Nel caso di immobili di pregio a Maiorca, il vero prezzo d'acquisto a volte non è nell'offerta, ma nel rischio urbanistico. Una piscina senza licenza, una terrazza chiusa, un locale tecnico, un ampliamento per ospiti o un garage trasformato possono influenzare massicciamente il valore di una finca: dal punto di vista legale, fiscale, per il finanziamento, l'assicurazione, la rivendita e le future ristrutturazioni.

Costruzione abusiva non equivale a rischio di demolizione

Il diritto urbanistico balearico distingue tra la violazione stessa e la questione se l'amministrazione possa ancora avviare misure per ripristinare la legalità. Per molti casi, secondo la Ley 12/2017, vige un periodo di otto anni dal completo completamento. Tuttavia, questo termine non decorre sempre: in terreno rustico protetto, in caso di vincoli monumentali, aree pubbliche, infrastrutture o determinate zone di protezione, il potere di ripristino può essere imprescrittibile.

La prescrizione non è una regolarizzazione

Se l'amministrazione, dopo la scadenza del termine, non può più richiedere la demolizione, l'edificio non diventa automaticamente legale come se fosse autorizzato. Può cadere nello status fuera de ordenación. A seconda del caso, sono consentite solo riparazioni per motivi di sicurezza, igiene o salubrità. Per le costruzioni abusive realizzate dopo il 1° marzo 1987, anche l'allacciamento ai sistemi di fornitura può essere problematico finché non avviene la regolarizzazione.

Zone problematiche tipiche nelle fincas

Nella pratica, i rischi raramente riguardano solo l'edificio principale. Devono essere verificati piscine, terrazze delle piscine, portici coperti, pergolati con effetto strutturale, terrazze chiuse, case per ospiti, garage, locali tecnici, stalle, casitas, accessi, muri di sostegno, cisterne, impianti solari, impianti di smaltimento acque reflue e qualsiasi uso effettivo che si discosti dall'uso autorizzato.

Regolarizzazione straordinaria in suelo rústico

Dalla Ley 7/2024, nelle Baleari esiste una procedura temporanea di legalización extraordinaria per edifici, impianti e usi esistenti in terreno rustico, quando non possono più essere richieste misure per ripristinare la legalità urbanistica. Per Maiorca, il Consell de Mallorca ha attivato l'applicazione con delibera; la finestra triennale per la presentazione delle domande, a seguito della delibera del BOIB, decorre dalla pubblicazione del 15 febbraio 2025 e scade in linea di principio il 15 febbraio 2028.

La domanda viene presentata presso l'Ayuntamiento competente e deve in linea di principio includere tutti gli edifici e gli usi interessati della stessa unità. Laddove una parte è regolarizzabile e un'altra parte deve essere demolita, può essere necessario un progetto combinato di regolarizzazione e demolizione.

Costi, limiti e rischi legali in corso

La regolarizzazione straordinaria comporta, oltre a tasse e imposte, una prestazione economica aggiuntiva: in linea di principio il 10 percento dei costi materiali di esecuzione per la domanda presentata nel primo anno, il 12,5 percento nel secondo anno e il 15 percento nel terzo anno. Non sono regolarizzabili, tra l'altro, determinate ubicazioni in aree pubbliche, in servitù di diritto stradale, costiero o idrico, urbanizzazioni illegali, unità non completamente trattate, nonché edifici in zone di alluvione o di deflusso preferenziale.

Per gli acquirenti è inoltre importante: contro parti della Ley 7/2024 è in corso un procedimento costituzionale. La regolarizzazione non dovrebbe quindi mai essere accettata come incentivo generico all'acquisto, ma deve essere sempre verificata in relazione all'oggetto specifico da un architetto e un avvocato.

Due diligence prima del contratto di acquisto

Confrontare permessi di costruzione, progetti di modifica, Final de Obra, Cédula, Registro immobiliare e Catasto.
Verificare per iscritto procedimenti disciplinari aperti o chiusi, ordinanze di demolizione e sanzioni pecuniarie.
Verificare categorie di protezione, corsi d'acqua, distanze stradali, costa, vincoli monumentali e norme comunali.
Documentare il completamento tramite foto aeree storiche, storico catastale, certificati tecnici o fatture.
Blindare il contratto di acquisto con condizioni, trattenute, garanzie, regolamentazione dei costi e diritti di recesso.

Costruzioni abusive, tutela del patrimonio esistente e regolarizzazione a Maiorca