Achat immobilier à Majorque : le déroulement pas à pas

Un achat immobilier à Majorque se déroule en douze étapes, du profil de recherche à la remise des clés, et coûte, pour un bien existant à 750 000 euros, rien que 65 000 euros d'impôt sur les transmissions (ITP, 8,67 %). Pour 1 500 000 euros, c'est 150 000 euros (10,00 %). Le notaire et le registre foncier coûtent ensemble, selon l'arancel officiel, environ 1 100 à 1 500 euros pour un prix d'achat de 750 000 à 1 500 000 euros. Entre le contrat d'Arras et le rendez-vous chez le notaire, on convient en pratique souvent d'un délai pouvant aller jusqu'à 90 jours. Situation : octobre 2026.

Comment se déroule pas à pas l'achat d'un bien immobilier à Majorque ?

Le tableau présente les douze étapes avec les intervenants, la durée et les coûts. La durée est une valeur d'expérience, sauf si un délai légal est mentionné. Coûts pour un prix d'achat de 750 000 euros (bien existant).

Étape	Qui	Durée	Coûts
1. Profil de recherche	Acheteur, agent immobilier	quelques jours à 2 semaines	aucun frais officiel
2. Budget et NIE	Acheteur, avocat ou gestor, banque	NIE : de quelques jours à plusieurs semaines	Taxe NIE (Modelo 790, Código 012)
3. Présélection	Acheteur, agent immobilier	1 à 4 semaines	aucun frais officiel
4. Visite	Acheteur, agent immobilier	de quelques jours à plusieurs mois	Frais de déplacement
5. Négociation	Acheteur, agent immobilier	1 à 4 semaines	aucun
6. Réservation	Acheteur, vendeur, agence	de quelques jours à plusieurs semaines	Montant librement convenu
7. Due diligence	Avocat, architecte, conseiller fiscal	1 à 3 semaines	Honoraires librement négociables, Nota Simple 3,01 € d'arancel
8. Contrat d'Arras	Acheteur, vendeur, avocat	1 à 2 semaines	Acompte souvent d'environ 10 % (partie du prix)
9. Préparer le rendez-vous chez le notaire	Notaire, avocat, banque	1 à 2 semaines	en cas d'hypothèque : tasación
10. Achat chez le notaire	Notaire, acheteur, vendeur	un rendez-vous	Notaire environ 694 € IVA incluse (hors folios, copies)
11. Impôts et registre foncier	Gestor, notaire, Registrador	Impôt 1 mois, registre foncier 15 jours ouvrables	ITP 65 000 €, registre foncier environ 394 € IVA incluse
12. Remise du bien	Acheteur, vendeur	le jour chez le notaire ou selon accord	Fournisseurs, assurance, copropriété

Que se passe-t-il exactement dans les douze étapes ?

1. Définir le profil de recherche. Clarifiez si le bien sert de résidence de vacances, de résidence principale, d'investissement ou de résidence de retraite. L'emplacement, le financement, les impôts et les questions de location en dépendent. Le profil comprend la surface, l'espace extérieur, la vue sur la mer, la place de stationnement, l'état de la construction, l'efficacité énergétique, les charges de copropriété et la date de remise. Pour les appartements, il est important de savoir si la copropriété est bien entretenue et si de grands travaux de rénovation sont prévus. Pour les fincas et les maisons, les extensions, la piscine et les accès devraient être vérifiés tôt quant à leur documentation juridique. Durée : de quelques jours à deux semaines. Coûts : aucun frais officiel.
2. Clarifier le budget et le NIE. En plus du prix d'achat, prévoyez l'ITP ou l'IVA, le notaire, le registre foncier, l'avocat, les traductions, le financement, la rénovation et des réserves (budget, frais annexes d'achat). Vous demandez le NIE avec le formulaire EX-15 et la taxe Modelo 790, Código 012 ; les rendez-vous sont rares, comptez plusieurs semaines. En cas de financement, obtenez au préalable un accord de principe. La tasación prend, selon les indications du secteur, une à trois semaines.
3. Effectuer la présélection. Examinez les annonces d'un œil critique : la surface habitable est-elle plausible, y a-t-il des photos récentes, l'emplacement, l'année de construction, les charges de copropriété et les données cadastrales concordent-ils, et l'annonce distingue-t-elle surface bâtie, surface utile, terrain et terrasses ? Cherchez le bien le plus solide sur les plans juridique et économique, pas seulement le plus beau. Pour les biens ruraux et les biens à potentiel locatif, demandez tôt une liste de documents. Durée : une à quatre semaines.
4. Visiter. Faites attention à l'humidité, au toit, aux fenêtres, aux installations techniques, à l'eau, à l'électricité, aux eaux usées, à internet, à l'accès, au voisinage et au bruit. Pour les appartements, l'ascenseur, la façade, les réserves et le règlement intérieur en font partie. La Cédula de habitabilidad est, selon le Consell de Mallorca, pertinente pour la vente et la location. Durée : de quelques jours à plusieurs mois, selon la recherche.
5. Négocier le prix avec des faits. De bons arguments sont les prix comparables, les besoins de rénovation, les certificats manquants, les charges, les dettes de la copropriété et un calendrier clair. L'accord de financement, le NIE et la preuve des fonds propres renforcent votre position, car les vendeurs acceptent plus volontiers une offre plus basse mais dont la réalisation est fiable. Durée : une à quatre semaines.
6. Réserver. La réservation retire brièvement le bien du marché, jusqu'à ce que l'avocat, le conseiller fiscal ou le gestor aient terminé les premières vérifications. Réglez le prix, le montant, le délai, le remboursement, l'identification du bien et la réserve de vérification juridique (réservation et Arras). Ne payez jamais en espèces sans reçu. Le montant n'est pas fixé par la loi.
7. Réaliser la due diligence. Vérifiez le registre foncier (Nota Simple), le cadastre (référence, emplacement, surface, Valeur de Référence), les propriétaires, les hypothèques, les servitudes, les droits d'habitation et d'usufruit, les dettes de la copropriété, l'IBI, le certificat énergétique, la Cédula, les baux et le droit de la construction (due diligence). Le notaire vérifie plus tard l'identité, le titre, les charges, la référence cadastrale et le certificat énergétique, mais ne remplace pas votre propre vérification. En raison des règles de lutte contre le blanchiment, l'origine des fonds et les bénéficiaires effectifs sont contrôlés. Durée : une à trois semaines. Coûts : honoraires d'avocat librement négociables, Nota Simple 3,01 euros d'arancel par bien (RD 1427/1989).
8. Signer le contrat d'Arras. Le contrat privé est juridiquement contraignant et règle le prix, l'échéancier de paiement, les délais, l'absence de charges, la répartition des frais, l'inventaire et les conditions jusqu'au notaire. Le type d'Arras doit figurer dans le contrat : le notariat cite les arras confirmatorias comme forme la plus courante. Ce n'est qu'avec des arras penitenciales que l'acheteur peut se rétracter en perdant son acompte, et le vendeur en remboursant le double (art. 1454 Código Civil). Un acompte d'environ 10 % du prix est habituel.
9. Préparer le rendez-vous chez le notaire. Vérifiez le projet de Escritura, la Nota Simple actuelle, les modes de paiement, le NIE, les procurations (le cas échéant apostillées et traduites), les documents de financement et la liste d'inventaire. L'acte authentique offre une sécurité juridique particulière. En cas d'hypothèque, vous vous entretenez avec le notaire avant la signature ; la loi prévoit à cet effet un délai de dix jours (rendez-vous chez le notaire).
10. Acheter chez le notaire. Vous signez la Escritura de Compraventa, vous payez le solde du prix, et le vendeur remet la possession et les clés. Les charges sont radiées, remboursées ou expressément reprises. L'acte devrait documenter sans ambiguïté le mode de paiement, l'état des charges, la référence cadastrale, le certificat énergétique, les charges de copropriété, l'IBI et la remise du bien. L'authentification n'est pas encore la dernière étape. Si le vendeur n'est pas résident en Espagne, vous devez retenir 3 % du prix et les reverser par le Modelo 211 dans un délai d'un mois. Sauf accord contraire, selon le notariat, le vendeur supporte les frais de notaire de l'acte, l'acheteur les frais de sa copie ; la répartition devrait figurer dans le contrat.
11. Payer les impôts et faire inscrire au registre foncier. Vous payez l'ITP avec le Modelo 600 dans un délai d'un mois à compter de l'acte (ATIB). L'inscription au Registro de la Propiedad sécurise votre propriété à l'égard des tiers ; le Registrador dispose pour cela de 15 jours ouvrables à compter de la réception. Contrôlez la preuve de paiement de l'impôt, la radiation des charges antérieures et l'inscription.
12. Remise du bien et suivi. Consignez les clés, les relevés de compteurs, les codes, les garanties et l'inventaire. Transférez l'électricité, l'eau, internet, l'assurance, les taxes communales et les charges de copropriété. Vérifiez votre situation fiscale de résident ou de non-résident. Quiconque souhaite louer à des touristes doit le vérifier séparément : la propriété seule ne confère aucune autorisation de louer.

Quels frais un achat de bien existant entraîne-t-il ?

Pour l'achat d'un bien existant, vous payez aux Baléares l'ITP selon un barème : 8 % jusqu'à 400 000 euros, 9 % jusqu'à 600 000 euros, 10 % jusqu'à 1 000 000 euros, 12 % jusqu'à 2 000 000 euros et 13 % au-delà (ATIB, situation octobre 2026). L'ATIB en tire un taux moyen sur l'ensemble de la valeur. Un taux réduit de 4 % ne s'applique que jusqu'à 270 151,20 euros et uniquement pour la future résidence principale sous des conditions strictes.

Poste (bien existant)	750 000 €	1 500 000 €
ITP	65 000 € (8,67 %)	150 000 € (10,00 %)
Notaire selon l'arancel, 21 % d'IVA incluse	environ 694 €	environ 953 €
Registre foncier selon l'arancel, 21 % d'IVA incluse	environ 394 €	environ 566 €
Impôt et frais officiels	environ 66 090 € (8,8 %)	environ 151 520 € (10,1 %)

Le calcul pour 750 000 euros : 8 % sur 400 000 euros (32 000 euros) plus 9 % sur 200 000 euros (18 000 euros) plus 10 % sur 150 000 euros (15 000 euros). Le notaire et le registre foncier correspondent au montant de base des barèmes officiels (RD 1426/1989 et 1427/1989) après 5 % de réduction ; les folios, les copies et les postes annexes s'y ajoutent. Ne sont pas inclus l'avocat, la Gestoría, les traductions, le financement et la commission. Un conseil fiscal et juridique pour le cas particulier est assuré par l'avocat et le conseiller fiscal.

Combien coûte l'achat d'une construction neuve ?

Pour une construction neuve achetée auprès d'un promoteur, 10 % d'IVA sont dus à la place de l'ITP, soit 75 000 euros pour un prix de 750 000 euros hors IVA. S'y ajoute le droit de timbre AJD : aux Baléares, en principe 1,5 % de l'acte, 2 % à partir d'une valeur de 1 000 000 euros (ATIB). Clarifiez au préalable la base d'imposition avec le conseiller fiscal.

Quelle courte liste de contrôle aide les acheteurs internationaux ?

• Clarifier le profil de recherche et l'usage : résidence de vacances, résidence principale, investissement ou location.
• Calculer le budget total avec l'ITP ou l'IVA, l'AJD, le notaire, le registre foncier, le conseil et une réserve.
• Préparer le NIE, la banque, l'accord de financement et les justificatifs d'origine des fonds.
• Avant la réservation, vérifier le bien, le vendeur, le registre foncier et les documents de base.
• Ne signer la réservation qu'avec une règle de remboursement claire et une réserve de due diligence.
• Avant le contrat d'Arras, faire vérifier tous les points juridiques, techniques, fiscaux et de droit de la construction.
• Ne convenir du rendez-vous chez le notaire que lorsque le projet d'acte, le paiement et la radiation d'éventuelles charges sont clarifiés.
• Après le notaire, payer les impôts dans les délais et contrôler l'inscription au registre foncier.
• Consigner la remise du bien et transférer les fournisseurs, l'assurance, la copropriété et les obligations fiscales.