Vérifier la légalité des bâtiments et des terrains à Majorque

Quatre surfaces, quatre significations

Les acheteurs internationaux doivent vérifier séparément quatre niveaux. La surface inscrite découle du registre foncier et de l'escritura. Elle décrit la propriété, les droits, les charges, les limites et, le cas échéant, l'obra nueva inscrite. La surface cadastrale est une description administrative et fiscale du terrain et de ses constructions. Elle aide à l'identification, mais ne remplace pas un permis de construire.

La surface réellement construite est ce qu'un architecte mesure sur place : maison d'habitation, garage, local de stockage, écurie, piscine, local technique, porche, terrasses, murs, accès et autres aménagements. La surface autorisée découle des licences, des projets approuvés, des certificats de fin de travaux, des titres d'occupation ou de première utilisation et de la situation urbanistique actuelle. Seul ce niveau répond à la question de la légalité.

Pourquoi une inscription au cadastre ne suffit pas

Le cadastre espagnol, appelé Catastro, enregistre les biens immobiliers avec, entre autres, un numéro de référence, la situation, le type d'utilisation, la représentation graphique, les surfaces construites, l'année de construction et d'autres données. En pratique, ces données cadastrales sont utiles pour visualiser les bâtiments, les surfaces de terrain et les éléments de construction. Cependant, elles ne prouvent pas qu'un bâtiment ou une modification de construction a été autorisé du point de vue du droit de la construction. Une piscine, une extension ou un bâtiment annexe peut être inscrit au cadastre sans avoir jamais été légalisé.

Il est également important de noter le mode de calcul des surfaces : selon la logique du cadastre, les balcons couverts, terrasses, porches et éléments similaires ne sont souvent pris en compte qu'au prorata, à moins qu'ils ne soient largement fermés. Pour l'évaluation du droit de la construction, d'autres critères peuvent être déterminants, comme la surface bâtie, l'imperméabilisation, le volume, l'utilisation, les distances, les hauteurs ou l'intégration paysagère.

Registre foncier : important, mais pas tout

La nota simple ou certificación registral montre le propriétaire, les charges, les droits, les descriptions et, le cas échéant, les bâtiments inscrits. Si la coordination graphique avec le cadastre est enregistrée, cela augmente la sécurité concernant la situation, la délimitation et la surface du terrain. Les vieilles fincas ont souvent des descriptions historiques, des limites imprécises ou des écarts de surface.

Si la surface réelle du terrain s'écarte considérablement de la surface enregistrée, une rectification par le biais de procédures registrales ou notariales peut être nécessaire. Ce n'est pas seulement une question cosmétique technique : pour les terrains ruraux, les surfaces, les limites et le parcellaire influencent souvent la question de savoir si une utilisation, une extension ou une nouvelle construction est même autorisée.

Reconnaître les constructions autorisées

Un achat juridiquement sûr vérifie pour chaque élément de construction son origine : maison d'habitation principale, extension, maison d'amis, garage, bâtiment agricole, local technique, piscine, terrasse couverte, pergola, véranda fermée, accès et murs de soutènement. Les éléments déterminants sont les licences de construction ou de légalisation, les plans approuvés, le certificado final de obra, la première utilisation ou des titres comparables, ainsi que la question de savoir si l'utilisation actuelle correspond à l'utilisation autorisée.

Les bâtiments annexes qui étaient auparavant utilisés à des fins agricoles et qui apparaissent aujourd'hui comme studio, chambre d'amis ou zone de vacances sont particulièrement critiques. Un espace autorisé comme almacén n'est pas automatiquement une surface habitable. De même, une terrasse n'est pas automatiquement extensible, et un vieux hangar ne devient pas automatiquement un espace habitable légal par le biais d'une rénovation.

Piscines, terrasses et extensions

Les piscines sont un point de risque classique pour les fincas. Pour les nouvelles piscines sur suelo rústico, le droit urbanistique baléare prévoit des limites strictes, notamment en principe une seule piscine par finca ainsi que des limitations de la surface d'eau et du volume. Pour les piscines existantes, il faut vérifier si elles sont autorisées, légalisées, prescrites, hors d'ordre ou toujours contestables.

Les terrasses couvertes, porches, terrasses fermées, vérandas, pergolas avec éléments fixes, cuisines extérieures et locaux techniques modifient souvent la réalité bâtie. Ils peuvent affecter les paramètres de surface et de volume, même s'ils apparaissent dans les documents de vente comme « simple terrasse » ou « simple débarras ».

Propriétés rurales : risques particuliers

Sur le suelo rústico, les règles sont plus strictes que dans les zones urbaines. Pour les nouvelles maisons d'habitation, les surfaces minimales, les principes d'une maison par parcelle, la protection du paysage, l'eau, les eaux usées, les chemins, la protection contre les incendies, les risques d'inondation et les prescriptions sectorielles deviennent pertinents. Dans les sols ruraux protégés, une prudence particulière est de mise car la possibilité pour l'administration d'exiger le rétablissement de la légalité ne se prescrit pas dans tous les cas.

L'Agencia de Defensa del Territorio de Mallorca et les communes peuvent procéder à des inspections, des sanctions et au rétablissement de la légalité. Cela peut signifier des ordres de démolition, des interdictions d'utilisation, des amendes, des inscriptions au registre foncier ou des restrictions pour l'approvisionnement, la rénovation, le financement et la revente.

Hors d'ordre et légalisation

Un bâtiment peut être enregistré ou ancien et néanmoins être considéré comme fuera de ordenación. Dans ce cas, les travaux autorisés sont souvent très limités, par exemple à la sécurité, l'hygiène ou la conservation. Une obra nueva antigua peut, sous certaines conditions, être inscrite au registre foncier si les délais de rétablissement de la légalité sont expirés. Ce n'est cependant pas la même chose qu'un permis de construire urbanistique en bonne et due forme.

Depuis la législation de simplification baléare, il existe une procédure de légalisation extraordinaire pour certains bâtiments, installations et utilisations existants sur suelo rústico. Pour Majorque, cette procédure a été activée par le Consell en 2025. Elle ne concerne que les cas où le rétablissement de la légalité ne peut plus être exigé et exige, entre autres, une demande de légalisation technique, des mesures environnementales et d'efficacité, une solution d'assainissement ainsi que des frais et une prestation économique. Certains cas sont exclus, comme les domaines publics, les zones de protection, les servitudes routières et hydrauliques, certaines zones inondables, les obligations de démolition, les lotissements illégaux ou les ensembles complets non régularisés simultanément.

Plan de vérification avant l'achat

• Obtenir la nota simple ou certificación registral actuelle et vérifier la propriété, les charges, l'obra nueva, les annotations et la coordination graphique.
• Consulter la certificación catastral descriptiva y gráfica et la comparer avec le registre foncier, les plans et la réalité.
• Utiliser le MUIB et la planification communale uniquement comme point de départ ; faire confirmer les informations actuelles par la commune, le Consell ou l'organisme compétent.
• Exiger du vendeur toutes les licences, projets, certificats de fin de travaux, titres d'utilisation et de légalisation.
• Un architecte ou un expert en due diligence technique doit cartographier chaque élément de construction individuellement : légal, ancien prouvable, peu clair, non autorisé ou non légalisable.
• Ne signer le contrat d'achat qu'avec une répartition claire des risques si les surfaces, les utilisations ou la légalisation sont incertaines.

Règle pour l'acheteur

Une finca n'est pas légale parce qu'elle est joliment rénovée, qu'elle apparaît au cadastre ou qu'elle existe depuis des décennies. Ce qui est déterminant, c'est la concordance entre la propriété, le cadastre, l'état réel et la situation des autorisations urbanistiques. Là où ces niveaux ne correspondent pas, le prix, le financement, la structure du contrat ou même la décision d'achat doivent être adaptés.