Rendez-vous chez le notaire et transfert de propriété à Majorque

Le rendez-vous chez le notaire est le moment où une transaction d’achat immobilier préparée devient un changement de propriété juridiquement documenté. À Majorque, cela se fait généralement par la signature de l’acte de vente espagnol, la Escritura pública de compraventa. Il consigne qui vend, qui achète, quel bien est transféré, quel prix est payé et à quelles conditions les risques, les charges et la possession sont transférés.

Il est important de faire la distinction : le notaire ne remplace pas une vérification juridique ou fiscale indépendante. C’est un officier public qui autorise l’acte, vérifie l’identité et la capacité juridique des parties, qualifie juridiquement le contenu et veille à ce que les déclarations des parties soient dûment authentifiées.

Quel est le rôle du notaire lors d’un achat immobilier

Le notaire espagnol assure la sécurité juridique lors de l’authentification de l’acte de vente. Il vérifie entre autres l’identité des parties, les pouvoirs de représentation en cas de procurations, les informations essentielles sur le bien, le titre de propriété du vendeur, les charges et les déclarations relatives au paiement du prix d’achat. De plus, une information actualisée du registre foncier est régulièrement prise en compte.

Le notaire explique le contenu de l’acte, le lit ou en commente les points essentiels et documente la manière dont le prix d’achat est payé. En cas d’achats financés, des étapes notariales supplémentaires concernant le prêt hypothécaire s’ajoutent.

L’Escritura : l’acte de vente notarié

La Escritura pública de compraventa est l’acte de vente public. Elle contient généralement les données personnelles de l’acheteur et du vendeur, la description du bien, les références cadastrales et du registre foncier, le prix d’achat, le mode de paiement, les dispositions concernant les charges et hypothèques, la répartition de certains frais, le transfert de la possession ainsi que les déclarations fiscalement pertinentes.

Un contrat de vente privé peut déjà avoir des effets contraignants en Espagne. Cependant, pour une acquisition de propriété sûre et surtout pour l’inscription ultérieure au registre foncier, l’acte notarié est l’étape pratique centrale.

Paiement lors du rendez-vous chez le notaire

Le paiement du prix d’achat lors du rendez-vous chez le notaire se fait généralement par chèque bancaire, chèque certifié par la banque, virement ou une combinaison de ces moyens. L’acte mentionne précisément quels montants ont été payés quand et par quel moyen.

Une attention particulière doit être portée à la situation où le vendeur n’est pas fiscalement résident en Espagne. Dans ce cas, l’acheteur doit en principe retenir 3 % du prix d’achat convenu et le reverser à l’administration fiscale espagnole via le formulaire Modelo 211. Cette retenue est un acompte sur l’impôt potentiel du vendeur non résident.

S’il existe encore une hypothèque sur le bien, une partie du prix d’achat est souvent utilisée directement lors du rendez-vous pour rembourser le solde restant dû. Ensuite, l’hypothèque doit non seulement être réglée économiquement, mais aussi radiée du registre foncier.

Remise des clés et transfert de possession

Dans de nombreux contrats de vente à Majorque, les clés sont remises immédiatement après la signature de l’Escritura et après le paiement du prix d’achat. C’est le moment classique où l’acheteur prend possession et peut effectivement utiliser le bien.

Il existe cependant des exceptions. Parfois, une date de remise ultérieure est convenue, par exemple parce que le vendeur doit encore déménager, que des meubles doivent être enlevés ou que des points techniques restent en suspens. Dans ce cas, l’Escritura ou un accord complémentaire doit clairement stipuler quand la remise aura lieu.

Inscription au registre foncier

Après la signature, le notaire peut envoyer une copie électronique autorisée de l’acte au bureau du registre foncier compétent. L’inscription au Registro de la Propiedad est, en cas d’achat au comptant, une étape généralement postérieure. En pratique, elle est néanmoins très importante car elle sécurise l’acquisition de la propriété vis-à-vis des tiers.

Pour l’inscription d’un acte de vente, sont notamment requis l’acte notarié, la preuve du paiement des impôts et, selon le cas, la preuve du paiement de la plus-value communale.

Ce qui se passe après le rendez-vous chez le notaire

Après le rendez-vous commence la phase administrative postérieure. Pour les biens immobiliers d’occasion à Majorque, il est régulièrement nécessaire de déclarer et de payer l’impôt sur les mutations immobilières des Baléares, c’est-à-dire l’ITP espagnol, via le formulaire Modelo 600. Selon la systématique de l’ATIB, le délai est en principe d’un mois à compter de la date de l’acte authentifié.

Pour les constructions neuves, la TVA (IVA) s’applique généralement au lieu de l’ITP, et l’AJD peut également être pertinente. En cas d’achat auprès de vendeurs non résidents, l’acheteur doit gérer la retenue de 3 % via le formulaire Modelo 211. Parallèlement, la situation cadastrale doit être vérifiée.

Liste de contrôle pratique pour l’acheteur

• Avant le rendez-vous, vérifier les informations actuelles du registre foncier, les données cadastrales, le certificat énergétique, les justificatifs de l’IBI et les documents de la copropriété.
• Coordonner le plan de paiement avec la banque, le vendeur, l’avocat et l’étude notariale.
• En cas de vendeur non résident, prévoir la retenue de 3 %.
• Clarifier par écrit les hypothèques, charges ou radiations en cours.
• Documenter la remise des clés, les relevés de compteurs, le mobilier et l’état de la remise.
• Après le rendez-vous, suivre l’ITP ou l’IVA/AJD, l’inscription au registre foncier, le cadastre, les fournisseurs d’énergie, la copropriété et l’assurance.

Conclusion

Le rendez-vous chez le notaire à Majorque constitue la conclusion visible de l’achat, mais pas la fin du travail. L’Escritura documente le changement de propriété, le paiement et la remise. La procédure n’est juridiquement achevée que lorsque les impôts ont été réglés dans les délais, que l’acte est inscrit au registre foncier et que le cadastre, les charges courantes et les données des fournisseurs ont été mis à jour.