Servitudes, droits de passage et questions de voisinage

Pour les fincas, maisons de campagne et villas à Majorque, ce n'est pas seulement la maison qui détermine la valeur, mais aussi la question de savoir si l'on peut y accéder, l'alimenter, l'évacuer, l'utiliser et la délimiter par rapport aux voisins en toute sécurité juridique. Surtout dans les zones rurales, les servidumbres - servitudes - sont l'un des points les plus fréquents lors de l'examen d'achat.

Qu'est-ce qu'une servidumbre ?

Selon le Code civil espagnol, une servitude est une charge grevant un terrain au profit d'un autre terrain ou d'une personne. Une servitude peut augmenter la valeur si elle garantit l'accès, ou la diminuer si des personnes étrangères circulent sur le terrain, si des canalisations passent sous les terrasses ou si un voisin revendique le droit d'utiliser un chemin.

Servitudes typiques

• Accès et droit de passage : Droit d'accéder à sa propre finca ou villa en passant par le terrain d'un voisin.
• Droits de passage de canalisations : Canalisations d'électricité, d'eau, de télécommunications, d'eaux usées ou d'irrigation traversant un terrain étranger.
• Droits d'eau et de puits : Utilisation d'un puits, d'une source, d'un bassin ou d'une canalisation.
• Chemins publics : Chemins pouvant être considérés comme des chemins publics ou des servitudes de passage publiques.

Accès : Le point le plus important pour les fincas

Une finca sans accès garanti représente un risque considérable. La loi connaît certes des droits de passage pour les terrains enclavés, mais cela ne remplace pas un examen avant l'achat. Un chemin utilisé de fait n'est pas automatiquement un droit enregistré. Les droits de passage, en particulier, ne peuvent naître que sous certaines conditions et doivent être vérifiés juridiquement.

Registre foncier, Nota Simple et cadastre

La Nota Simple indique les droits, charges et restrictions enregistrés. Les acheteurs doivent vérifier si le bien est grevé et s'il existe des droits en faveur du bien. Le cadastre indique la situation, la superficie et la représentation graphique, mais ne remplace pas le registre foncier. En cas de divergences, de chevauchements ou de limites floues, un bornage géoréférencé peut être nécessaire.

Eau, puits et approvisionnement

Pour les propriétés rurales, l'eau est souvent un facteur décisif d'achat. Un puits n'est un avantage que si sa situation juridique, son usage autorisé et son exploitabilité technique sont clarifiés. Il convient de vérifier l'autorisation ou la concession, le volume autorisé, l'usage, le compteur, les pompes, la qualité de l'eau et les éventuelles restrictions de la masse d'eau souterraine.

Voisins, limites et murs

De nombreux conflits surviennent plus tard : un voisin verrouille un portail, conteste la largeur du chemin, exige l'accès aux canalisations ou revendique une autre limite. Les murs en pierre sèche, clôtures, terrasses, accès et portails doivent être recoupés avec le registre foncier, le cadastre et la possession réelle.

Vérification avant l'achat

• Obtenir une Nota Simple à jour et lire la chaîne de titres.
• Tester physiquement l'accès : largeur, état, portails, clés, rayon de braquage et accès pour les livraisons.
• Comparer le cadastre et le registre foncier ; si nécessaire, faire réaliser un bornage.
• Vérifier le dossier du puits, les droits d'eau, les canalisations et l'approvisionnement.
• Consulter la commune et le Consell concernant les chemins publics, les infractions urbanistiques et les zones protégées.
• Sécuriser les garanties, conditions ou droits de rétractation dans le contrat d'achat.

Conclusion pratique

Pour les fincas à Majorque, il ne faut pas traiter les servitudes comme un sujet secondaire. Une belle propriété perd considérablement en sécurité si l'accès, l'eau, les canalisations ou les limites ne sont pas clarifiés. Ce qui est clairement réglé avant le rendez-vous chez le notaire n'aura pas besoin d'être obtenu plus tard par des conflits avec les voisins, les autorités ou les tribunaux.