Nell'acquisto di un immobile a Maiorca, il Registro della Proprietà, il Catasto e la Nota Simple dovrebbero essere sempre verificati insieme. Rispondono a domande diverse: A chi appartiene legalmente l'immobile? Come è descritto dal punto di vista spaziale e fiscale? Quali ipoteche, oneri o diritti di passaggio esistono?

Perché questo controllo è così importante

Molti acquirenti internazionali si affidano prima di tutto al prospetto, alla visita e alla trattativa sul prezzo di acquisto. La realtà giuridica, tuttavia, si trova nei registri spagnoli. Non è decisivo solo se una casa è bella o è reperibile al catasto, ma se venditore, terreno, edificio, superfici e oneri combaciano correttamente.

A Maiorca sono frequenti vecchie finche, terreni rurali, ampliamenti successivi, piscine, accessi, più particelle e descrizioni catastali storiche. Per questo motivo, ogni verifica pre-acquisto dovrebbe confrontare almeno tre livelli documentali: il Registro della Proprietà, il Catasto e la Nota Simple aggiornata.

Il Registro della Proprietà: situazione giuridica della proprietà e degli oneri

Il registro fondiario spagnolo si chiama Registro de la Propiedad. Qui vengono iscritti i diritti sugli immobili, in particolare proprietà, ipoteche, usufrutto, servitù, diritti di passaggio, pignoramenti giudiziari, limitazioni alla disponibilità e altri diritti reali.

Il Registro della Proprietà è organizzato per singola finca registral. Questa unità catastale non è sempre identica alla particella catastale. Una finca registrata può comprendere più particelle catastali; viceversa, una particella catastale può storicamente corrispondere a più finche registrate.

Per gli acquirenti, il Registro della Proprietà è centrale perché i diritti iscritti hanno generalmente effetto giuridico. Mostra chi è iscritto come proprietario, quale quota detiene questa persona e se esistono diritti di terzi. Nel caso di un'ipoteca, l'iscrizione è particolarmente importante.

Il Catasto: descrizione fisica, fiscale e cartografica

Il catasto spagnolo si chiama Catastro Inmobiliario ed è gestito dal Ministero delle Finanze. È un registro amministrativo per terreni ed edifici. Contiene, tra l'altro, ubicazione, riferimento catastale, uso, superficie, rappresentazione grafica, valore catastale, valore di riferimento e l'intestatario catastale.

Il Catasto è importante soprattutto per le imposte, l'identificazione e la descrizione cartografica. Ma non è la stessa cosa di una prova di proprietà. Se Catasto e Registro della Proprietà divergono nell'indicazione del proprietario, per la verifica giuridica della proprietà ha regolarmente peso decisivo il Registro della Proprietà.

Il riferimento catastale deve essere indicato nelle transazioni immobiliari. Il notaio richiede solitamente un certificato catastale descrittivo e grafico e verifica se la descrizione catastale corrisponde al Registro della Proprietà, all'atto notarile e all'immobile reale.

La Nota Simple: il primo controllo obbligatorio prima dell'acquisto

La Nota Simple Informativa è un estratto aggiornato e informativo del Registro della Proprietà. Contiene tipicamente l'identificazione dell'immobile, il/i proprietario/i iscritto/i, il tipo e l'estensione dei diritti iscritti, nonché gli oneri o le limitazioni esistenti.

Importante: La Nota Simple è informativa e non prova il contenuto del registro con la stessa forza formale di una certificazione del Registro della Proprietà. Per la verifica pre-acquisto rimane comunque il documento di lavoro centrale. Prima della stipula notarile, il notaio richiede inoltre informazioni aggiornate dal registro.

Gli acquirenti internazionali non dovrebbero mai accettare una Nota Simple solo dal venditore o dall'agente immobiliare, ma procurarsela aggiornata per via ufficiale o tramite il proprio avvocato o notaio. Per la valutazione giuridica fa fede la versione spagnola.

Cosa dovrebbero verificare gli acquirenti nella Nota Simple

Proprietario: Nome, numero di documento, dati societari e quota di proprietà corrispondono al venditore e al contratto di acquisto?
Finca registral: Numero di registro, CRU/IDUFIR, comune, descrizione e indirizzo corrispondono all'immobile effettivamente visitato?
Superficie: Ci sono discrepanze tra superficie del Registro della Proprietà, superficie catastale, misurazione, prospetto e uso effettivo?
Ipoteca: Esiste un'ipoteca iscritta? Se sì, deve essere chiaramente regolato se verrà cancellata prima o al momento del pagamento del prezzo di acquisto.
Pignoramenti e annotazioni: Pignoramenti, annotazioni giudiziarie o crediti fiscali possono influenzare notevolmente l'acquisto.
Servitù e diritti di passaggio: Verificare se sono iscritti diritti di accesso, servitù di conduttura, diritti d'acqua o diritti di passaggio, o se proprio mancano.
Usufrutto e diritti di abitazione: Un usufrutto iscritto può significare che l'acquirente acquisisce la proprietà ma non può utilizzarla liberamente.
Limitazioni alla disponibilità: Divieti di vendita, condizioni, diritti di recesso o altre restrizioni devono essere compresi prima della firma.

Discrepanze di superficie: normali, ma non innocue

Le discrepanze tra Registro della Proprietà e Catasto non sono insolite in Spagna. Dalla riforma con la Ley 13/2015, Registro della Proprietà e Catasto possono essere coordinati tramite una rappresentazione grafica georeferenziata. Se una finca è coordinata con il Catasto, la posizione, i confini e la superficie della rappresentazione grafica iscritta sono giuridicamente molto più tutelati.

Una discrepanza non è automaticamente un motivo per non procedere. Deve però essere valutata: si tratta di una vecchia descrizione catastale imprecisa, di una mappa catastale incompleta, di un ampliamento non registrato, di un confine errato o addirittura dell'utilizzo di terreno altrui?

In caso di discrepanze maggiori o potenzialmente conflittuali, prima dell'acquisto dovrebbe essere interpellato un geometra o un architetto.

Discrepanze tipiche a Maiorca

Vecchie descrizioni di finche: Nel Registro della Proprietà c'è una descrizione storica, molto breve, senza confini precisi; il Catasto mostra una mappa particellare moderna.
Più particelle: Un immobile rurale è economicamente composto da più particelle catastali, ma solo da una o più finche registrate.
Superfici non coincidenti: Il prospetto indica la superficie abitabile, il Catasto la superficie lorda di costruzione, il Registro della Proprietà un'altra superficie edificata e la misurazione ancora altri valori.
Ampliamenti e piscine: Terrazze, edifici accessori, piscine o ampliamenti appaiono al Catasto, ma non sono documentabili come dichiarazione di nuova costruzione nel Registro della Proprietà.
Proprietà in condominio: Negli appartamenti, la superficie privata, le parti comuni, le terrazze ad uso esclusivo, i posti auto e i ripostigli possono essere iscritti separatamente o solo parzialmente.
Accesso su terreno altrui: L'accesso effettivo viene utilizzato da anni, ma manca un diritto di passaggio iscritto o è descritto in modo impreciso.
Vecchie ipoteche: Un mutuo è economicamente estinto, ma l'ipoteca non è mai stata cancellata notarilmente e nel Registro della Proprietà.
Intestatario catastale non aggiornato: Il Catasto indica ancora precedenti proprietari o comunità ereditarie, mentre il Registro della Proprietà è più aggiornato.

Ipoteche, oneri e diritti di passaggio

Un'ipoteca iscritta non scompare perché il venditore dichiara verbalmente che il mutuo è stato pagato. Per l'acquirente conta la cancellazione nel Registro della Proprietà. Nella pratica, in caso di vendita, una parte del prezzo di acquisto viene spesso utilizzata direttamente per l'estinzione del debito bancario; successivamente viene redatto l'atto di cancellazione e iscritto nel registro.

Negli immobili rurali è sensibile anche l'accesso. Una strada carrabile nella realtà non significa automaticamente che esista un diritto di passaggio giuridicamente garantito. Gli acquirenti dovrebbero far verificare se l'accesso avviene tramite strade pubbliche, terreno proprio o terreni altrui.

Cosa non chiariscono completamente Registro della Proprietà e Catasto

Una Nota Simple in ordine non sostituisce una completa due diligence. Il Registro della Proprietà non mostra automaticamente tutti i rischi urbanistici, le licenze edilizie, le limitazioni d'uso, le licenze per affitti turistici, le spese condominiali aperte, gli attestati di prestazione energetica, le questioni di abitabilità o i procedimenti comunali.

Soprattutto per finche, case vecchie e immobili al di fuori dei centri abitati, dovrebbero essere verificati inoltre: licenze edilizie, dichiarazioni di nuova costruzione, stato urbanistico, eventuali violazioni, approvvigionamento idrico ed elettrico, urbanizzazione, certificati di abitabilità ed eventualmente vincoli costieri, paesaggistici o monumentali.

Procedura di verifica consigliata per gli acquirenti

Procurarsi una Nota Simple aggiornata direttamente da fonte ufficiale o tramite il proprio consulente legale.
Verificare proprietario, finca registral, CRU/IDUFIR, indirizzo, superfici e oneri.
Confrontare il riferimento catastale e il certificato catastale descrittivo e grafico.
In caso di discrepanze di superficie, far confrontare professionalmente misurazione, grafica catastale e descrizione del Registro della Proprietà.
Chiarire ipoteche, pignoramenti, servitù, diritti di passaggio e diritti d'uso prima dell'impegno contrattuale.
Stabilire nel contratto di acquisto quali oneri devono essere cancellati e quali l'acquirente assume.
Prima della firma dal notaio, farsi procurare le informazioni aggiornate del registro.
Dopo la firma, assicurarsi che l'atto di acquisto venga immediatamente presentato al Registro della Proprietà e che l'iscrizione venga seguita.

Conclusione

Registro della Proprietà, Catasto e Nota Simple svolgono compiti diversi. Il Registro della Proprietà tutela la situazione giuridica della proprietà e degli oneri. Il Catasto descrive l'immobile fiscalmente, fisicamente e cartograficamente. La Nota Simple è l'estratto del registro rapido e indispensabile per la verifica pre-acquisto.

Per gli acquirenti internazionali a Maiorca, il passo più importante è il confronto di queste informazioni. Solo quando proprietario, superfici, edifici, oneri e accesso combaciano o possono essere regolarizzati correttamente, l'immobile è giuridicamente pronto per l'acquisto.

Catasto, Registro della Proprietà e Nota Simple a Maiorca