Acquisto di un immobile a Maiorca: la procedura passo dopo passo

L'acquisto di un immobile a Maiorca si svolge in dodici passaggi, dal profilo di ricerca alla consegna delle chiavi, e per un immobile esistente da 750.000 euro costa da solo 65.000 euro di imposta di trasferimento (ITP, 8,67%). Con 1.500.000 euro sono 150.000 euro (10,00%). Notaio e registro immobiliare costano insieme, secondo l'Arancel ufficiale, per un prezzo di acquisto tra 750.000 e 1.500.000 euro circa 1.100-1.500 euro. Tra il contratto Arras e l'appuntamento dal notaio nella pratica si concordano spesso fino a 90 giorni. Situazione: ottobre 2026.

Come si svolge passo dopo passo l'acquisto di un immobile a Maiorca?

La tabella mostra i dodici passaggi con soggetti coinvolti, durata e costi. La durata è un valore empirico, salvo che sia indicato un termine di legge. Costi per un prezzo di acquisto di 750.000 euro (immobile esistente).

Cosa succede esattamente nei dodici passaggi?

1. Definire il profilo di ricerca. Si chiarisca se l'immobile serve come casa vacanza, residenza principale, investimento di capitale o residenza per la terza età. Da ciò dipendono ubicazione, finanziamento, imposte e questioni di locazione. Del profilo fanno parte superficie, area esterna, vista mare, posto auto, stato edilizio, efficienza energetica, spese condominiali e momento della consegna. Per gli appartamenti è importante se la comunità è ben curata e se sono previste ristrutturazioni importanti. Per fincas e case, ampliamenti, piscina e accessi andrebbero verificati presto quanto alla documentazione giuridica. Durata: da pochi giorni a due settimane. Costi: nessun costo ufficiale.
2. Chiarire budget e NIE. Oltre al prezzo di acquisto si preveda ITP o IVA, notaio, registro immobiliare, avvocato, traduzioni, finanziamento, ristrutturazione e riserve (budget, costi accessori all'acquisto). Il NIE si richiede con il modulo EX-15 e la tassa Modelo 790, Código 012; gli appuntamenti sono scarsi, si calcolino diverse settimane. In caso di finanziamento si ottenga in anticipo una conferma. La Tasación richiede, secondo indicazioni di settore, da una a tre settimane.
3. Effettuare una preselezione. Si esaminino criticamente le schede: la superficie abitabile è plausibile, ci sono foto recenti, ubicazione, anno di costruzione, spese condominiali e dati catastali sono corretti, e la scheda distingue superficie edificata, superficie utile, terreno e terrazze? Si cerchi l'immobile più solido dal punto di vista giuridico ed economico, non solo il più bello. Per gli immobili rurali e per quelli con prospettiva di locazione si richieda presto un elenco dei documenti. Durata: da una a quattro settimane.
4. Effettuare il sopralluogo. Si faccia attenzione a umidità, tetto, finestre, impianti, acqua, elettricità, scarichi, internet, accesso, vicinato e rumore. Per gli appartamenti rientrano ascensore, facciata, riserve e regolamento condominiale. La Cédula de habitabilidad, secondo il Consell de Mallorca, è rilevante per vendita e locazione. Durata: da giorni a mesi, a seconda della ricerca.
5. Negoziare il prezzo con i fatti. Buoni argomenti sono prezzi di confronto, necessità di ristrutturazione, certificati mancanti, gravami, debiti condominiali e un calendario ordinato. Conferma di finanziamento, NIE e prova dei mezzi propri rafforzano la posizione, perché i venditori accettano più volentieri un'offerta più bassa ma realizzabile in modo affidabile. Durata: da una a quattro settimane.
6. Prenotare. La prenotazione toglie l'immobile dal mercato per breve tempo, finché avvocato, consulente fiscale o gestor hanno concluso le prime verifiche. Si regolino prezzo, importo, termine, restituzione, identificazione dell'immobile e riserva della verifica legale (prenotazione e Arras). Non si paghi mai in contanti senza ricevuta. L'importo non è fissato per legge.
7. Svolgere la due diligence. Si verifichino registro immobiliare (Nota Simple), catasto (referenza, ubicazione, superficie, valor de referencia), proprietari, ipoteche, servitù, diritti di abitazione e usufrutto, debiti condominiali, IBI, certificato energetico, Cédula, rapporti di locazione e diritto edilizio (due diligence). Il notaio verifica poi identità, titolo, gravami, riferimento catastale e certificato energetico, ma non sostituisce la verifica propria. Per le norme antiriciclaggio vengono verificati provenienza dei fondi e titolari effettivi. Durata: da una a tre settimane. Costi: onorario dell'avvocato liberamente pattuibile, Nota Simple 3,01 euro di Arancel per terreno (RD 1427/1989).
8. Firmare il contratto Arras. Il contratto privato vincola giuridicamente e regola prezzo, piano di pagamento, termini, assenza di gravami, ripartizione dei costi, inventario e condizioni fino al notaio. Il tipo di Arras deve risultare dal contratto: il notariato indica le arras confirmatorias come forma più frequente. Solo con le arras penitenciales l'acquirente può recedere perdendo la caparra, il venditore restituendo il doppio (art. 1454 Código Civil). È consueta una caparra di circa il 10% del prezzo.
9. Preparare l'appuntamento dal notaio. Si verifichino la bozza della Escritura, la Nota Simple aggiornata, modalità di pagamento, NIE, procure (se del caso apostillate e tradotte), documenti di finanziamento ed elenco dell'inventario. L'atto pubblico offre particolare certezza del diritto. Con un'ipoteca ci si consulta con il notaio prima della firma; la legge prevede a tal fine un termine di dieci giorni (appuntamento dal notaio).
10. Acquistare dal notaio. Si firma la Escritura de Compraventa, si paga il saldo e il venditore consegna possesso e chiavi. I gravami vengono cancellati, estinti o espressamente assunti. L'atto dovrebbe documentare in modo inequivocabile modalità di pagamento, stato dei gravami, referenza catastale, certificato energetico, spese condominiali, IBI e consegna. La stipula non è ancora l'ultimo passaggio. Se il venditore non è residente in Spagna, occorre trattenere il 3% del prezzo e versarlo tramite il Modelo 211 entro un mese. Salvo diverso accordo, secondo il notariato il venditore sostiene gli onorari notarili dell'atto, l'acquirente i costi della propria copia; la ripartizione dovrebbe risultare dal contratto.
11. Pagare le imposte e iscrivere nel registro immobiliare. L'ITP si paga con il Modelo 600 entro un mese dalla data dell'atto (ATIB). L'iscrizione nel Registro de la Propiedad garantisce la proprietà nei confronti di terzi; il Registrador ha a tal fine 15 giorni lavorativi dal ricevimento. Si controllino prova del pagamento dell'imposta, cancellazione di precedenti gravami e iscrizione.
12. Consegna e lavori successivi. Si verbalizzino chiavi, letture dei contatori, codici, garanzie e inventario. Si intestino elettricità, acqua, internet, assicurazione, tributi comunali e spese condominiali. Si verifichi la propria situazione fiscale come residente o non residente. Chi intende affittare a scopo turistico deve verificarlo separatamente: la proprietà da sola non fonda alcuna autorizzazione alla locazione.

Quali costi si sostengono nell'acquisto di un immobile esistente?

Nell'acquisto di un immobile esistente si paga alle Baleari l'ITP secondo una scala: 8% fino a 400.000 euro, 9% fino a 600.000 euro, 10% fino a 1.000.000 euro, 12% fino a 2.000.000 euro e 13% oltre (ATIB, situazione ottobre 2026). Da ciò l'ATIB calcola un'aliquota media sull'intero valore. Un'aliquota ridotta del 4% vale solo fino a 270.151,20 euro e solo per la futura residenza principale a condizioni rigorose.

Il calcolo per 750.000 euro: 8% su 400.000 euro (32.000 euro) più 9% su 200.000 euro (18.000 euro) più 10% su 150.000 euro (15.000 euro). Notaio e registro immobiliare sono l'importo base delle scale ufficiali (RD 1426/1989 e 1427/1989) dopo lo sconto del 5%; si aggiungono folios, copie e voci accessorie. Non sono inclusi avvocato, Gestoría, traduzioni, finanziamento e provvigione. La consulenza su questioni fiscali e legali nel caso concreto spetta ad avvocato e consulente fiscale.

Quanto costa l'acquisto di una nuova costruzione?

Con la nuova costruzione dal promotore, al posto dell'ITP si applica il 10% di IVA, quindi 75.000 euro con un prezzo di 750.000 euro senza IVA. Si aggiunge l'imposta di bollo AJD: alle Baleari in linea di principio l'1,5% dell'atto, a partire da un valore di 1.000.000 euro il 2% (ATIB). Si chiarisca in anticipo la base imponibile con il consulente fiscale.

Quale breve checklist aiuta gli acquirenti internazionali?

• Chiarire profilo di ricerca e utilizzo: casa vacanza, residenza principale, investimento o locazione.
• Calcolare il budget complessivo con ITP o IVA, AJD, notaio, registro immobiliare, consulenza e riserva.
• Preparare NIE, banca, conferma di finanziamento e prove della provenienza dei fondi.
• Prima della prenotazione verificare immobile, venditore, registro immobiliare e documenti di base.
• Firmare la prenotazione solo con una regola chiara di restituzione e con riserva di due diligence.
• Prima del contratto Arras far verificare tutti i punti giuridici, tecnici, fiscali ed edilizi.
• Fissare l'appuntamento dal notaio solo quando bozza dell'atto, pagamento e cancellazione di eventuali gravami sono chiariti.
• Dopo il notaio pagare le imposte entro i termini e controllare l'iscrizione nel registro immobiliare.
• Verbalizzare la consegna e intestare utenze, assicurazione, comunità e obblighi fiscali.