Quiconque achète, rénove ou fait inspecter techniquement un bien immobilier existant à Majorque rencontre rapidement deux termes : licencia urbanística et Cédula Urbanística. Le premier est l'autorisation urbanistique proprement dite pour une mesure concrète. Le second est un renseignement urbanistique écrit concernant un terrain ou un bâtiment.

Ce que régit la licencia urbanística

De nombreuses interventions de construction ne peuvent être commencées qu'après autorisation communale ou après une comunicación previa autorisée. La compétence relève en principe de la commune (Ayuntamiento) concernée. Le langage courant plus ancien distingue souvent entre obra mayor et obra menor ; juridiquement, il est plus important de savoir si une licence, une déclaration ou une autorisation sectorielle supplémentaire est nécessaire.

Les constructions neuves, les interventions structurelles, les modifications de volume, les changements d'usage, les démolitions, la construction de piscines, les grandes terrasses, les clôtures en zone non constructible et les mesures dans les bâtiments protégés ne doivent jamais être traitées comme de simples travaux artisanaux.

Comunicación previa et declaración responsable

Pour les travaux simples ayant une faible importance technique, une comunicación previa peut suffire. Néanmoins, des plans, une description, un budget, une déclaration technique, des justificatifs de frais ou des autorisations sectorielles peuvent être nécessaires. La declaración responsable est pertinente à Majorque surtout dans des domaines connexes et ne doit pas être confondue de manière générale avec un permis de construire.

Procédure typique

Au début se trouve l'étude de faisabilité : registre foncier, cadastre, licences existantes, Cédula de Habitabilidad, planification communale, données MUIB, Plan Territorial, catégories de protection, servitudes routières, côtières, hydrauliques, de protection des monuments et paysagères. Pour les projets soumis à autorisation, un proyecto básico (projet de base) est généralement établi, décrivant la situation, le volume, les surfaces, les hauteurs, l'usage, les distances et la conformité urbanistique.

Après l'obtention de la licence sur la base du projet de base, le proyecto de ejecución (projet d'exécution) doit être soumis. Il constitue la base de l'exécution et est, pour les constructions soumises à projet, soumis à visa. Le visado ne remplace pas l'autorisation communale, mais confirme des aspects formels et déontologiques.

Délais et début des travaux

La LUIB prévoit pour la décision concernant une licence urbanistique un délai de principe de trois mois à compter de la soumission complète de la demande. Les demandes de compléments et les avis sectoriels peuvent suspendre le délai. Si la licence est délivrée sur la base d'un projet de base, le projet d'exécution doit être soumis dans les délais ; la commune vérifie ensuite la conformité. Le début des travaux doit en outre être notifié.

Ce qu'est la Cédula Urbanística

La Cédula Urbanística n'est ni un certificat d'habitabilité ni un permis de construire. C'est un renseignement urbanistique sur le classement, la qualification, les ordonnances applicables, les paramètres constructibles, les zones de protection, les obligations et les restrictions. Certaines communes utilisent des termes comme informe urbanístico ou certificado de aprovechamiento urbanístico.

Pour les acheteurs, ce renseignement est précieux car il replace le descriptif, le cadastre et le registre foncier dans le contexte du droit de l'urbanisme. Cependant, il ne légalise pas les extensions, ne garantit pas une future licence et ne remplace pas la consultation des dossiers originaux.

Risques liés aux biens immobiliers existants

Les domaines de risque fréquents sont les écarts entre la réalité, le cadastre, le registre foncier et les dossiers de licence ; les anciennes extensions sans autorisation ; les piscines, pergolas, porches ou garages en zone non constructible ; les changements d'usage (d'entrepôt à logement) ; les constructions en zone rústico protégée ; les zones côtières, hydrauliques, routières ou de protection des monuments ; ainsi que les licences expirées ou jamais finalisées.

Demander à la commune (Ayuntamiento) le dossier de construction, les licences, le Final de Obra et les éventuelles procédures disciplinaires.
Demander une Cédula Urbanística ou son équivalent communal, en particulier pour les terrains, les zones rústico ou en cas de souhait d'extension.
Vérifier séparément la Cédula de Habitabilidad : valide, renouvelable et adaptée à l'usage.
Mesurer et comparer le cadastre, le registre foncier et la réalité.
Ne pas commencer de travaux uniquement parce qu'un entrepreneur les qualifie d'obra menor.

Permis de construire et Cédula Urbanística à Majorque