Usufruit et droits d'usage

L'usufructo espagnol correspond largement à l'usufruit allemand : une personne peut utiliser un bien immobilier et en percevoir les fruits, tandis qu'une autre personne en reste propriétaire. Pour les acheteurs internationaux à Majorque, cette séparation est particulièrement intéressante dans le cadre d'achats familiaux, de planification successorale, de résidences secondaires et de la sécurisation d'un conjoint ou d'un parent.

Usufructo et nuda propiedad

L'usufructuario est l'usufruitier. Il peut habiter, utiliser, louer le bien et percevoir les loyers, mais doit en principe en conserver la forme et la substance. Le nudo propietario détient la nuda propiedad, c'est-à-dire la nue-propriété. Ce n'est que lorsque l'usufruit et la nue-propriété se réunissent entre les mêmes mains que naît le titre de pleine propriété, le pleno dominio.

Viager ou temporaire

Un usufruit peut être constitué à vie, pour une durée déterminée ou sous conditions. Des limites particulières s'appliquent aux personnes morales ; un usufruit au profit d'une société ou d'une association ne peut, selon le Código Civil, excéder 30 ans en principe.

Planification successorale pour les familles

Les montages typiques sont : les parents transfèrent ou vendent la nuda propiedad à leurs enfants et conservent l'usufruit ; les conjoints se garantissent mutuellement un droit d'usage viager ; ou les acheteurs acquièrent dès le départ des positions séparées. Cette structure ne remplace toutefois pas une planification successorale complète, car le droit immobilier espagnol, le droit successoral, le droit matrimonial, la résidence fiscale et le droit national doivent être compatibles.

Droits et obligations

L'usufruitier peut utiliser le bien et, en principe, le louer, mais doit en prendre soin et supporter les réparations ordinaires. Le nu-propriétaire peut vendre ou grever la nuda propiedad, mais ne peut pas porter atteinte à l'usufruit. L'IBI, les charges de copropriété, l'assurance, l'entretien de la piscine et du jardin, la location et les rénovations importantes doivent être expressément réglementés.

Inscription au registre foncier

Un usufruit sur un bien immobilier à Majorque doit être constaté par acte notarié et inscrit au Registro de la Propiedad. La Nota Simple indique si un bien est grevé d'un usufruit ou d'un autre droit d'usage. Un contrat privé sans inscription claire est risqué dans le cadre de structures familiales transfrontalières.

Évaluation fiscale

Pour les impôts espagnols, l'usufruit est évalué selon des formules légales. Pour l'usufruit temporaire, la valeur fiscale est de 2 % de la valeur du bien par année de durée, avec un maximum de 70 %. Pour l'usufruit viager, la règle empirique est 89 moins l'âge de l'usufruitier, avec une valeur minimale de 10 % et une valeur maximale de 70 %. La nuda propiedad est évaluée en conséquence à la valeur résiduelle.

Risques typiques

Quiconque achète uniquement la nuda propiedad n'achète pas l'usage immédiat. D'autres risques surviennent en cas de location, d'utilisation touristique, de litige sur les coûts, de droits de succession étrangers, de réserves héréditaires et d'extinction ultérieure de l'usufruit. La structure doit donc être correctement reflétée dans le contrat de vente, le testament, la planification fiscale et le registre foncier.