Cédula, certificato energetico e documenti importanti dell'immobile

Perché i documenti dell'immobile sono così importanti

Molti rischi di un acquisto a Maiorca non emergono durante la visita, ma dai documenti: mancanza di certificati di abitabilità, ristrutturazioni non registrate, vecchi debiti condominiali, avvisi IBI aperti, mancanza della licenza di prima occupazione o un certificato energetico non registrato. L'acquirente dovrebbe quindi far effettuare un controllo completo dei documenti da un notaio, un avvocato e, per questioni edilizie, da un architetto o un tecnico specializzato prima della prenotazione, ma al più tardi prima del contratto di acquisto privato.

Cédula de Habitabilidad

La Cédula de Habitabilidad attesta alle Baleari l'idoneità di un appartamento, di una casa o di un edificio residenziale all'uso come abitazione. A Maiorca, il Consell de Mallorca è competente per le procedure di abitabilità. La Cédula è praticamente centrale per la vendita, l'affitto e per i contratti definitivi di fornitura come acqua, elettricità, gas e telecomunicazioni.

Dalla legislazione di semplificazione balearica, per le nuove costruzioni e la prima occupazione vale in particolare: la precedente Cédula de primera ocupación è stata sostanzialmente sostituita dalla licenza comunale di utilizzo o prima occupazione. Dieci anni dopo il rilascio di questa licenza, è necessario richiedere la corrispondente Cédula de Habitabilidad de renovación. Per gli alloggi protetti, in caso di prima occupazione, la qualificazione definitiva dell'amministrazione sostituisce la Cédula; per i trasferimenti successivi viene nuovamente richiesta la rispettiva Cédula.

Per gli immobili esistenti, sono particolarmente rilevanti il rinnovo di una Cédula scaduta e la Cédula de carencia. Quest'ultima riguarda gli immobili più vecchi che non hanno mai avuto una Cédula precedente e la cui situazione giuridica e tecnica di partenza deve essere dimostrata separatamente. Se manca la Cédula o una prova equivalente, ciò deve essere espressamente indicato nel contratto o nell'Escritura.

Certificato energetico

Il Certificado de Eficiencia Energética è obbligatorio per la vendita e l'affitto. Deve essere redatto da un tecnico competente e registrato nel registro delle Illes Balears; solo la registrazione conferisce al certificato la sua efficacia giuridica. Fanno parte dell'oggetto dell'acquisto il certificato registrato e l'etichetta energetica.

Il proprietario o il venditore è responsabile dell'incarico e della conservazione. Per un edificio esistente, al contratto di acquisto deve essere allegata una copia del certificato registrato e dell'etichetta energetica. La validità è di massimo dieci anni; per la classe energetica G, massimo cinque anni. La classe energetica deve inoltre essere indicata negli annunci di vendita e nei portali immobiliari.

Licenza di prima occupazione e documenti edilizi

Per le nuove costruzioni, le ristrutturazioni importanti, i cambi di destinazione d'uso o le ampliamenti, la documentazione della storia edilizia è fondamentale. Gli acquirenti non dovrebbero chiedere solo l'attuale Cédula o la licenza di prima occupazione, ma anche la licenza edilizia, il progetto approvato, il Certificado Final de Obra, eventualmente la dichiarazione di nuova costruzione, il Libro del Edificio e i piani tecnici.

La normativa edilizia spagnola obbliga i proprietari a conservare e trasmettere la documentazione dei lavori eseguiti, nonché le assicurazioni e le garanzie esistenti. Per gli edifici residenziali, può essere rilevante anche l'assicurazione decennale dell'edificio per danni strutturali, in particolare per gli immobili più recenti o per le nuove costruzioni dichiarate di recente.

Permessi per ristrutturazioni, piscine e ampliamenti

Pergole per terrazze, piscina, casa per gli ospiti, garage, ridistribuzione degli spazi abitativi, unione o divisione di unità e cambi di destinazione d'uso devono essere verificati rispettivamente con il permesso, la documentazione di completamento e la situazione catastale. È importante che Escritura, descrizione catastale, stato di fatto e documenti tecnici corrispondano.

Per finche, immobili in zona rurale, vicino alla costa o case con ampliamenti più vecchi, è necessario verificare inoltre se il comune, il Consell o un'altra autorità richiedono rapporti speciali, permessi, concessioni costiere, dichiarazioni di interesse generale o prove dell'assenza di procedure urbanistiche.

IBI e tasse locali

L'IBI è l'imposta annuale sulla proprietà immobiliare. Gli acquirenti dovrebbero far verificare gli ultimi ricevute di pagamento dell'IBI, i dati di riferimento dell'immobile e una prova dei crediti locali aperti o non aperti. In molti comuni, le tasse e le imposte locali sono gestite o pagate tramite l'ATIB; lì, a seconda del comune, possono essere rilevanti l'IBI, le tasse locali, le questioni relative alla Plusvalía o le ricevute di pagamento.

Nel contratto di acquisto dovrebbe essere chiaramente regolato chi sostiene l'anno fiscale in corso e come vengono liquidati tra acquirente e venditore gli importi già pagati o ancora dovuti.

Spese condominiali

Per appartamenti, case a schiera, complessi di appartamenti e molte urbanizzazioni, la Comunidad de Propietarios è un punto di controllo a sé stante. Il venditore deve dichiarare nel documento di acquisto pubblico se è in regola con le spese condominiali o quali importi sono aperti. È consuetudine e fortemente raccomandato un certificato aggiornato della comunità, rilasciato dal segretario o dall'amministratore con l'approvazione del presidente.

Gli acquirenti dovrebbero inoltre verificare i verbali delle ultime assemblee dei condomini, gli oneri straordinari approvati, i procedimenti giudiziari in corso, i piani di manutenzione, il regolamento di condominio e lo statuto. Secondo il diritto spagnolo sulla proprietà immobiliare, l'immobile può essere vincolato per alcuni debiti pregressi della comunità; pertanto, un certificato di debito aggiornato è molto più di una semplice formalità.

Checklist per i venditori

• Tenere pronti l'Escritura aggiornata e le informazioni catastali aggiornate.
• Procurare la Cédula valida o una licenza o prova equivalente.
• Presentare il certificato energetico registrato insieme all'etichetta energetica.
• Raccogliere le ultime ricevute IBI e le prove delle tasse e imposte locali.
• Per proprietà in condominio: richiedere il certificato di debito, lo statuto, i verbali e le informazioni sugli oneri straordinari.
• Compilare permessi, certificato di fine lavori, piani, Libro del Edificio, assicurazioni e garanzie.
• Far verificare tecnicamente e legalmente ristrutturazioni, piscina, edifici accessori e cambi di destinazione d'uso prima della commercializzazione.

Checklist per gli acquirenti

• Non effettuare pagamenti importanti prima che siano stati verificati identità, titolo di proprietà, oneri e documenti dell'immobile.
• Confrontare Cédula, licenza di prima occupazione o documenti equivalenti con l'uso effettivo e i contratti di fornitura.
• Accettare solo un certificato energetico registrato e verificarne la data di scadenza.
• Per ristrutturazioni visibili, richiedere sempre permessi, piani e documenti di completamento.
• Far verificare per iscritto IBI, spese condominiali, oneri straordinari e procedure aperte.
• Per immobili rurali, vecchi o ampiamente ristrutturati, pianificare inoltre una due diligence tecnica.

Conclusione

I documenti non sostituiscono una consulenza legale, ma ne sono la base. Quanto più completa è la documentazione prima della firma, tanto meglio si può valutare se il prezzo di acquisto, l'utilizzo e la futura rivendibilità siano realmente compatibili.