Liste de contrôle de diligence raisonnable pour les biens immobiliers à Majorque

Pourquoi la diligence raisonnable est particulièrement importante à Majorque

Un bien immobilier à Majorque ne doit pas être évalué uniquement en fonction de son emplacement, de sa vue sur la mer ou de ses équipements. Ce qui est déterminant, c'est de savoir si le profil juridique, fiscal et technique correspond au bien réel. Cette liste de contrôle de diligence raisonnable aide les acheteurs internationaux à vérifier de manière structurée les documents les plus importants avant la réservation, le contrat d'arrhes et l'acte notarié.

La liste de contrôle centrale

Point de contrôle	Document ou source	À quoi faire attention ?	Risque typique
Propriété et charges	Nota Simple / Registro de la Propiedad	Propriétaire, parts, hypothèques, saisies, servitudes, droits d'usage	Le vendeur n'est pas seul habilité à disposer ou les charges ne sont pas radiées
Données cadastrales	Catastro, Referencia Catastral	Terrain, usage, situation, surface bâtie, représentation graphique	Le cadastre, le registre foncier et la réalité ne concordent pas
Surfaces autorisées	Permis de construire, projet, certificado final de obra	Surface habitable, piscine, extensions, sous-sol, terrasses, dépendances	Des parties sont construites mais non autorisées
Habitabilité	Cédula de habitabilidad	Adresse, places, validité, conformité avec l'usage	Problèmes lors de la vente, de la location ou de l'approvisionnement
Énergie	Certificado de eficiencia energética	Classe énergétique enregistrée, référence, émetteur, actualité	Justificatif manquant ou non enregistré
Coûts courants	IBI, Comunidad, fournisseurs	Montants impayés, rythme de paiement, charges spéciales	Des coûts anciens ou annoncés apparaissent après l'achat
Location touristique	Documents ETV/VT, DRIAT, registre, zonage	Numéro de licence, places, durée, transférabilité, Comunidad	La location annoncée n'est pas juridiquement solide

Registre foncier, Nota Simple et charges

La Nota Simple est le premier contrôle obligatoire. Elle montre l'identification du bien, les titulaires de droits inscrits et les droits ou restrictions enregistrés. Cela inclut la propriété, les hypothèques, l'usufruit, les servitudes, les saisies, les interdictions ou d'autres charges.

• Une hypothèque remboursée n'est pas automatiquement radiée du registre foncier.
• En cas de charges inscrites, le contrat de vente doit clairement stipuler si elles sont radiées avant ou lors du rendez-vous chez le notaire et qui supporte les frais.
• En cas de plusieurs propriétaires, successions, sociétés ou procurations, le pouvoir de représentation doit être vérifié séparément.
• Les servitudes, les droits de passage et les droits de canalisation peuvent considérablement influencer l'usage et la valeur.

Cadastre, surfaces et urbanisme

Le Catastro est une source de données fiscales et descriptives, pas un substitut au registre foncier. Ce qui est déterminant, c'est la comparaison : le registre foncier, le cadastre, les plans, le certificat énergétique, la Cédula et l'inspection réelle concordent-ils ?

• Si la surface bâtie s'écarte fortement, un architecte doit comparer la surface autorisée avec la surface réelle.
• Une surface visible au cadastre n'est pas automatiquement légalisée du point de vue du droit de la construction.
• Pour les biens rústicos, le lotissement, les catégories de protection, l'accès, l'eau, l'électricité et les anciens dossiers de construction sont particulièrement pertinents.
• À proximité de la côte, la protection du littoral, le domaine public et les bandes de protection doivent être vérifiés.

Cédula, certificat énergétique, IBI et Comunidad

La Cédula de habitabilidad atteste de l'habitabilité ou de l'utilisabilité d'une unité d'habitation. Les acheteurs doivent vérifier si elle correspond au bien, est valide et combien de places ou de personnes elle indique. Le certificat énergétique est pertinent pour la vente et la location et doit être enregistré.

Avant la conclusion de l'achat, les derniers justificatifs d'IBI, de taxe d'enlèvement des ordures ménagères, les factures des fournisseurs et les justificatifs d'autres taxes doivent être vérifiés. Pour les appartements et les copropriétés, une attestation de dettes actualisée de la Comunidad est importante ; en outre, les procès-verbaux, les charges spéciales, les statuts et les litiges doivent être vérifiés.

Licence de location et risques ouverts

Une licence de location de vacances annoncée ne doit jamais être reprise sans vérification. Il faut vérifier le DRIAT, l'inscription au registre, le zonage approprié, la typologie autorisée, la Cédula, le nombre maximal de places, les règles de la copropriété et les éventuelles limitations de durée.

• Extensions, piscines, couvertures de terrasses ou maisons d'hôtes non autorisées.
• Divergences entre la Nota Simple, le cadastre, les dossiers de construction et l'inspection réelle.
• Cédula manquante ou non conforme.
• Alimentation en eau, puits, citernes, raccordement électrique ou solution d'assainissement peu clairs.
• Biens situés dans des zones de protection côtière, paysagère, incendie, monuments historiques ou rustiques.
• Dettes ouvertes de la Comunidad, charges spéciales ou litiges.