Quiconque vend un bien immobilier de prestige à Majorque doit intégrer tôt l’aspect fiscal. Ce n’est pas seulement lors du rendez-vous chez le notaire que se décide la liquidité réellement perçue : l’impôt sur les plus-values, la Plusvalía municipale, la retenue de 3 % pour les non-résidents, la radiation hypothécaire et les frais déductibles s’imbriquent. Cet article offre un aperçu structuré et ne remplace pas un conseil fiscal individuel.

Les principaux domaines fiscaux

Lors de la vente d’un bien immobilier à Majorque, deux domaines fiscaux doivent généralement être examinés : l’imposition de la plus-value de cession au niveau de l’État et l’impôt communal sur la plus-value foncière, la Plusvalía municipal. S’y ajoutent des déductions pratiques lors de la clôture, notamment la retenue de 3 % si le vendeur n’est pas fiscalement résident en Espagne.

Pour les propriétaires internationaux, la première question n’est donc pas uniquement le prix d’achat, mais le statut fiscal du vendeur : résident, non-résident, personne physique, société, communauté de copropriétaires ou structure avec un lien avec l’étranger. Les principes suivants concernent principalement les personnes physiques sans établissement stable en Espagne ; les structures de propriété complexes nécessitent un examen séparé.

Impôt sur les plus-values : Qu’est-ce qui est imposé ?

En principe, le bénéfice réalisé lors de la cession est imposé. En termes simplifiés, celui-ci résulte du prix de vente diminué de la valeur d’acquisition fiscale et des frais de cession déductibles. Selon l’administration fiscale espagnole, la valeur d’acquisition comprend entre autres le prix d’achat initial, les frais accessoires d’acquisition, les impôts sur les acquisitions payés ainsi que les investissements et améliorations justifiables. Les simples frais d’entretien ou de réparation en sont distincts.

La valeur de cession est le prix de vente effectivement obtenu, diminué des frais et impôts directement supportés par le vendeur du fait du transfert. Pour les biens de prestige, la documentation est cruciale : l’acte d’achat, les avis d’imposition, les frais de notaire et de registre, les honoraires d’agence, les factures pour les améliorations réelles, les permis de construire et les justificatifs des périodes de location doivent être organisés avant le début de la commercialisation.

Non-résidents : IRNR, Modelo 210 et retenue de 3 %

Si le vendeur n’est pas fiscalement résident en Espagne et vend un bien immobilier espagnol, le bénéfice est en principe soumis à l’impôt espagnol sur le revenu des non-résidents, l’IRNR. Le taux d’imposition mentionné par l’Agencia Tributaria pour ces plus-values immobilières est de 19 pour cent.

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier espagnol auprès d’un vendeur non-résident, l’acheteur est tenu de retenir 3 pour cent du prix d’achat convenu et de le reverser à l’administration fiscale espagnole. Cette retenue n’est pas un impôt supplémentaire pour l’acheteur, mais un acompte sur l’impôt potentiel du vendeur non-résident. L’acheteur soumet pour cela le Modelo 211 ; le vendeur aura besoin de cette preuve ultérieurement pour le Modelo 210.

Si la retenue effectuée est supérieure à l’impôt réellement dû, le vendeur peut demander le remboursement de l’excédent. Si elle est inférieure, la différence doit être payée ultérieurement. En particulier pour les biens de luxe avec un prix d’achat élevé mais un faible bénéfice imposable, la retenue peut être nettement supérieure à l’impôt final.

Résidents : IRPF et règles spéciales possibles

Si le vendeur est fiscalement résident en Espagne, la plus-value immobilière est en principe déclarée dans l’impôt espagnol sur le revenu des personnes physiques, l’IRPF. Les gains provenant de la cession d’éléments de patrimoine relèvent de la base d’épargne. Pour l’année fiscale 2025, l’Agencia Tributaria mentionne un barème combiné de 19, 21, 23, 27 et 30 pour cent pour la base d’épargne ; pour l’année de vente concernée, il convient de vérifier avant la déclaration si les taux sont restés inchangés.

Pour les résidents, des exonérations spéciales peuvent être pertinentes, par exemple en cas de vente de la propre résidence principale par des personnes de plus de 65 ans ou en cas de réinvestissement dans une nouvelle résidence principale. Pour certains non-résidents d’États de l’UE ou de l’EEE, une règle de réinvestissement pour l’ancienne résidence principale espagnole peut également être envisageable. Ces cas sont très dépendants de la situation individuelle et doivent être examinés avant la signature.

Plusvalía municipal

La Plusvalía municipal est l’impôt communal sur la plus-value des terrains urbains. Elle ne concerne pas la valeur du bâtiment en tant que telle, mais la valeur du sol selon le cadastre. La commune respective est compétente ; dans de nombreuses communes des Baléares, le calcul, la déclaration ou le paiement sont effectués via l’ATIB.

En cas de ventes à titre onéreux, le vendeur est en principe redevable de l’impôt. Cependant, si le vendeur est une personne physique sans domicile en Espagne, l’acheteur peut, selon la loi espagnole sur l’impôt communal, agir en tant que redevable subsidiaire. Dans la pratique, il est donc souvent stipulé dans le contrat de vente si et à quel montant un montant pour la Plusvalía est retenu.

Depuis la réforme faisant suite à la jurisprudence de la Cour constitutionnelle, une vente sans plus-value démontrable n’est en principe pas soumise à la Plusvalía si l’absence de plus-value est dûment déclarée et justifiée. De plus, le contribuable peut exiger que, au lieu du calcul objectif, la plus-value réellement inférieure soit retenue.

Radiation hypothécaire et frais

Une hypothèque remboursée ne disparaît pas automatiquement du registre foncier. Pour la radiation au registre, un acte notarié de radiation et l’inscription au Registro de la Propiedad sont généralement nécessaires. Si le solde restant dû n’est remboursé qu’à partir du produit de la vente, le notaire coordonne habituellement le certificat bancaire, le paiement et la radiation.

Du point de vue du vendeur, peuvent également être pertinents : la commission d’agence, l’accompagnement juridique ou fiscal, le certificat énergétique, la mise à jour des documents techniques, les frais de notaire à la charge du vendeur, les frais de radiation hypothécaire, les frais de registre foncier, la Plusvalía municipal et le décompte courant de l’IBI, des charges de copropriété ou des services publics jusqu’au transfert. Sur le plan fiscal, toutes les dépenses ne sont pas automatiquement déductibles ; le lien, les justificatifs et le type d’impôt spécifique sont déterminants.

Liste de contrôle pratique

Clarifier la résidence fiscale pour l’année de vente et tenir les justificatifs prêts.
Rassembler l’acte d’achat, l’impôt sur les acquisitions, les frais de notaire et de registre.
Documenter les investissements et améliorations avec factures et autorisations.
En cas de location, vérifier les amortissements fiscalement déductibles.
Simuler la Plusvalía municipal avec la valeur cadastrale et les paramètres communaux.
Pour les non-résidents, prévoir la retenue de 3 % dans le contrat de vente et le flux de paiement.
Organiser à l’avance l’hypothèque en cours, l’acte de radiation et les frais de registre.
Exiger le Modelo 211 de l’acheteur et surveiller le délai pour le Modelo 210.

Conclusion

Lors de la vente d’un bien immobilier à Majorque, la déduction fiscale chez le notaire n’est qu’une partie du tableau. Ce qui est déterminant, c’est de savoir si l’impôt sur les plus-values, la Plusvalía, la retenue et les frais ont été correctement calculés avant la signature. Les propriétaires internationaux de biens immobiliers de prestige ne devraient donc pas seulement optimiser le prix de vente, mais planifier le produit net après impôts.

Impôts lors de la vente d’un bien immobilier à Majorque