Une visite à Majorque ne doit jamais être une simple promenade à travers de belles pièces. Surtout sur l'île, l'emplacement, l'orientation, l'accès, l'humidité, l'état de construction et les documents juridiques décident souvent si un bien immobilier apporte de la joie à long terme ou devient coûteux. Préparez donc la visite comme un examen technique et pratique.

Avant la visite : vérifier les documents et l'emplacement

Demandez à l'agent immobilier avant le rendez-vous les données de base les plus importantes : adresse exacte, numéro de référence cadastrale, surfaces habitables et du terrain, année de construction, certificat énergétique, Cédula de habitabilidad, Nota Simple du registre foncier et une liste des rénovations connues. Pour les maisons de campagne, les fincas, les zones côtières et les biens anciens, les permis de construire et d'utilisation, les plans, les justificatifs des extensions, de la piscine, du garage, de la maison d'hôtes ou des terrasses doivent également être disponibles.

Vérifier le cadastre : Les limites du terrain, les surfaces construites, l'utilisation et l'emplacement correspondent-ils à la brochure, aux plans et à la réalité ?
Vérifier le registre foncier : Qui est le propriétaire, quelles charges, hypothèques, droits de passage, droits d'usufruit ou autres droits sont inscrits ?
Vérifier la Cédula : L'habitabilité est-elle documentée et une Cédula valide ou un document équivalent existe-t-il ?
Vérifier le certificat énergétique : Le certificat énergétique est-il enregistré, à jour et l'évaluation correspond-elle à l'état des fenêtres, de l'isolation, du chauffage, de la climatisation et de l'eau chaude ?
Vérifier l'urbanisme : Le bien se trouve-t-il en suelo urbano, rústico ou dans une zone de protection ou côtière particulière ?
Vérifier les risques d'eau et côtiers : Pour les torrents, les pentes, les dépressions, la proximité de la côte ou la vue sur la mer, les lignes d'inondation, côtières et de protection doivent être vérifiées séparément.

Évaluer l'emplacement et le voisinage de manière réaliste

Ne visitez pas seulement la maison, mais aussi les environs. Une rue calme sur la brochure peut sembler complètement différente en été, le week-end ou lorsque le vent change. Prévoyez idéalement deux rendez-vous : un de jour et un le soir ou le week-end.

Quelle est la distance réelle jusqu'au supermarché, à la pharmacie, au médecin, à l'école, au port, à la plage ou à Palma ?
Comment est l'accès sous la pluie, dans l'obscurité et en cas de circulation en sens inverse ?
Y a-t-il des chantiers, des terrains vacants ou des surfaces qui pourraient être construites à l'avenir ?
Quelle est la proximité des restaurants, hôtels, locations de vacances, installations sportives, routes principales ou exploitations agricoles ?
Le voisinage semble-t-il habité toute l'année ou fortement saisonnier ?

Tester l'intimité, les vues et la vie quotidienne

L'intimité est souvent un facteur de valeur décisif à Majorque. Vérifiez donc consciemment qui peut voir de l'extérieur la terrasse, la piscine, les chambres et les espaces de vie. Faites également attention aux maisons voisines plus hautes, aux voies d'accès, aux sentiers de randonnée, aux terrasses d'hôtels ou aux nouvelles constructions prévues.

La piscine est-elle visible depuis les voisins ou la rue ?
Y a-t-il des axes de vue directs dans les chambres ou les salles de bains ?
Les murs, les haies et la végétation protègent-ils vraiment ou seulement en été ?
Qui utilise les chemins adjacents, les accès ou les espaces communs ?
Y a-t-il des droits de passage ou des accès partagés ?

Substance du bâtiment : regarder attentivement au lieu de minimiser

Dans les biens immobiliers méditerranéens, une peinture fraîche, le home staging et de nouveaux meubles peuvent masquer des problèmes structurels. Prenez le temps pour la cave, le toit, les locaux techniques, les façades, les raccords de terrasse et les murs extérieurs. Pour les maisons anciennes, les fincas et les maisons de ville rénovées, un architecte indépendant ou un expert en bâtiment devrait vérifier avant l'achat.

Y a-t-il des fissures sur les façades, les murs intérieurs, les plafonds, les linteaux ou les terrasses ?
Les fissures sont-elles fines et superficielles ou sont-elles diagonales, larges ou récurrentes ?
Le toit, la terrasse sur le toit, les étanchéités et les gouttières semblent-ils entretenus ?
Y a-t-il des affaissements, des sols inégaux ou des portes et fenêtres qui coincent ?
Les extensions, pergolas, garages, piscines ou maisons d'hôtes ont-ils été approuvés ?
La réalité construite correspond-elle au cadastre, au registre foncier, aux plans et à la brochure ?

Humidité : le point de contrôle le plus fréquent à Majorque

L'humidité est un classique à Majorque, en particulier pour les appartements en rez-de-chaussée, les maisons de village, les fincas, les maisons sans barrière d'étanchéité horizontale suffisante, les zones côtières et les biens immobiliers de vacances mal ventilés. Ne cherchez pas seulement la moisissure évidente, mais aussi l'odeur, les efflorescences de sel, les cloques dans le plâtre, la peinture écaillée et les zones de socle fraîchement repeintes.

Y a-t-il une odeur de moisi, en particulier dans les placards, les caves, les salles de bains ou les pièces fermées ?
Y a-t-il des coins sombres derrière les meubles, les rideaux ou les têtes de lit ?
Les plinthes sont-elles ondulées ou les murs dans la partie inférieure sont-ils fraîchement peints ?
Les murs extérieurs, les raccords de terrasse ou les terrasses sur le toit montrent-ils des traces d'eau ?
Comment la ventilation et le chauffage sont-ils effectués en hiver ?
Y a-t-il eu des fuites, des problèmes de toit ou des inondations dans le passé ?

Vérifier la technique, l'énergie et les coûts courants

L'équipement technique détermine le confort et les coûts ultérieurs. Ne demandez pas seulement si la climatisation, le chauffage et l'eau chaude fonctionnent, mais aussi leur âge, quand ils ont été entretenus et s'ils conviennent à une utilisation toute l'année.

Quel type de chauffage existe-t-il : pompe à chaleur, radiateurs électriques, chauffage au sol, gaz, fioul, cheminée ou aucun chauffage fixe ?
Quel âge ont les climatiseurs, les chauffe-eau, les canalisations, le tableau électrique et l'installation électrique ?
Y a-t-il une puissance électrique suffisante pour la climatisation, la pompe de piscine, la cuisine, la wallbox ou la pompe à chaleur ?
La maison est-elle raccordée à l'eau et à l'assainissement publics ?
Pour les fincas : y a-t-il un puits, une citerne, une livraison d'eau, une fosse septique ou une installation solaire, et sont-ils légalement documentés ?
Quels ont été les coûts d'électricité, d'eau, d'IBI, de taxes d'ordures, de charges de copropriété, d'entretien de la piscine et du jardin au cours des douze derniers mois ?

Accès, stationnement et accessibilité

Un beau bien immobilier perd de sa valeur au quotidien si l'accès et le stationnement sont compliqués. Cela s'applique particulièrement aux zones de montagne, aux centres-villes étroits, aux fincas avec de longs chemins et aux maisons dans les stations côtières populaires.

La route est-elle publique ou privée ?
Existe-t-il un droit de passage enregistré si des terrains étrangers doivent être traversés ?
L'accès est-il assez large pour les camionnettes de livraison, les artisans, les pompiers et les services de secours ?
Y a-t-il des problèmes en cas de fortes pluies, de chemins emportés ou de rampes raides ?
Combien de places de stationnement réelles y a-t-il, pas seulement théoriquement dans la brochure ?
Le stationnement est-il toujours praticable en été ou lors d'événements ?

Ne pas sous-estimer les sources de bruit

Le bruit à Majorque est fortement saisonnier. Les routes aériennes, les routes principales, les mobylettes, le trafic de livraison, le voisinage, les chiens, les restaurants, les hôtels, les beach clubs, l'agriculture et la technique de la piscine peuvent être perçus différemment selon l'heure de la journée. Restez quelques minutes en silence sur la terrasse, le balcon et dans les chambres pendant la visite.

Entend-on des avions, la circulation routière, des motos ou le trafic de livraison ?
Y a-t-il des restaurants, bars, hôtels, terrains de sport ou locations de vacances à proximité ?
Les chambres sont-elles orientées vers la rue, les espaces communs ou les terrasses voisines ?
Les fenêtres et les portes sont-elles suffisamment isolées acoustiquement ?
Où se trouvent la pompe de piscine, la pompe à chaleur, les climatiseurs et la technique des voisins ?

Ensoleillement, orientation et microclimat

L'orientation est plus qu'un détail de la brochure. Les expositions sud et ouest apportent de la lumière et du soleil en hiver, mais peuvent devenir chaudes en plein été. Les expositions nord restent plus fraîches, mais sont plus sujettes à l'humidité dans les maisons anciennes. Dans les pentes, les vallées et à proximité de la côte, le vent, l'ombre et l'humidité de l'air jouent un rôle important.

Quelles pièces reçoivent le soleil du matin, de midi et du soir ?
La terrasse est-elle utilisable en été ou a-t-elle besoin d'un ombrage supplémentaire ?
Y a-t-il suffisamment de soleil dans les espaces de vie en hiver ?
Les bâtiments voisins, les montagnes, les arbres ou les constructions prévues font-ils de l'ombre au terrain ?
La piscine, la terrasse et le coin repas sont-ils protégés du vent ?
Le bien immobilier est-il agréable pour une utilisation toute l'année ou optimisé uniquement pour l'été ?

Questions à poser à l'agent immobilier et au vendeur

Préparez vos questions par écrit et faites confirmer les réponses importantes par e-mail après la visite. Cela crée de la clarté et aide votre avocat, architecte ou expert technique lors de la due diligence ultérieure.

Documents et aspects juridiques

Une Nota Simple à jour est-elle disponible ?
Le propriétaire, la surface du terrain et les charges correspondent-ils aux informations de la brochure ?
Existe-t-il des hypothèques, des droits de gage, des usufruits, des baux, des droits de passage ou des droits d'utilisation de tiers ?
Existe-t-il une Cédula de habitabilidad valide ou un document équivalent ?
Le certificat énergétique est-il enregistré et à jour ?
Tous les bâtiments, extensions, piscines, terrasses, garages et dépendances sont-ils approuvés ?

État et rénovations

Quand le toit, les fenêtres, l'électricité, les canalisations sanitaires, le chauffage, la climatisation et la technique de la piscine ont-ils été rénovés ?
Existe-t-il des factures, des garanties ou des protocoles d'entretien ?
Y a-t-il eu de l'humidité, de la moisissure, des fuites, des tassements ou des sinistres assurés ?
Quels travaux sont nécessaires à court terme ?
Quels travaux ont été réalisés sans architecte, licence ou réception finale ?

Coûts et utilisation

Quels sont les montants de l'IBI, des taxes d'ordures, des charges de copropriété et des assurances ?
Quels ont été les coûts d'électricité et d'eau en été et en hiver ?
Existe-t-il des restrictions de la part de la copropriété, de la commune, du droit côtier, de la protection des monuments ou du classement rural ?
La location de vacances est-elle autorisée, exclue ou simplement non documentée de manière pertinente ?
Quels meubles, appareils et éléments encastrés sont inclus dans le prix d'achat ?

Après la visite : ne pas décider immédiatement

Établissez immédiatement après le rendez-vous une courte liste de défauts et de questions. Séparez les aspects cosmétiques, les risques techniques, les questions juridiques et les arguments de prix. Si le bien immobilier reste intéressant, une vérification indépendante par un avocat et, si nécessaire, un architecte doit avoir lieu avant une réservation ou un acompte ferme.

Une bonne visite à Majorque ne se termine pas par une intuition, mais par de la clarté : l'emplacement correspond-il à la vie quotidienne, le bien immobilier est-il légal et techniquement compréhensible, l'humidité et les coûts ultérieurs sont-ils maîtrisables, et n'y a-t-il pas de points ouverts qui pourraient devenir coûteux plus tard ?

Préparer correctement une visite à Majorque