Quiconque achète une villa de prestige, une finca, un appartement en ville ou un bien immobilier avec vue sur la mer à Majorque devrait finaliser la due diligence avant tout paiement engageant. En Espagne, le contrat de réservation et le contrat d'Arras sont juridiquement valables ; celui qui signe trop tôt négocie souvent par la suite en position de faiblesse.

Objectif de la Due Diligence

La vérification doit confirmer que le vendeur peut vendre valablement, que le bien immobilier correspond à l'objet décrit, que toutes les autorisations essentielles sont en place, qu'il n'existe pas de charges inattendues et que la structure fiscale est correctement calculée. Surtout pour les biens immobiliers de prestige à Majorque, les risques ne proviennent souvent pas de la propriété évidente, mais des extensions, piscines, maisons d'amis, terrains rustiques, protection côtière, règles de copropriété ou de l'usage touristique.

Vérification juridique

Le point de départ est une Nota Simple actualisée ou, en cas de risque plus élevé, un certificat du Registro de la Propiedad. Il faut vérifier le propriétaire, les quotes-parts de copropriété, l'usufruit, les hypothèques, les saisies, les servitudes, les droits de préemption, les conditions résolutoires, les procédures en cours et les mentions de charges urbanistiques ou fiscales. Lorsque le vendeur est une société, il faut inclure le pouvoir de représentation, l'extrait du registre du commerce, les bénéficiaires effectifs et la vérification anti-blanchiment.

Les données du registre doivent être recoupées avec l'Escritura, le cadastre et le bien immobilier réel. Le Catastro est important pour la situation, les surfaces, l'usage, la valeur de référence et la cartographie, mais ne remplace pas la preuve de propriété. Les écarts concernant la taille du terrain, la surface bâtie, la piscine, les dépendances ou l'usage doivent être clarifiés avant la signature, car ils influencent le financement, la base fiscale, les autorisations et la revente ultérieure.

Autorisations et usage

L'acheteur doit faire documenter l'historique de la construction et de l'utilisation : permis de construire, dossiers de projet, certificado final de obra, déclaration des travaux de construction neuve ou de rénovation, inscription au registre foncier, licencia de primera ocupación ou déclarations pertinentes, et la cédula de habitabilidad en vigueur. À Majorque, la cédula de habitabilidad est particulièrement importante pour la vente et la location, et elle est régulièrement pertinente pour l'alimentation définitive en électricité, eau et autres services.

Pour les fincas et les terrains en suelo rústico, une prudence supplémentaire est nécessaire. Le Consell de Mallorca indique que pour les nouvelles maisons d'habitation en zone rurale, une surface minimale de 14 000 m² est généralement requise et qu'un seul logement par parcelle est envisageable, sous réserve des règles territoriales et communales supplémentaires. Il faut donc vérifier le parcellaire, la légalité de tous les bâtiments, les éventuelles procédures de l'Agencia de Defensa del Territorio, l'approvisionnement en eau, les puits, l'assainissement, l'accès et les zones protégées.

Pour les biens immobiliers à proximité de la mer, une comparaison avec la loi côtière est nécessaire. Les servidumbres de tránsito et de protección peuvent restreindre les transformations, les clôtures, les terrasses, les piscines ou les extensions. Pour les appartements et les ensembles en copropriété, il faut vérifier le règlement de copropriété, les statuts, les procès-verbaux, les charges spéciales approuvées, les dettes de copropriété ouvertes et les restrictions concernant la location touristique.

Vérification technique

Une due diligence technique doit être réalisée par un architecte, un aparejador ou un ingénieur indépendant. Sont vérifiés la structure du bâtiment, la toiture, les façades, l'humidité, la situation en pente, les murs de soutènement, les fondations, les équipements techniques, la climatisation, l'installation électrique, la technique de la piscine, l'assainissement, l'efficacité énergétique, la protection incendie et l'état d'entretien. Pour les objets de luxe rénovés, il est crucial de savoir si la qualité exécutée correspond aux autorisations, factures, garanties et documents du fabricant.

Le certificat énergétique doit être disponible et enregistré lors de la vente ; il ne remplace toutefois pas une inspection technique du bâtiment. Pour les constructions neuves ou les biens plus récents, les garanties du promoteur, l'assurance décennale, les procès-verbaux de réception et les listes de défauts sont également pertinents. Pour les biens anciens, l'acheteur doit estimer prudemment les coûts de la toiture, de l'humidité, des fenêtres, de l'isolation, de la modernisation électrique et sanitaire.

Vérification fiscale

Pour l'acheteur, il est d'abord crucial de déterminer s'il s'agit d'un bien immobilier existant ou d'un bien neuf provenant d'un promoteur. Lors de l'achat d'un bien immobilier existant, l'ITP est généralement dû aux Baléares. Ce droit de mutation est calculé progressivement : 8 % jusqu'à 400 000 euros, 9 % pour la tranche suivante jusqu'à 600 000 euros, 10 % jusqu'à 1 000 000 euros, 12 % jusqu'à 2 000 000 euros et 13 % au-delà. Lors de l'achat d'un bien neuf auprès d'un entrepreneur, c'est généralement la TVA qui s'applique, le plus souvent 10 % pour les logements, plus l'AJD. Aux Baléares, l'AJD est généralement de 1,5 %, pour les biens immobiliers à partir de 1 000 000 euros de 2 % et dans certains cas de renonciation à l'exonération de TVA de 2,5 %.

La base d'imposition n'est pas seulement le prix d'achat. Depuis 2022, la valeur de référence cadastrale peut être déterminante pour l'ITP/AJD et les droits de succession ou de donation si elle est supérieure au prix déclaré. C'est pourquoi la consultation du valor de referencia fait partie de toute due diligence fiscale. Si le vendeur n'est pas résident en Espagne, l'acheteur doit en principe retenir 3 % du prix d'achat à titre d'acompte sur l'impôt du vendeur et le reverser via le modèle 211.

Le budget comprend également le notaire, le registre, la gestoría, les éventuels frais de financement, l'IBI courant, la taxe d'enlèvement des ordures, les charges de copropriété ainsi que, pour les acheteurs internationaux, les obligations éventuelles au titre de l'IRNR, de la location, de l'impôt sur la fortune ou de l'impôt de solidarité sur les grandes fortunes.

Risques avant la signature du contrat

Avant la réservation, l'arras ou le contrat privé, au moins les conditions suivantes doivent être garanties par écrit : transfert libre de charges ou mécanisme de radiation clair, information actualisée du registre, dossier d'autorisation complet, cédula valide, certificat énergétique, certificat de dettes de copropriété, inspection technique, calcul fiscal, conditions de financement et voies de paiement vérifiables. Les acomptes ne doivent pas être versés sans droits de rétractation clairs si des documents essentiels manquent.

Signal d'alarme : Le vendeur ne peut pas prouver clairement la propriété, le pouvoir de représentation ou la situation familiale.
Signal d'alarme : Le cadastre, le registre foncier et la réalité montrent des surfaces ou des bâtiments différents.
Signal d'alarme : La piscine, la maison d'amis, la cave, la pergola ou l'aménagement ne sont pas autorisés ou ne sont pas inscrits.
Signal d'alarme : Il existe des hypothèques ouvertes, des saisies, des dettes de copropriété, des arriérés d'IBI ou des charges spéciales non clarifiées.
Signal d'alarme : Le bien immobilier est annoncé avec une possibilité de location touristique, mais la licence, le zonage, le nombre de places et l'accord de la copropriété ne sont pas prouvés.
Signal d'alarme : Un paiement en espèces, des voies de paiement inhabituelles ou des structures offshore sont proposés.

Recommandation pratique

Pour les biens immobiliers de prestige à Majorque, la due diligence doit être menée comme un processus coordonné : avocat, notaire, conseiller fiscal et expert technique vérifient différents risques. Ce n'est que lorsque les résultats juridiques, techniques et fiscaux concordent qu'un contrat engageant doit être signé. Une vérification minutieuse prend du temps, mais protège contre les erreurs les plus coûteuses : parties du bâtiment non légalisées, utilisabilité surestimée, impôts et charges inattendus qui compliquent la revente.

Due Diligence lors de l'achat immobilier à Majorque