Chi acquista un immobile a Maiorca non deve pianificare solo il prezzo di acquisto, le tasse e i costi accessori. Banche, notai, avvocati e intermediari immobiliari sono tenuti, secondo la normativa spagnola antiriciclaggio, a verificare chi acquista, chi è il titolare effettivo e da quali fonti legali provengono i fondi utilizzati.

Perché viene verificata la provenienza dei fondi

La Spagna protegge l'integrità del sistema finanziario e di altri settori economici con la Ley 10/2010. Le transazioni immobiliari sono particolarmente sotto osservazione perché possono combinare pagamenti unici elevati, bonifici internazionali, strutture societarie e movimentazioni patrimoniali.

La verifica non è quindi un voto di sfiducia nei confronti dell'acquirente, ma un obbligo di legge per gli enti coinvolti. Tra le parti obbligate rientrano, tra gli altri, istituti di credito, sviluppatori e intermediari immobiliari, notai, registri immobiliari, consulenti fiscali e avvocati, quando partecipano a transazioni immobiliari o finanziarie.

Vengono verificati in particolare l'identità dell'acquirente, il titolare effettivo, lo scopo della transazione, l'attività professionale o imprenditoriale e la plausibilità dei fondi utilizzati. In caso di rischi più elevati, possono essere richieste ulteriori prove sull'origine dei fondi e sull'origine del patrimonio complessivo.

Cosa dovrebbero preparare gli acquirenti

Gli acquirenti internazionali dovrebbero raccogliere la documentazione per tempo, idealmente prima della stipula del contratto di prenotazione, del pagamento dell'acconto o dell'apertura del conto. Nel segmento di lusso si consiglia un set documentale completo che non solo spieghi il prezzo di acquisto, ma renda comprensibile la formazione del patrimonio.

passaporto o carta d'identità validi; in caso di collegamento con la Spagna, anche NIE e dati fiscali spagnoli, se disponibili
prova dell'indirizzo di residenza attuale e della residenza fiscale
breve descrizione dell'attività professionale o imprenditoriale
referenza bancaria aggiornata o conferma bancaria del titolare del conto e della disponibilità dei fondi
estratti conto da cui risulti in modo plausibile l'accumulo o l'arrivo dei fondi di acquisto
prove di reddito, dichiarazioni dei redditi, cedole di dividendi, buste paga o bilanci annuali certificati
in caso di proventi da vendita: contratto di acquisto, rendiconto notarile, broker statement o closing statement
in caso di vendita di azienda: Share Purchase Agreement, prova di pagamento, documenti fiscali o di bilancio
in caso di eredità, donazione o struttura trust: atti, documenti successori, prove dei beneficiari e percorso di pagamento
in caso di patrimonio di investimento: estratti del deposito titoli, rendiconti di vendita, afflusso di fondi sul conto di riferimento
in caso di finanziamento: lettera di concessione del finanziamento, contratto di mutuo e prova dei fondi propri

I documenti provenienti dall'estero dovrebbero essere preparati, a seconda del paese di origine e del destinatario, con apostilla o legalizzazione e traduzione giurata. Soprattutto per società, fondazioni, trust o family office, è fondamentale una chiara struttura proprietaria.

Banche: apertura conto, bonifico e percorso di pagamento

Le banche spagnole possono e devono richiedere informazioni sull'identità, sull'attività economica e sulla provenienza dei fondi. Il Banco de España sottolinea espressamente che le banche possono richiedere anche dichiarazioni dei redditi, prove di reddito o altri documenti, se necessari per il controllo antiriciclaggio.

Per gli acquisti immobiliari è importante un percorso di pagamento tracciabile. I pagamenti dovrebbero provenire da un conto intestato all'acquirente o alla società acquirente. Per gli immobili di lusso, viene spesso verificato più attentamente se prezzo di acquisto, profilo patrimoniale, paese di origine, struttura societaria e percorso di pagamento siano coerenti.

Chi non risponde o risponde solo parzialmente alle richieste della banca rischia ritardi, il rifiuto del bonifico o, in determinati casi, la limitazione del conto. Pertanto, gli acquirenti non dovrebbero preparare bonifici internazionali di importo elevato solo poco prima dell'appuntamento dal notaio.

Notaio, avvocato e intermediario immobiliare

Il notaio redige il contratto di acquisto, ma è allo stesso tempo parte del sistema di prevenzione spagnolo contro il riciclaggio di denaro. Il notariato spagnolo collabora tramite l'Órgano Centralizado de Prevención con Sepblac e le autorità. I dati notarili confluiscono inoltre nell'Índice Único Informatizado Notarial, che serve tra l'altro alla prevenzione del riciclaggio di denaro, del finanziamento del terrorismo e dell'evasione fiscale.

L'avvocato dell'acquirente verifica solitamente titolo, oneri, permessi di costruzione, questioni fiscali e rischi contrattuali. Inoltre, nella misura in cui agisce come professionista obbligato, deve adempiere ai propri obblighi antiriciclaggio. Può quindi richiedere documenti simili a quelli della banca o del notaio.

Anche gli agenti immobiliari e gli sviluppatori di progetti sono soggetti obbligati nelle transazioni di acquisto. I fornitori seri nel segmento premium documenteranno quindi l'identità dell'acquirente, i titolari effettivi e la provenienza dei fondi già prima della conclusione o al più tardi prima dell'accettazione di pagamenti ingenti.

Acquirenti internazionali e strutture complesse

Per gli acquirenti al di fuori della Spagna sono comuni verifiche aggiuntive. Questo vale non solo per gli acquirenti da paesi terzi, ma anche per gli acquirenti UE, se i fondi transitano attraverso più giurisdizioni, holding, trust o veicoli di investimento privati.

Per le persone giuridiche deve essere rivelata la persona fisica che detiene il controllo o la titolarità effettiva. Secondo il diritto spagnolo, la titolarità effettiva spetta di norma alle persone che detengono direttamente o indirettamente più del 25% del capitale o dei diritti di voto o che esercitano il controllo in altro modo. Se non è possibile identificare tale persona, l'attenzione si sposta sulla direzione aziendale.

Per gli acquirenti tramite società si consiglia un organigramma con quote di partecipazione, estratti del registro, elenchi soci, directors certificates, procure e prove della titolarità effettiva. Per trust o strumenti simili, dovrebbero essere documentati settlor, trustee, protector, beneficiari e persone controllanti.

Particolarità nel segmento di lusso

Più alto è il prezzo di acquisto, più importante è la plausibilità. Per ville, fincas, proprietà con vista mare e transazioni Off-Market a Maiorca, un semplice saldo contabile spesso non è sufficiente. Banche e consulenti vogliono capire come si è formato il patrimonio: attraverso attività imprenditoriale, dividendi, vendite immobiliari, investimenti di capitale, eredità, bonus o altre fonti verificabili.

I fattori di rischio tipici sono movimenti di fondi a brevissimo termine, pagamenti da terzi, catene societarie non trasparenti, strutture offshore, uso frequente di contanti, persone politicamente esposte, paesi ad alto rischio o un prezzo di acquisto che non corrisponde al profilo patrimoniale noto. In tali casi possono scattare obblighi di diligenza rafforzati.

L'approccio migliore è una breve nota ordinata sulla provenienza dei fondi: Chi acquista? Da quale fonte proviene il prezzo di acquisto? Su quale conto si trovano i fondi? Quali documenti comprovano il percorso del denaro? Quali persone controllano la struttura? Una tale panoramica evita richieste di chiarimento e riduce il rischio che l'appuntamento dal notaio venga rinviato.

Contanti e mezzi di pagamento

Gli acquisti immobiliari nel segmento di lusso dovrebbero essere effettuati in linea di principio tramite percorsi bancari tracciabili. Per il contante in Spagna valgono limiti ristretti. Nelle transazioni a cui partecipa un imprenditore o un professionista, i pagamenti in contanti sono generalmente vietati a partire da 1.000 euro; per una persona fisica senza residenza fiscale in Spagna che non agisce come imprenditore o professionista, il limite è di 10.000 euro.

Indipendentemente da ciò, i movimenti di mezzi di pagamento all'ingresso o all'uscita devono essere dichiarati a partire da 10.000 euro per persona e viaggio. All'interno della Spagna, la soglia di dichiarazione è di 100.000 euro. I bonifici bancari non sono soggetti a questa dichiarazione di mezzi di pagamento, ma devono comunque essere plausibili nell'ambito del controllo antiriciclaggio.

Procedura pratica

Prima della prenotazione: definire e verificare la struttura dell'acquirente, se acquistare privatamente, tramite società o tramite family office.
Prima dell'acconto: documentare documento d'identità, dati fiscali, titolari effettivi e fonte di pagamento.
Prima dell'apertura del conto o del bonifico: presentare documenti bancari e prove della provenienza dei fondi.
Prima dell'appuntamento dal notaio: coordinare definitivamente il percorso di pagamento, assegni o bonifici, procure e documenti societari.
Dopo la conclusione: conservare in modo ordinato i documenti di acquisto, le ricevute di pagamento e i documenti fiscali.

Importante: ogni ente coinvolto può richiedere la propria documentazione. Il fatto che una banca abbia accettato i fondi non significa automaticamente che notaio, avvocato o agente immobiliare non possano porre ulteriori domande.

Conclusione

Il controllo antiriciclaggio è una componente centrale della transazione nell'acquisto immobiliare a Maiorca. Per gli acquirenti internazionali e soprattutto nel segmento di lusso, una buona preparazione spesso determina se l'acquisto può essere rogitato senza intoppi. Chi documenta tempestivamente identità, titolarità effettiva, formazione del patrimonio e percorso di pagamento, crea fiducia ed evita ritardi inutili.

Controllo antiriciclaggio e prova della provenienza dei fondi nell'acquisto immobiliare a Maiorca