Un achat immobilier à Majorque suit un déroulement clair : définir le profil de recherche, sécuriser le budget, examiner les biens, négocier, réserver, contrôler sur les plans juridique et technique, signer un contrat de vente privé ou un contrat d'arrhes, acheter chez le notaire, payer les impôts, faire inscrire au registre foncier et prendre possession du bien immobilier.

1. Définir le profil de recherche

Au début, il n'y a pas de visite, mais un profil de recherche précis. Les acheteurs internationaux doivent clarifier si le bien est destiné à être une résidence de vacances, une résidence principale, un investissement ou une résidence de retraite à long terme. De cela dépendent l'emplacement, l'utilisabilité, la structure de financement, les conséquences fiscales et les éventuelles questions de location.

Le profil de recherche comprend la surface minimale, l'espace extérieur, la vue sur la mer, la piscine, le stationnement, l'accessibilité, l'état de construction, l'efficacité énergétique, la situation sonore, les charges de copropriété et la date de remise souhaitée. Pour les appartements, il est également important de savoir si la copropriété est bien entretenue et si de grands travaux de rénovation sont prévus. Pour les fincas et les maisons, il convient de vérifier rapidement si les parties du bâtiment, la piscine, les extensions et les accès sont documentés de manière juridiquement correcte.

2. Calculer le budget de manière réaliste

Le prix d'achat n'est qu'une partie du budget total. Les acheteurs doivent également prévoir les frais annexes d'acquisition, les impôts, le notaire, le registre foncier, la vérification juridique, les traductions, les frais de financement, l'assurance, la rénovation, les meubles, les charges courantes de copropriété et les réserves.

Pour les biens immobiliers d'occasion, l'impôt sur les mutations immobilières ITP s'applique en principe aux Baléares. L'ATIB indique pour les transactions immobilières à titre onéreux une structure tarifaire générale progressive : 8 % jusqu'à 400 000 euros, 9 % pour la tranche suivante jusqu'à 600 000 euros, 10 % jusqu'à 1 000 000 euros, 12 % jusqu'à 2 000 000 euros et 13 % au-delà. L'impôt est calculé sur la base d'un taux moyen, et non pas simplement forfaitairement sur l'ensemble du prix d'achat. Des taux réduits ne peuvent s'appliquer que dans des conditions strictes, par exemple pour certains cas de résidence principale.

Pour les constructions neuves, c'est généralement la TVA (IVA) qui s'applique au lieu de l'ITP. L'administration fiscale espagnole indique pour l'achat de logements neufs un taux de TVA de 10 % en principe, et de 4 % pour certains logements bénéficiant d'un financement public. De plus, aux Baléares, l'impôt de timbre AJD peut s'appliquer ; l'ATIB mentionne pour les actes notariés lors d'un achat neuf un taux de 1,5 % en principe, avec des cas particuliers possibles.

Les acheteurs internationaux doivent également organiser le NIE rapidement. Ce numéro d'identification espagnol est prévu pour les étrangers qui entrent en relation avec l'Espagne pour des raisons économiques, professionnelles ou autres, et figure dans les documents pertinents.

3. Effectuer une présélection

Une bonne présélection fait gagner du temps et évite les erreurs de décision émotionnelles. Avant un voyage à Majorque, les acheteurs doivent examiner les annonces de manière critique : la surface habitable est-elle plausible ? Y a-t-il des photos récentes ? L'emplacement, l'orientation, l'année de construction, les charges de copropriété et les données cadastrales sont-ils corrects ? La distinction entre surface bâtie, surface utile, terrain et terrasses est-elle claire ?

Une présélection sérieuse signifie également : ne pas chercher uniquement le plus bel objet, mais celui qui est le plus solide juridiquement et économiquement. En particulier pour les biens ruraux, les maisons anciennes et les biens avec une perspective de location, il convient de demander une liste de documents rapidement.

4. Préparer et effectuer la visite

Lors de la visite, les acheteurs ne doivent pas seulement prêter attention à la vue, à l'équipement et à l'atmosphère. La substance et l'utilisabilité sont déterminantes : humidité, toit, fenêtres, technique du bâtiment, climatisation, chauffage, eau, électricité, assainissement, internet, accès, parking, voisinage, ensoleillement et bruits.

Pour les appartements, cela inclut les parties communes, l'ascenseur, la façade, le parking souterrain, la piscine, les réserves et le règlement de copropriété. Pour les maisons et les fincas, les acheteurs doivent clarifier si toutes les parties visibles du bâtiment sont autorisées, inscrites et conformes au cadastre et au registre foncier. À Majorque, la Cédula de habitabilidad est également importante : le Consell de Mallorca la décrit comme un document qui reconnaît l'aptitude d'un bien à être habité ou utilisé et qui est pertinent dans les cas de vente et de location.

5. Mener la négociation du prix avec des faits

Une négociation ne doit pas être menée uniquement avec une intuition du marché. De bons arguments sont les prix de vente comparables, le besoin de rénovation, les documents manquants, les charges inscrites au registre foncier, les certificats manquants, les dettes de copropriété, les défauts techniques, la sécurité du financement et un calendrier clair.

Les acheteurs internationaux ont souvent un avantage s'ils ont clarifié à l'avance l'accord de financement, la preuve de fonds propres, le rendez-vous NIE et la structure d'achat. Un vendeur acceptera plus facilement une offre plus basse mais dont la réalisation est fiable qu'une offre plus élevée avec de nombreuses incertitudes.

6. Réservation uniquement avec des conditions claires

Après un accord sur le prix, une réservation est souvent convenue. Elle vise à retirer temporairement le bien du marché jusqu'à ce que l'avocat, le conseiller fiscal ou le gestor aient effectué les premières vérifications. Les acheteurs ne doivent pas traiter une réservation comme une simple formalité.

Sont importants : le prix d'achat, le montant de la réservation, le délai, les règles de remboursement, les données du vendeur, les données de l'acheteur, l'identification du bien, les obligations documentaires et la condition que la vérification juridique soit satisfaisante. Le montant de la réservation doit être payé de manière traçable, jamais en espèces sans documentation claire.

7. Due diligence : vérification juridique, fiscale et technique

La due diligence est le filtre de sécurité le plus important avant la signature engageante. Elle doit vérifier au moins le registre foncier, le cadastre, le statut de propriétaire, les charges, les hypothèques, les servitudes, les droits d'habitation ou d'usufruit, les dettes de copropriété, les paiements de l'IBI, le certificat énergétique, la Cédula de habitabilidad, les contrats de location ou d'utilisation et la situation en matière de droit de la construction.

La Nota Simple du registre foncier est un document central. Les Registradores proposent des informations en ligne sur le bien et mettent à disposition les informations du registre. Le notaire vérifiera également ultérieurement des points centraux, notamment l'identité et la légitimation des parties, le titre du vendeur, les charges, la référence cadastrale, les charges de copropriété, l'IBI et le certificat énergétique. Cette vérification notariale ne remplace toutefois pas la vérification préalable par l'acheteur, surtout pas pour les questions particulières de construction et de fiscalité.

Le cadastre est également important car la référence, l'emplacement, la surface et la valeur de référence (valor de referencia) peuvent jouer un rôle dans les questions fiscales. Pour les acheteurs internationaux, la prévention du blanchiment d'argent fait également partie de la transaction. Les agents immobiliers, les notaires et autres entités assujetties doivent remplir des obligations de diligence conformément à la législation espagnole sur le blanchiment d'argent. Par conséquent, l'origine des fonds, les bénéficiaires effectifs, les documents d'identité et les voies de paiement sont vérifiés.

8. Contrat de vente privé ou contrat d'arrhes

Après une due diligence réussie, un contrat de vente privé ou un contrat d'arrhes est souvent signé. Ce contrat est juridiquement pertinent et ne doit pas être considéré comme un simple avant-contrat. Il régit l'objet, le prix d'achat, le plan de paiement, les délais, l'absence de charges, la répartition des impôts et des frais, l'état de remise, l'inventaire, les pénalités contractuelles et les conditions jusqu'au rendez-vous chez le notaire.

Le type d'arrhes est particulièrement important. L'article 1454 du Code civil espagnol prévoit qu'en cas d'arrhes ou d'acompte dans le contrat de vente, l'acheteur peut se rétracter en perdant l'acompte et le vendeur, en cas de rétractation, doit rembourser le double du montant. Cet effet doit être clairement et expressément stipulé.

9. Préparer le rendez-vous chez le notaire

Le rendez-vous chez le notaire est la conclusion formelle de l'achat. Les acheteurs doivent vérifier au préalable le projet d'acte (Escritura), la Nota Simple actualisée, les instructions de paiement, les chèques de banque ou les justificatifs de virement, le NIE, les pièces d'identité, les procurations, les données fiscales, les documents de financement et la liste d'inventaire. Si les acheteurs ne se présentent pas en personne, la procuration doit être correctement établie, le cas échéant apostillée et traduite.

L'acte authentique offre une sécurité juridique particulière. En cas d'hypothèque, il faut également prévoir la vérification notariale préalable des conditions du prêt.

10. Signer l'achat chez le notaire

Chez le notaire, le vendeur et l'acheteur signent l'Escritura de Compraventa. L'acheteur paie le prix d'achat restant, le vendeur remet la possession et les clés, et les charges existantes sont, selon l'accord, radiées, levées ou expressément reprises. Dans l'acte, le mode de paiement, l'état des charges, la référence cadastrale, le certificat énergétique, les charges de copropriété, l'IBI et la remise doivent être clairement documentés.

Il est important pour l'acheteur : l'authentification notariale seule n'est pas encore la dernière étape. Ensuite viennent le paiement des impôts, la soumission au registre foncier et les formalités pratiques de remise.

11. Payer les impôts et inscrire au registre foncier

Après le rendez-vous chez le notaire, les impôts dus doivent être réglés dans les délais. Pour les biens d'occasion, l'ATIB mentionne pour le modèle 600 un délai de paiement d'un mois à compter du jour du contrat ou de l'acte. Pour les constructions neuves, il faut également veiller à la gestion de l'AJD et à la structure fiscale concrète.

Ce n'est que l'inscription au Registro de la Propiedad qui sécurise particulièrement la nouvelle qualité de propriétaire vis-à-vis des tiers. Les acheteurs doivent vérifier que l'acte a été soumis, les impôts payés, les charges antérieures radiées et l'inscription définitive achevée.

12. Remise et travaux postérieurs

La remise doit être documentée. Cela comprend les clés, les relevés de compteurs, les codes d'alarme, les télécommandes, les cartes d'accès, les garanties, les modes d'emploi, les documents d'assurance, les contacts de la copropriété, les contrats d'entretien et l'inventaire. L'électricité, l'eau, internet, l'assurance, les taxes municipales et les charges de copropriété doivent être transférés à l'acheteur.

Après l'achat, les acheteurs internationaux doivent également vérifier leur situation fiscale : résident ou non-résident, impôts fonciers courants, location éventuelle, obligations déclaratives et conséquences d'une vente ultérieure. Quiconque souhaite louer le bien à des fins touristiques doit le vérifier séparément ; la propriété seule ne confère pas une autorisation automatique de location.

Liste de contrôle rapide pour les acheteurs internationaux

Clarifier le profil de recherche et l'utilisation : résidence de vacances, résidence principale, investissement ou location.
Calculer le budget total incluant l'ITP ou la TVA, l'AJD, le notaire, le registre foncier, le conseil et la réserve.
Préparer le NIE, la banque, l'accord de financement et les justificatifs d'origine des fonds.
Avant la réservation, vérifier le bien, le vendeur, le registre foncier et les documents de base.
Ne signer la réservation qu'avec une règle de remboursement claire et une réserve de due diligence.
Avant le contrat d'arrhes, faire vérifier tous les points juridiques, techniques, fiscaux et de droit de la construction.
Ne convenir du rendez-vous chez le notaire qu'une fois le projet d'acte, le paiement et la radiation des éventuelles charges clarifiés.
Après le notaire, payer les impôts dans les délais et contrôler l'inscription au registre foncier.
Protocoller la remise et transférer les fournisseurs d'énergie, l'assurance, la copropriété et les obligations fiscales.

Achat immobilier à Majorque : Déroulement étape par étape