Checklist per la Due Diligence sugli immobili a Maiorca

Perché la Due Diligence a Maiorca è particolarmente importante

Un immobile a Maiorca non dovrebbe essere valutato solo in base alla posizione, alla vista mare o alle dotazioni. È fondamentale che il profilo legale, fiscale e tecnico corrisponda all'immobile reale. Questa checklist per la Due Diligence aiuta gli acquirenti internazionali a verificare in modo strutturato i documenti più importanti prima della prenotazione, del contratto di Arras e della stipula notarile.

La checklist centrale

Punto di verifica	Documento o fonte	A cosa prestare attenzione?	Rischio tipico
Proprietà e oneri	Nota Simple / Registro de la Propiedad	Proprietario, quote, ipoteche, pignoramenti, servitù, diritti d'uso	Il venditore non è l'unico avente diritto alla disposizione o gli oneri non vengono cancellati
Dati catastali	Catastro, Referencia Catastral	Terreno, uso, ubicazione, superficie edificata, rappresentazione grafica	Catasto, registro immobiliare e realtà non coincidono
Superfici autorizzate	Permesso di costruire, progetto, certificado final de obra	Superficie abitabile, piscina, ampliamenti, cantina, terrazze, edifici accessori	Parti sono costruite ma non autorizzate
Abitabilità	Cédula de habitabilidad	Indirizzo, posti letto, validità, corrispondenza con l'uso	Problemi in caso di vendita, affitto o allacciamento
Energia	Certificado de eficiencia energética	Classe energetica registrata, riferimento, emittente, aggiornamento	Mancanza o non registrazione della certificazione
Costi correnti	IBI, Comunidad, fornitori	Importi aperti, ritmo di pagamento, spese straordinarie	Dopo l'acquisto emergono costi vecchi o annunciati
Affitto turistico	Documenti ETV/VT, DRIAT, registro, zonizzazione	Numero di licenza, posti letto, durata, trasferibilità, Comunidad	L'affittabilità pubblicizzata non è legalmente sostenibile

Registro immobiliare, Nota Simple e oneri

La Nota Simple è il primo controllo obbligatorio. Mostra l'identificazione dell'immobile, i titolari di diritti iscritti e i diritti o le limitazioni registrate. Questi includono proprietà, ipoteche, usufrutto, servitù, pignoramenti, divieti o altri oneri.

• Un'ipoteca pagata non viene automaticamente cancellata dal registro immobiliare.
• In caso di oneri registrati, nel contratto di acquisto deve essere chiaramente indicato se verranno cancellati prima o al momento dell'appuntamento notarile e chi sostiene i costi.
• In caso di più proprietari, eredità, società o procure, il potere di rappresentanza deve essere verificato separatamente.
• Servitù, diritti di passaggio e diritti di servitù possono influenzare notevolmente l'uso e il valore.

Catasto, superfici e urbanistica

Il Catastro è una fonte di dati fiscali e descrittivi, non un sostituto del registro immobiliare. È fondamentale il confronto: coincidono registro immobiliare, catasto, planimetrie, certificato energetico, Cédula e l'ispezione reale?

• Se la superficie edificata si discosta notevolmente, un architetto dovrebbe confrontare la superficie autorizzata con quella reale.
• Una superficie visibile al catasto non è automaticamente legalizzata dal punto di vista edilizio.
• Per gli oggetti Rústico, sono particolarmente rilevanti la parcellizzazione, le categorie di protezione, l'accesso, l'acqua, l'elettricità e i vecchi fascicoli edilizi.
• In prossimità della costa, devono essere verificati la protezione costiera, il demanio pubblico e le fasce di rispetto.

Cédula, certificato energetico, IBI e Comunidad

La Cédula de habitabilidad certifica l'abitabilità o l'usabilità di un'unità abitativa. Gli acquirenti dovrebbero verificare se corrisponde all'immobile, è valida e quanti posti letto o persone indica. Il certificato energetico è rilevante per la vendita e l'affitto e deve essere registrato.

Prima del completamento dell'acquisto, dovrebbero essere verificati gli ultimi ricevute IBI, tasse sui rifiuti, fatture dei fornitori e prove di altri tributi. Per appartamenti e complessi, è importante un certificato di debito aggiornato della Comunidad; inoltre, dovrebbero essere verificati verbali, spese straordinarie, statuti e controversie legali.

Licenza di affitto e rischi aperti

Una licenza di affitto turistico pubblicizzata non dovrebbe mai essere accettata senza verifica. Da verificare sono DRIAT, iscrizione al registro, zonizzazione adatta, tipologia consentita, Cédula, posti letto massimi, regole della comunità ed eventuali limitazioni temporali.

• Ampliamenti, piscine, coperture di terrazze o case per gli ospiti non autorizzati.
• Differenze tra Nota Simple, Catasto, fascicoli edilizi e ispezione reale.
• Cédula mancante o non corrispondente.
• Approvvigionamento idrico poco chiaro, pozzi, cisterne, allaccio elettrico o soluzione fognaria.
• Oggetti in aree di protezione costiera, paesaggistica, antincendio, monumentale o rustica.
• Debiti aperti della Comunidad, spese straordinarie o controversie legali.