Financement et hypothèques à Majorque

En tant qu'acheteur international, il est tout à fait possible de financer un bien immobilier à Majorque par l'intermédiaire d'une banque espagnole. Le facteur déterminant n'est pas uniquement le prix d'achat, mais l'ensemble composé de l'apport personnel, de la valeur hypothécaire, des revenus justifiables, du statut de résidence et fiscal, de la qualité du bien et de la réserve de liquidités.

Hypothèque espagnole : principe de base

L'hypothèque espagnole est généralement constituée sous forme de prêt garanti par une sûreté réelle sur le bien immobilier et est authentifiée par acte notarié. Pour les emprunteurs privés, les exigences de transparence et de protection de la Ley 5/2019 relative aux contrats de crédit immobilier s'appliquent. La banque doit vérifier la solvabilité, fournir à l'avance des informations contractuelles standardisées et l'acheteur doit passer par un contrôle de transparence notarié avant la signature.

Acheteurs internationaux et financement pour non-résidents

Les banques espagnoles financent les non-résidents, mais généralement de manière plus conservatrice que les acheteurs fiscalement résidents en Espagne de manière permanente. Les valeurs indicatives typiques se situent autour de 60 à 70 pour cent de la valeur la plus basse entre le prix d'achat et l'évaluation bancaire ; selon la banque, le profil, le bien et les revenus, cela peut être supérieur ou inférieur.

Calcul réaliste de l'apport personnel

À Majorque, l'apport personnel signifie bien plus que la simple partie du prix d'achat non financée. Les acheteurs doivent également prévoir les frais annexes d'achat, les taxes, la Tasación, les traductions, les frais de conseil et une réserve pour les premiers frais courants.

Quotité de financement : prix d'achat, Tasación et valeur bancaire

La quotité de financement n'est pas automatiquement calculée sur le prix d'achat convenu. La banque se base régulièrement sur la valeur la plus basse entre le prix d'achat et la Tasación. Si l'évaluation indépendante est inférieure au prix d'achat, le montant maximal possible du prêt est réduit en conséquence.

La Tasación est l'évaluation immobilière formelle à des fins hypothécaires. L'évaluation est effectuée par une société d'évaluation agréée et indépendante ou un service d'évaluation homologué correspondant. L'acheteur supporte les frais de la Tasación, peut en principe choisir l'expert et, tant qu'il est valide, utiliser le rapport auprès de plusieurs banques.

Quels documents les banques exigent

Sont habituels : passeport ou pièce d'identité, NIE, justificatif de situation familiale, résidence fiscale, bulletins de salaire récents ou documents professionnels, avis d'imposition, relevés bancaires, justificatifs de fonds propres, prêts existants, revenus locatifs ou de dividendes et informations sur le patrimoine.

FEIN, FiAE et contrôle de transparence notarié

Avant la signature, la banque doit mettre à la disposition de l'acheteur, en temps utile, les documents requis par la loi. Il s'agit notamment de la FEIN en tant que fiche d'information standardisée européenne contraignante, de la FiAE avec des avertissements particuliers, d'un projet de contrat, d'un état clair des coûts et, pour les prêts à taux variable, de scénarios d'évolution des taux d'intérêt.

Ces documents doivent en principe être disponibles au moins dix jours calendaires avant la signature. Ensuite, le contrôle de transparence a lieu chez le notaire librement choisi.

Taux d'intérêt : fixe, variable ou mixte

Les banques espagnoles proposent généralement des hypothèques à taux fixe, variable et mixte. Pour la comparaison, le taux d'intérêt nominal ne suffit pas. Les acheteurs doivent prêter attention au TAE, c'est-à-dire le taux annuel effectif global incluant les frais et conditions accessoires pertinents. Les liens produits tels que les assurances, le compte, les cartes ou les produits de patrimoine sont également importants.

L'environnement des taux d'intérêt est nettement plus bas que pendant la phase de taux élevés de 2023, mais n'a pas retrouvé les niveaux extrêmement bas des années précédentes. Des valeurs comme l'Euribor ou les taux de départ moyens sont des références, mais ne remplacent pas une offre bancaire concrète.

Planification de la trésorerie jusqu'après le rendez-vous chez le notaire

Un financement solide ne s'arrête pas avec l'accord de prêt. Les acheteurs doivent établir un plan de trésorerie complet avant la réservation ou le contrat Arras. Cela comprend la part d'apport personnel, la taxe d'achat, les frais de notaire et d'enregistrement de l'acte d'achat, les conseils juridiques ou fiscaux, la Tasación, les traductions, le déménagement, la rénovation, l'ameublement, les charges de copropriété, les assurances, la taxe foncière, les frais de fonctionnement courants et une réserve pour les réparations imprévues.

Ordre pratique

• Avant la recherche immobilière, définir le budget, l'apport personnel et la mensualité maximale supportable.
• Obtenir une pré-vérification auprès d'une ou deux banques ou via un courtier en crédit agréé.
• Préparer les documents complets et, si possible, en version espagnole ou anglaise.
• Avant la signature d'un contrat Arras, clarifier si une clause suspensive de financement est judicieuse.
• Commander la Tasación tôt, dès que le bien est sérieusement réservé.
• Comparer FEIN, FiAE, TAE, liens produits, amortissement anticipé et remboursement anticipé.
• Ne planifier le rendez-vous chez le notaire que lorsque le délai de transparence, le financement et la trésorerie sont sécurisés.

Conclusion : Une hypothèque à Majorque est tout à fait réalisable pour les acheteurs internationaux, mais elle doit être planifiée de manière conservatrice.