Liste de contrôle pour la visite d’un bien immobilier à Majorque

Une visite à Majorque ne doit pas seulement répondre à la question de savoir si un bien procure une bonne sensation. Ce qui est déterminant, c’est que l’emplacement, la substance du bâtiment, la technique, les documents et les possibilités d’utilisation correspondent au prix d’achat. La première évaluation émotionnelle est autorisée ; la deuxième visite est consacrée à la liste de contrôle.

Préparation avant la visite

Demander à l’avance l’adresse, la référence cadastrale, le plan et les documents de base.
Vérifier approximativement le bien sur des cartes, des photos aériennes et le cadastre.
Pour les biens ruraux, vérifier si la maison d’habitation, la piscine, les dépendances, les pergolas et les accès figurent dans les documents.
En cas d’intérêt sérieux, revenir à une deuxième heure de la journée.
Prendre ses propres photos et notes : toit, façade, local technique, compteurs, technique de piscine, traces d’humidité, limites des voisins et accès.

Emplacement, micro-emplacement et vie quotidienne

À Majorque, ce n’est souvent pas seulement le lieu qui compte, mais le micro-emplacement concret. Deux maisons dans le même village peuvent avoir des valeurs totalement différentes si l’une offre une vue sur la mer, de l’intimité et un bon accès, tandis que l’autre se trouve sur une route de passage ou reçoit peu de soleil en hiver.

Tester réellement la distance jusqu’à Palma, l’aéroport, les écoles, les soins médicaux et les possibilités d’achat.
Tenir compte des différences saisonnières : un village côtier calme peut être très fréquenté en été, un village à l’intérieur des terres très calme en hiver.
Examiner les voisins directs : usage résidentiel, location de vacances, restauration, agriculture, chantiers, ateliers.
Vérifier les distances par rapport aux routes, conteneurs à ordures, zones de livraison, bars, hôtels, écoles et installations sportives.
Évaluer les terrains non bâtis voisins et les constructions futures possibles.

Intimité, accès et bruit

Depuis quelles parcelles voisines, chemins ou maisons plus hautes le bien est-il visible ?
L’accès est-il public, privé ou régi par un droit de passage ?
Une voiture normale, un fourgon de livraison, un véhicule de secours et une entreprise de construction peuvent-ils accéder facilement au bien ?
Qui entretient les chemins privés, les portails, l’éclairage et le drainage ?
Tester les fenêtres fermées et ouvertes ; rester au moins cinq minutes en silence sur la terrasse, dans le jardin et dans la chambre à coucher.
Prévoir le bruit des avions, de la route, de la restauration, de la technique de piscine, des pompes à chaleur, des machines agricoles et des événements saisonniers.

Orientation, soleil et climat

Orientation	Avantages	À quoi faire attention ?
Sud	Beaucoup de soleil en hiver, bonne utilisation toute l’année	Vérifier la protection solaire, le vitrage, le refroidissement et l’ombrage
Est / Sud-Est	Soleil du matin, souvent agréable pour la terrasse	Vérifier l’ombre de l’après-midi et le soleil pour la piscine
Ouest	Soleil du soir, souvent attractif pour les vues sur la mer	Tenir compte de la chaleur estivale, de la climatisation et de l’éblouissement
Nord	Plus frais en été	Vérifier l’humidité, les moisissures, les pièces sombres et le confort hivernal

Substance du bâtiment et humidité

L’humidité est l’un des sujets les plus importants lors d’une visite à Majorque. Les causes peuvent être des toits qui fuient, un drainage manquant, des eaux de pente, de l’humidité capillaire, de la condensation, une mauvaise ventilation ou d’anciennes étanchéités. Une peinture fraîche juste avant la vente n’est pas une preuve de rénovation.

Photographier les fissures dans la façade, les murs de soutènement, les dalles de terrasse et le pourtour de la piscine.
Vérifier le toit, les gouttières, les descentes d’eau pluviale, l’étanchéité de la terrasse et l’acrotère.
Contrôler les pentes autour de la maison : l’eau doit être évacuée du bâtiment.
Percevoir l’odeur en entrant : moisi, humide, fortement parfumé ou fraîchement peint ?
Examiner les coins derrière les meubles, les plinthes, les placards intégrés et les murs extérieurs.
Vérifier particulièrement soigneusement les caves, les débarras, les locaux techniques et les garages.

Technique du bâtiment, piscine et jardin

Faire ouvrir le tableau électrique : documenter l’âge, le marquage, les disjoncteurs et la puissance suffisante.
Tester tous les robinets : pression, temps d’eau chaude, odeur, décoloration et vitesse d’écoulement.
Clarifier la provenance de l’eau : réseau, puits, citerne, livraison par camion-citerne ou combinaison.
Clarifier l’évacuation des eaux usées : raccordement au tout-à-l’égout, fosse septique, fosse septique, justificatifs d’entretien et emplacement.
Tester réellement les climatisations, pompes à chaleur, eau chaude et internet.
Comparer la taille et l’emplacement de la piscine avec le cadastre, les plans et les autorisations.
Vérifier le système d’arrosage, la source d’eau, l’entretien nécessaire, les racines, le drainage et les murs en pierre sèche.

Documents avant une offre

Document	Pourquoi est-ce important ?	Signaux d’alarme
Nota Simple	Propriétaire, description, charges, hypothèques, servitudes	Surfaces divergentes, charges inconnues, droits de passage
Escritura	Historique et description juridique	Bâtiments ou annexes manquants
Extrait cadastral	Emplacement, référence, surfaces et représentation graphique	Piscine, garage ou maison d’hôtes non enregistrés
Cédula	Preuve d’habitabilité	Expirée, inexistante ou non conforme
Certificat énergétique	Document obligatoire et indication de l’état énergétique	Uniquement projet, non enregistré
Permis de construire	Légalité de la maison, des extensions, de la piscine et des dépendances	Transformations sans licence
Documents de la copropriété	Charges de copropriété, réserves, procès-verbaux, appels de fonds spéciaux	Dettes élevées, rénovation prévue, conflits de location

Questions ouvertes à l’agent immobilier et au vendeur

Pourquoi le bien est-il vendu et depuis combien de temps est-il sur le marché ?
Quelles parties ont été rénovées et quand : toit, fenêtres, canalisations, électricité, climatisation, cuisine, salles de bains, piscine ?
Toutes les transformations ont-elles été approuvées et achevées ?
Y a-t-il eu des problèmes d’humidité, des fissures, des tassements, des sinistres assurés ou des litiges de voisinage ?
Quels sont les coûts annuels pour l’IBI, les ordures, la Comunidad, l’assurance, le jardin, la piscine et l’entretien ?
Quels meubles, appareils et installations techniques sont inclus dans le prix d’achat ?
Quels documents peuvent être fournis immédiatement par voie numérique ?