Achat en phase de construction et sur plan à Majorque

Un achat sur plan à Majorque peut offrir un accès à une architecture moderne, à des technologies économes en énergie et à un prix d’entrée plus précoce. En même temps, on achète quelque chose qui n’est pas encore achevé. Les éléments déterminants ne sont donc pas les rendus et les appartements témoins, mais la vérification du promoteur, la sécurisation des paiements, le permis de construire, les clauses contractuelles et la réception technique.

Que signifie un achat sur plan ?

Dans le cadre d’un achat sur plan, souvent appelé compra sobre plano en Espagne, un bien immobilier est acquis avant son achèvement. Il peut s’agir d’un projet disposant d’un permis de construire, d’un bâtiment déjà commencé ou d’un complexe neuf presque terminé. L’acheteur verse généralement une réservation, puis des paiements partiels pendant la phase de construction et le solde lors du transfert de propriété chez le notaire.

La différence essentielle avec un bien existant : pour un bien existant, l’emplacement, l’état, le voisinage, les défauts et les coûts courants peuvent être vérifiés immédiatement. Lors d’un achat sur plan, de nombreuses caractéristiques doivent être déduites des documents du projet, du descriptif de construction, des autorisations et des engagements contractuels.

Vérifier le promoteur : pas seulement la marque, mais la structure

Avant tout paiement, il doit être clair qui est le promoteur juridique, à qui appartient le terrain et si le projet est effectivement susceptible d’être autorisé ou a été autorisé. Vérifiez les données du registre du commerce, l’historique économique, les projets de référence, la structure de financement, le titre de propriété du terrain et les charges au registre foncier.

Il est également important de faire la distinction entre le vendeur, l’agence de commercialisation, la société de projet et l’entreprise de construction. À Majorque, les projets sont souvent réalisés par l’intermédiaire de sociétés ad hoc individuelles. Ce n’est pas automatiquement problématique, mais cela accroît le besoin d’une documentation claire.

Plan de paiement : chaque échéance doit avoir une contrepartie

Un plan de paiement solide est transparent, lié à l’avancement des travaux ou à des étapes contractuelles claires, et évite des paiements anticipés élevés non garantis. Les étapes habituelles sont la réservation, le contrat de vente privé, les échéances liées à l’avancement des travaux et le paiement final lors de l’acte notarié. Les paiements qui ne sont pas versés sur un compte de projet séparé ou qui ne sont pas garantis par une caution bancaire ou une assurance de cautionnement sont critiques.

Selon la loi espagnole, les paiements anticipés pour des logements doivent, sous certaines conditions, être garantis par une assurance ou un aval bancaire et être gérés via un compte spécial. L’acheteur doit faire vérifier le document de garantie individuel avant le paiement, et non accepter une simple déclaration générale dans le prospectus.

Garanties : acomptes, qualité de construction et défauts structurels

Pour les constructions neuves, il faut distinguer deux niveaux de garantie. Premièrement, il s’agit de la sécurisation des paiements de l’acheteur pendant la phase de construction. Celle-ci protège contre le risque que le projet ne démarre pas, ne soit pas achevé ou que le logement ne puisse pas être livré à temps.

Deuxièmement, il s’agit de la garantie et de la responsabilité en matière de construction après l’achèvement. La Ley de Ordenación de la Edificación prévoit des délais de responsabilité : un an pour les défauts d’exécution et de finition, trois ans pour les défauts affectant l’habitabilité, et dix ans pour les dommages structurels aux fondations, poutres, planchers, murs porteurs ou éléments de construction similaires.

Évaluer les risques d’achèvement de manière réaliste

Les retards à Majorque ne sont pas seulement dus aux coûts de construction, aux chaînes d’approvisionnement ou à la pénurie de main-d’œuvre qualifiée. Les autorisations communales, les modifications du projet, les prescriptions techniques, les raccordements aux infrastructures, les installations communes, les questions d’énergie et d’eau, ainsi que la licence de première occupation sont particulièrement pertinents.

Le contrat doit donc prévoir une date de livraison contraignante, des clauses claires de délai supplémentaire, des droits de rétractation, les conséquences du retard et le remboursement des montants garantis. La question de savoir à partir de quand le bien est juridiquement utilisable est tout aussi importante : être construit n’est pas la même chose qu’être juridiquement prêt à être livré.

Qualité de construction : le descriptif de construction est plus important que la visualisation

Les rendus montrent le style, pas la qualité contractuelle. Ce qui est déterminant, ce sont le projet, le descriptif de construction, les plans, la liste des matériaux, les données énergétiques, les espaces communs, les installations techniques et les éventuels droits de modification du promoteur. L’acheteur doit vérifier si les marques, les qualités et les normes techniques sont décrites concrètement ou seulement vantées de manière générale.

Le Código Técnico de la Edificación constitue le cadre technique espagnol pour la sécurité, l’habitabilité, la protection contre l’incendie, l’accessibilité, l’isolation acoustique et l’efficacité énergétique. Pour les constructions neuves, les certificats énergétiques sont également pertinents : avant l’achèvement, l’étiquette énergétique du projet ; après l’achèvement, le certificat du bien immobilier terminé.

Vérification du contrat avant signature

Un contrat sur plan doit être compris avant la signature, idéalement en version bilingue ou au moins intégralement. Les points à vérifier sont l’identité de l’acheteur et du vendeur, les données du terrain, l’état du registre foncier, le permis de construire, le plan de paiement, le compte spécial, la garantie individuelle d’acompte, la date d’achèvement, le descriptif de la construction et de l’équipement, les droits de modification, la procédure en cas de défauts, les conditions de livraison, les impôts, les frais accessoires et les droits de rétractation.

Une attention particulière doit être portée aux clauses qui autorisent le promoteur à apporter des modifications unilatérales, relativisent fortement les dates d’achèvement, ne mentionnent les garanties que de manière générale ou obligent l’acheteur à accepter la livraison malgré l’absence de licence d’occupation.

Notaire, registre foncier et remise des clés

L’acte notarié est l’étape décisive pour le transfert de propriété. Pour les constructions neuves, la déclaration de construction neuve, la confirmation technique d’achèvement, les actes administratifs nécessaires, les documents énergétiques et l’aptitude à l’inscription au Registro de la Propiedad sont particulièrement pertinents.

Avant le paiement final, une visite technique doit avoir lieu. Les défauts sont idéalement consignés dans un procès-verbal, avec des délais pour leur résolution. La remise des clés ne doit pas être confondue avec une réception sans réserve.

Sur plan ou bien existant ?

L’achat sur plan convient aux acheteurs qui recherchent un équipement moderne, une efficacité énergétique, un besoin d’entretien réduit et une qualité de construction neuve planifiable. En contrepartie, ils supportent les risques d’achèvement, de promoteur et de spécifications. Les biens existants offrent plus de visibilité : l’emplacement, les voisins, l’état de construction et l’utilisation réelle sont vérifiables.

Le meilleur choix ne dépend pas seulement du prix. Ce qui est déterminant, c’est de savoir si les risques juridiques et techniques sont compris, évalués et maîtrisés contractuellement.