Un bien immobilier à Majorque est souvent acheté en commun : par des conjoints, des couples non mariés, des frères et sœurs, des parents et enfants ou des familles recomposées internationales. Tant que les objectifs sont alignés, la copropriété semble simple. La situation devient critique en cas de séparation, divorce, décès d'un propriétaire, nouvelle relation, problèmes de financement ou lorsqu'une personne souhaite vendre et l'autre non.

Cet article offre un aperçu structuré et ne remplace pas un conseil juridique. Pour des cas concrets, il convient toujours de faire appel à des avocats spécialisés espagnols et, le cas échéant, étrangers, à des notaires, des conseillers fiscaux et des partenaires de financement.

Pourquoi la copropriété peut être source de conflits

Pour un bien immobilier à Majorque, plusieurs niveaux juridiques se rencontrent souvent : le droit des biens espagnol, le droit civil baléare, le régime matrimonial, les contrats de mariage étrangers, les réglementations de l'UE sur le divorce ou les régimes matrimoniaux, le droit successoral, le droit fiscal et la pratique du registre foncier. S'ajoutent des questions pratiques : qui utilise la villa en été ? Qui supporte l'hypothèque, l'IBI, les charges de copropriété, l'assurance, les réparations et les risques locatifs ? Qui décide du prix de vente, de l'agent immobilier, de la rénovation ou de la location touristique ?

Quiconque achète en commun devrait comprendre, avant le rendez-vous chez le notaire, si le bien est détenu en copropriété par parts, comme élément d'un patrimoine conjugal ou via une structure sociétaire. La structure choisie influencera ultérieurement la vente, les charges, la succession, l'usage et la résolution des conflits.

Copropriétaires et quotes-parts

Dans le cadre de la copropriété espagnole d'un bien immobilier, il s'agit généralement d'une indivision par parts. Le Code civil espagnol décrit l'indivision comme une situation dans laquelle la propriété d'une chose ou d'un droit appartient indivisément à plusieurs personnes. En l'absence de conventions particulières, les bénéfices et les charges sont répartis en fonction des quotes-parts respectives ; si des quotes-parts différentes ne sont pas prouvables, des parts égales sont présumées.

Dans la pratique, l'acte d'achat doit donc clairement indiquer qui acquiert quelle part. Cette quote-part a un impact sur la répartition du produit de la vente, la participation aux frais, le financement, le règlement ultérieur et les successions. Quiconque paie plus en interne mais n'apparaît qu'à moitié dans le registre foncier ne devrait pas compter sur une correction ultérieure sans preuve.

Couples internationaux et régime matrimonial

Pour les couples mariés, il faut d'abord clarifier le régime matrimonial applicable : communauté de biens, participation aux acquêts, communauté d'acquêts, séparation de biens ou contrat de mariage étranger. En Espagne, il faut également noter que les règles régionales ne sont pas les mêmes partout. Pour Majorque, la Compilación baléare prévoit en principe la séparation de biens si ce droit est applicable et en l'absence de contrats de mariage contraires. Pour les couples internationaux, il ne s'ensuit pas automatiquement que tout mariage à Majorque soit traité selon la séparation de biens baléare.

Depuis le 29 janvier 2019, le règlement (UE) 2016/1103 est important pour de nombreuses questions transfrontalières de régimes matrimoniaux. Pour le divorce et la séparation, les réglementations de l'UE sur la compétence judiciaire et le droit applicable au divorce peuvent également être pertinentes. Ces règles ne répondent toutefois pas automatiquement à la question de savoir à qui revient économiquement le bien immobilier majorquin. Le divorce, le régime matrimonial, l'inscription au registre foncier, l'usage du logement familial et les conséquences fiscales sont des examens distincts.

Séparation, usage et vente

Une idée fausse courante est que celui qui vit dans le bien après la séparation peut empêcher définitivement la vente. Ce n'est pas si simple. Le droit espagnol distingue la propriété, l'usage et l'attribution du logement en droit de la famille. Une attribution d'usage peut influencer considérablement la disposition du bien dans la pratique, mais ne modifie pas automatiquement la quote-part de propriété.

Lorsque des copropriétaires se séparent, il existe généralement trois voies : un propriétaire reprend la part de l'autre contre compensation, tous les propriétaires vendent ensemble et répartissent le produit net, ou, en l'absence d'accord, la dissolution de l'indivision est demandée. Le droit espagnol contient le principe important qu'aucun copropriétaire n'est tenu de rester indéfiniment dans l'indivision.

Conflits successoraux et familiaux

Un conflit de copropriété ne survient pas seulement à cause d'un divorce. Un bien immobilier à Majorque est souvent légué à des enfants, conjoints, frères et sœurs ou nouveaux partenaires. Alors, de deux propriétaires, on passe à plusieurs parties ayant des intérêts différents : un enfant veut vendre, un autre veut garder ; le conjoint survivant veut utiliser le bien ; les héritiers vivent dans différents pays ; les droits à la réserve ou les testaments étrangers ne correspondent pas à la pratique du registre foncier espagnol.

Le règlement européen sur les successions n° 650/2012 est particulièrement pertinent pour les successions internationales. Il régit les questions civiles de succession, mais pas les droits de succession ni les régimes matrimoniaux. Par conséquent, avant le partage successoral proprement dit, il faut souvent d'abord clarifier quelle part fait partie de la succession.

Ce qui devrait être réglé avant l'achat commun

Fixer de manière réaliste les quotes-parts de propriété dans l'acte d'achat.
Documenter les apports en capital, les contributions aux prêts et les paiements courants.
Vérifier le régime matrimonial et le droit applicable pour les couples internationaux.
Régler par écrit l'usage des vacances, la résidence permanente, la location et la répartition des frais.
Planifier la sortie via des droits de préemption, des méthodes d'évaluation, des délais de paiement et des procédures de vente.
Coordonner les testaments, les réserves héréditaires, les droits du conjoint et la planification successorale internationale.
Concevoir les accords de manière à ce qu'ils soient réalisables devant notaire et au registre foncier si nécessaire.

Conclusion

Le divorce, la séparation et la copropriété immobilière à Majorque sont rarement des sujets purement privés. Ils touchent au droit de propriété, au droit de la famille, au droit international privé, au droit successoral, à la fiscalité, au financement et à la pratique du registre foncier. Plus la structure de propriété est internationale, plus une coordination précoce est importante.

Divorce, séparation et copropriété immobilière à Majorque