandé de fournir un organigramme avec les parts de participation, des extraits de registre, des listes d’associés, des certificats de direction, des procurations et des justificatifs de la qualité de bénéficiaire effectif. Pour les trusts ou instruments similaires, le constituant, le trustee, le protecteur, les bénéficiaires et les personnes exerçant un contrôle doivent être documentés.

Particularités du segment de luxe

Plus le prix d’achat est élevé, plus la plausibilité est importante. Pour les villas, fincas, biens avec vue sur mer et transactions Off-Market à Majorque, un simple solde bancaire ne suffit souvent pas. Les banques et les conseillers veulent comprendre comment le patrimoine a été constitué : par l’activité entrepreneuriale, les dividendes, les ventes immobilières, les placements en capital, un héritage, des primes ou d’autres sources traçables.

Les facteurs de risque typiques sont les mouvements de fonds à très court terme, les paiements par des tiers, les chaînes sociétaires non transparentes, les structures offshore, l’utilisation fréquente d’espèces, les personnes politiquement exposées, les pays à haut risque ou un prix d’achat qui ne correspond pas au profil patrimonial connu. Dans de tels cas, des mesures de diligence renforcée peuvent s’appliquer.

La meilleure approche est une note concise et ordonnée sur l’origine des fonds : Qui achète ? De quelle source provient le prix d’achat ? Sur quel compte se trouvent les fonds ? Quels documents attestent le cheminement de l’argent ? Quelles personnes contrôlent la structure ? Un tel aperçu évite les questions de suivi et réduit le risque que le rendez-vous chez le notaire soit reporté.

Espèces et moyens de paiement

Les achats immobiliers dans le segment haut de gamme doivent en principe être effectués par des voies bancaires traçables. En Espagne, des limites strictes s’appliquent aux espèces. Pour les transactions impliquant un entrepreneur ou un professionnel, les paiements en espèces sont en principe interdits à partir de 1 000 euros ; pour une personne physique sans résidence fiscale en Espagne n’agissant pas en tant qu’entrepreneur ou professionnel, la limite est de 10 000 euros.

Indépendamment de cela, les mouvements de moyens de paiement doivent être déclarés à l’entrée ou à la sortie à partir de 10 000 euros par personne et par voyage. En Espagne, le seuil de déclaration est de 100 000 euros. Les virements bancaires ne sont pas soumis à cette déclaration de moyens de paiement, mais doivent néanmoins être plausibles dans le cadre du contrôle anti-blanchiment.

Déroulement pratique

Avant la réservation : définir la structure de l’acheteur et vérifier si l’achat se fait à titre privé, via une société ou via un family office.
Avant l’acompte : documenter la pièce d’identité, les données fiscales, les bénéficiaires effectifs et la source du paiement.
Avant l’ouverture du compte ou le virement : soumettre les documents bancaires et les justificatifs d’origine des fonds.
Avant le rendez-vous chez le notaire : finaliser la voie de paiement, les chèques ou virements, les procurations et les documents sociétaires.
Après la conclusion : conserver de manière ordonnée les documents d’achat, les justificatifs de paiement et les documents fiscaux.

Important : chaque partie impliquée peut demander ses propres documents. Le fait qu’une banque ait accepté les fonds ne signifie pas automatiquement que le notaire, l’avocat ou l’agent ne peut pas poser d’autres questions.

Conclusion

Le contrôle anti-blanchiment est un élément central de la transaction lors de l’achat immobilier à Majorque. Pour les acheteurs internationaux et en particulier dans le segment de luxe, une bonne préparation détermine souvent si l’achat peut être authentifié sans problème. Ceux qui documentent tôt leur identité, la qualité de bénéficiaire effectif, la constitution du patrimoine et la voie de paiement créent la confiance et évitent des retards inutiles.

Contrôle anti-blanchiment et justification de l’origine des fonds lors de l’achat immobilier à Majorque