L'acquisto di un immobile a Maiorca segue una procedura chiara: definire il profilo di ricerca, assicurare il budget, esaminare gli immobili, negoziare, prenotare, effettuare controlli legali e tecnici, firmare un contratto di compravendita privato o un contratto Arras, acquistare dal notaio, pagare le tasse, iscrivere nel registro immobiliare e prendere possesso dell'immobile.

1. Definire il profilo di ricerca

All'inizio non c'è un appuntamento per un sopralluogo, ma un profilo di ricerca preciso. Gli acquirenti internazionali dovrebbero chiarire se l'immobile è destinato a casa vacanze, residenza principale, investimento di capitale o residenza per la pensione a lungo termine. Da questo dipendono la posizione, l'utilizzabilità, la struttura di finanziamento, le conseguenze fiscali e le possibili questioni relative all'affitto.

Il profilo di ricerca include superficie minima, spazio esterno, vista mare, piscina, posto auto, accessibilità, stato di costruzione, efficienza energetica, situazione acustica, spese condominiali e data di consegna desiderata. Per gli appartamenti è anche importante che la comunità sia curata e se siano previste ristrutturazioni importanti. Per le fincas e le case, è opportuno verificare tempestivamente se parti dell'edificio, piscina, ampliamenti e accessi siano documentati correttamente dal punto di vista legale.

2. Calcolare realisticamente il budget

Il prezzo di acquisto è solo una parte del budget totale. Gli acquirenti dovrebbero inoltre pianificare costi accessori di acquisto, tasse, notaio, registro immobiliare, verifica legale, traduzioni, costi di finanziamento, assicurazione, ristrutturazione, mobili, spese condominiali correnti e riserve.

Per gli immobili usati nelle Isole Baleari si applica generalmente l'imposta di trasferimento patrimoniale ITP. L'ATIB indica per le transazioni immobiliari a titolo oneroso una struttura tariffaria generale progressiva: 8% fino a 400.000 euro, 9% per la fascia successiva fino a 600.000 euro, 10% fino a 1.000.000 di euro, 12% fino a 2.000.000 di euro e 13% oltre. L'imposta viene calcolata utilizzando un'aliquota media, non semplicemente applicata forfettariamente all'intero prezzo di acquisto. Aliquote ridotte possono applicarsi solo in condizioni restrittive, ad esempio per determinati casi di residenza principale.

Per le nuove costruzioni, di solito è rilevante l'IVA invece dell'ITP. L'autorità fiscale spagnola indica per l'acquisto di nuovi appartamenti generalmente il 10% di IVA, per determinati alloggi pubblici sovvenzionati il 4%. Inoltre, nelle Isole Baleari può essere dovuta l'imposta di bollo AJD; l'ATIB indica per i documenti notarili nell'acquisto di nuove costruzioni generalmente l'1,5%, con possibili casi particolari.

Gli acquirenti internazionali dovrebbero inoltre organizzare tempestivamente il NIE. Questo numero di identificazione spagnolo è previsto per gli stranieri che entrano in relazione con la Spagna per motivi economici, professionali o di altro tipo e compare nei documenti pertinenti.

3. Effettuare una preselezione

Una buona preselezione fa risparmiare tempo e previene decisioni emotive errate. Prima di un viaggio a Maiorca, gli acquirenti dovrebbero esaminare criticamente le schede informative: la superficie abitabile è plausibile? Ci sono foto recenti? Corrispondono posizione, orientamento, anno di costruzione, spese condominiali e dati catastali? Viene fatta una chiara distinzione tra superficie edificata, superficie utile, terreno e terrazze?

Una preselezione seria significa anche: non cercare solo l'immobile più bello, ma quello legalmente ed economicamente più solido. Soprattutto per immobili rurali, case più vecchie e immobili con prospettiva di affitto, è opportuno richiedere tempestivamente un elenco di documenti.

4. Preparare ed effettuare il sopralluogo

Durante il sopralluogo, gli acquirenti non dovrebbero prestare attenzione solo alla vista, all'arredamento e all'atmosfera. Decisivi sono la sostanza e l'utilizzabilità: umidità, tetto, finestre, impianti tecnici, climatizzazione, riscaldamento, acqua, elettricità, fognature, internet, accesso, parcheggio, vicinato, esposizione al sole e rumori.

Per gli appartamenti rientrano le aree comuni, ascensore, facciata, garage sotterraneo, piscina, riserve e regolamento condominiale. Per case e fincas, gli acquirenti dovrebbero chiarire se tutte le parti visibili dell'edificio siano autorizzate, registrate e compatibili con il catasto e il registro immobiliare. A Maiorca è importante anche la Cédula de habitabilidad: il Consell de Mallorca la descrive come un documento che riconosce l'idoneità di un immobile all'abitazione o all'uso ed è rilevante nei casi di vendita e affitto.

5. Condurre la negoziazione del prezzo con i fatti

Una negoziazione non dovrebbe basarsi solo sull'intuito del mercato. Buoni argomenti sono prezzi di vendita comparabili, necessità di ristrutturazione, documenti aperti, oneri nel registro immobiliare, certificati mancanti, debiti condominiali, difetti tecnici, sicurezza del finanziamento e una tempistica pulita.

Gli acquirenti internazionali hanno spesso un vantaggio se hanno chiarito in anticipo l'approvazione del finanziamento, la prova del capitale proprio, l'appuntamento per il NIE e la struttura dell'acquisto. Un venditore accetta più facilmente un'offerta più bassa ma realizzabile in modo affidabile rispetto a un'offerta più alta con molte incertezze.

6. Prenotazione solo con condizioni chiare

Dopo l'accordo sul prezzo, viene spesso concordata una prenotazione. Questa dovrebbe togliere temporaneamente l'immobile dal mercato fino a quando l'avvocato, il consulente fiscale o il gestor non abbiano completato i primi controlli. Gli acquirenti non dovrebbero trattare una prenotazione come una mera formalità.

Importanti sono prezzo di acquisto, importo della prenotazione, termine, regole di rimborso, dati del venditore, dati dell'acquirente, identificazione dell'immobile, obblighi documentali e la condizione che la verifica legale dia esito soddisfacente. L'importo della prenotazione dovrebbe essere pagato in modo tracciabile, mai in contanti senza una documentazione chiara.

7. Due diligence: verifica legale, fiscale e tecnica

La due diligence è il filtro di sicurezza più importante prima della firma vincolante. Dovrebbe verificare almeno il registro immobiliare, il catasto, la posizione del proprietario, gli oneri, le ipoteche, le servitù, i diritti di abitazione o usufrutto, i debiti condominiali, i pagamenti IBI, il certificato energetico, la Cédula de habitabilidad, i rapporti di locazione o utilizzo e la situazione urbanistica.

La Nota Simple del registro immobiliare è un documento centrale. I Registradores offrono informazioni online sull'immobile e mettono a disposizione i dati del registro. Il notaio verifica successivamente anche punti centrali, tra cui identità e legittimazione delle parti, titolo del venditore, oneri, riferimento catastale, spese condominiali, IBI e certificato energetico. Questa verifica notarile non sostituisce tuttavia la verifica preventiva dell'acquirente, soprattutto per questioni edilizie e fiscali particolari.

Anche il catasto è importante perché il riferimento, la posizione, la superficie e il valor de referencia possono giocare un ruolo nelle questioni fiscali. Per gli acquirenti internazionali, anche la prevenzione del riciclaggio di denaro fa parte della transazione. Agenti immobiliari, notai e altri soggetti obbligati devono adempiere agli obblighi di diligenza secondo la legislazione spagnola antiriciclaggio. Pertanto, vengono verificati l'origine dei fondi, i titolari effettivi, i documenti di identità e le modalità di pagamento.

8. Contratto di compravendita privato o contratto Arras

Dopo una due diligence riuscita, viene spesso firmato un contratto di compravendita privato o un contratto Arras. Questo contratto è giuridicamente rilevante e non dovrebbe essere inteso come un mero pre-contratto. Regola l'immobile, il prezzo di acquisto, il piano di pagamento, le scadenze, la libertà da oneri, la ripartizione di tasse e costi, lo stato di consegna, l'inventario, le penali contrattuali e le condizioni fino all'appuntamento dal notaio.

Particolarmente importante è il tipo di Arras. L'articolo 1454 del Codice Civile spagnolo prevede che in caso di Arras o caparra confirmatoria nel contratto di compravendita, l'acquirente possa recedere perdendo la caparra e il venditore, in caso di recesso, debba restituire il doppio dell'importo. Questo effetto dovrebbe essere regolato in modo chiaro ed espresso.

9. Preparare l'appuntamento dal notaio

L'appuntamento dal notaio è la conclusione formale dell'acquisto. Gli acquirenti dovrebbero verificare in anticipo la bozza dell'escritura, la Nota Simple aggiornata, le istruzioni di pagamento, gli assegni bancari o le prove di bonifico, il NIE, i documenti di identità, le procure, i dati fiscali, i documenti di finanziamento e l'elenco dell'inventario. Se gli acquirenti non si presentano di persona, la procura deve essere redatta correttamente, eventualmente apostillata e tradotta.

L'atto pubblico offre una particolare sicurezza giuridica. In caso di ipoteche, è inoltre necessario pianificare la verifica notarile preliminare delle condizioni del prestito.

10. Firmare l'acquisto dal notaio

Dal notaio, venditore e acquirente firmano l'Escritura de Compraventa. L'acquirente paga il restante prezzo di acquisto, il venditore consegna il possesso e le chiavi, e gli oneri esistenti vengono cancellati, estinti o espressamente assunti secondo l'accordo. Nell'atto dovrebbero essere chiaramente documentati la modalità di pagamento, lo stato degli oneri, il riferimento catastale, il certificato energetico, le spese condominiali, l'IBI e la consegna.

Per gli acquirenti è importante: la sola stipula notarile non è ancora l'ultimo passo. Seguono il pagamento delle tasse, la presentazione al registro immobiliare e le formalità pratiche di consegna.

11. Pagare le tasse e iscrivere nel registro immobiliare

Dopo l'appuntamento dal notaio, le tasse dovute devono essere gestite entro i termini. Per gli immobili usati, l'ATIB indica per il Modello 600 un periodo di pagamento di un mese dalla data del contratto o dell'atto. Per le nuove costruzioni, è necessario prestare attenzione anche alla gestione dell'AJD e alla specifica struttura fiscale.

Solo l'iscrizione nel Registro de la Propiedad garantisce in modo particolarmente forte la nuova posizione di proprietario nei confronti di terzi. Gli acquirenti dovrebbero verificare che l'atto sia stato presentato, le tasse pagate, gli oneri precedenti cancellati e l'iscrizione definitiva completata.

12. Consegna e lavori successivi

La consegna dovrebbe essere documentata. Ciò include chiavi, letture dei contatori, codici di allarme, telecomandi, carte di accesso, garanzie, manuali di istruzioni, documenti assicurativi, contatti della comunità, contratti di manutenzione e inventario. Elettricità, acqua, internet, assicurazione, tributi comunali e spese condominiali devono essere intestati all'acquirente.

Dopo l'acquisto, gli acquirenti internazionali dovrebbero inoltre verificare la loro situazione fiscale: residente o non residente, imposte immobiliari correnti, possibile affitto, obblighi dichiarativi e conseguenze di una futura vendita. Chi desidera affittare l'immobile a scopo turistico deve verificarlo separatamente; la proprietà da sola non costituisce un'automatica autorizzazione all'affitto.

Breve checklist per acquirenti internazionali

Chiarire profilo di ricerca e utilizzo: casa vacanze, residenza principale, investimento o affitto.
Calcolare il budget totale inclusi ITP o IVA, AJD, notaio, registro immobiliare, consulenza e riserva.
Preparare NIE, banca, approvazione del finanziamento e prove dell'origine dei fondi.
Prima della prenotazione, verificare immobile, venditore, registro immobiliare e documenti di base.
Firmare la prenotazione solo con una chiara regola di rimborso e riserva di due diligence.
Prima del contratto Arras, far verificare tutti i punti legali, tecnici, fiscali e urbanistici.
Fissare l'appuntamento dal notaio solo dopo aver chiarito bozza dell'atto, pagamento e cancellazione di eventuali oneri.
Dopo il notaio, pagare le tasse entro i termini e controllare l'iscrizione nel registro immobiliare.
Verbale di consegna e trasferimento di fornitori, assicurazione, comunità e obblighi fiscali.

Acquisto immobiliare a Maiorca: procedura passo dopo passo