Due Diligence nell'acquisto immobiliare a Maiorca

Obiettivo della Due Diligence

La verifica deve confermare che il venditore possa vendere efficacemente, che l'immobile corrisponda all'oggetto descritto, che tutte le autorizzazioni essenziali siano presenti, che non esistano gravami imprevisti e che la struttura fiscale sia calcolata correttamente. Soprattutto per gli immobili di pregio a Maiorca, i rischi spesso non derivano dalla proprietà evidente, ma da ampliamenti, piscine, case per gli ospiti, terreni rustici, protezione costiera, regolamenti condominiali o uso turistico.

Verifica legale

Il punto di partenza è una Nota Simple aggiornata o, in caso di rischio più elevato, un certificato del Registro de la Propiedad. Da verificare sono: proprietario, quote di comproprietà, usufrutto, ipoteche, pignoramenti, servitù, diritti di prelazione, condizioni risolutive, procedimenti in corso e indicazioni di oneri urbanistici o fiscali. In caso di società come venditore, rientrano nella verifica anche i poteri di rappresentanza, l'estratto del Registro Mercantile, i titolari effettivi e il controllo antiriciclaggio.

I dati del registro devono essere confrontati con l'Escritura, il Catasto e l'immobile reale. Il Catasto è importante per ubicazione, superfici, uso, valore di riferimento e cartografia, ma non sostituisce la prova di proprietà. Le discrepanze riguardanti la dimensione del terreno, la superficie edificata, la piscina, gli edifici accessori o l'uso dovrebbero essere chiarite prima della firma, poiché influenzano il finanziamento, la base imponibile, le autorizzazioni e la futura commerciabilità.

Autorizzazioni e uso

L'acquirente dovrebbe farsi documentare la storia edilizia e di utilizzo: permessi di costruire, documenti di progetto, certificado final de obra, dichiarazione dei lavori di nuova costruzione o ristrutturazione, iscrizione nel registro fondiario, licencia de primera ocupación o dichiarazioni pertinenti e la cédula de habitabilidad valida. A Maiorca, la cédula de habitabilidad è particolarmente importante per la vendita e l'affitto ed è spesso rilevante anche per l'allacciamento definitivo a elettricità, acqua e altri servizi.

Per le fincas e i terreni in suelo rústico è necessaria ulteriore cautela. Il Consell de Mallorca sottolinea che per le nuove abitazioni in zona rurale è generalmente richiesta una superficie minima di 14.000 m² ed è possibile solo un'abitazione per particella, fatte salve ulteriori norme territoriali e comunali. Pertanto, vanno verificati: la parcellizzazione, la legalità di tutti gli edifici, eventuali procedimenti dell'Agencia de Defensa del Territorio, l'approvvigionamento idrico, i pozzi, le acque reflue, l'accesso e le zone protette.

Per gli immobili in prossimità del mare è necessario un confronto con la legge costiera. Le servidumbres de tránsito e protección possono limitare ristrutturazioni, recinzioni, terrazze, piscine o ampliamenti. Per appartamenti e impianti in proprietà comune, vanno verificati il regolamento di condominio, gli statuti, i verbali, gli oneri straordinari approvati, i debiti condominiali aperti e le restrizioni per l'affitto turistico.

Verifica tecnica

Una due diligence tecnica dovrebbe essere eseguita da un architetto, aparejador o ingegnere indipendente. Vengono verificati: struttura edilizia, tetto, facciate, umidità, posizione in pendenza, muri di sostegno, fondamenta, impianti tecnici, climatizzazione, impianto elettrico, tecnologia della piscina, acque reflue, efficienza energetica, protezione antincendio e stato di manutenzione. Per gli oggetti di lusso ristrutturati, è fondamentale che la qualità eseguita corrisponda alle autorizzazioni, alle fatture, alle garanzie e ai documenti del produttore.

Il certificato energetico deve essere presente e registrato al momento della vendita; tuttavia, non sostituisce una verifica tecnica edilizia. Per le nuove costruzioni o gli immobili recenti, sono rilevanti anche le garanzie del promotore, l'assicurazione decennale, i verbali di consegna e gli elenchi di vizi. Per gli immobili più vecchi, l'acquirente dovrebbe calcolare in modo conservativo i costi per tetto, umidità, finestre, isolamento, ammodernamento elettrico e idraulico.

Verifica fiscale

Per l'acquirente, è innanzitutto decisivo se si tratti di un immobile esistente o di un immobile di nuova costruzione da parte del promotore. Nell'acquisto di un immobile esistente, nelle Isole Baleari si applica solitamente l'ITP. Questa imposta sugli atti giuridici documentati è calcolata in modo progressivo: 8% fino a 400.000 euro, 9% per la fascia successiva fino a 600.000 euro, 10% fino a 1.000.000 di euro, 12% fino a 2.000.000 di euro e 13% oltre. Nell'acquisto di un immobile di nuova costruzione da un imprenditore, invece, si applica regolarmente l'IVA, per le abitazioni di solito il 10%, più l'AJD. Nelle Isole Baleari, l'AJD è generalmente dell'1,5%, per immobili a partire da 1.000.000 di euro del 2% e in determinati casi di rinuncia all'esenzione IVA del 2,5%.

La base imponibile non è solo il prezzo di acquisto. Dal 2022, il valore catastale di riferimento (valor de referencia) può essere determinante per ITP/AJD e imposta di successione o donazione, se superiore al prezzo dichiarato. Per questo motivo, la richiesta del valor de referencia fa parte di ogni due diligence fiscale. Se il venditore non è residente in Spagna, l'acquirente deve generalmente trattenere il 3% del prezzo di acquisto come acconto sull'imposta del venditore e versarlo tramite il Modello 211.

Fanno parte del budget anche il notaio, il registro, la gestoría, eventuali costi di finanziamento, l'IBI corrente, le tasse sui rifiuti, le spese condominiali, nonché, per gli acquirenti internazionali, eventuali obblighi derivanti da IRNR, affitto, imposta sul patrimonio o imposta di solidarietà per i grandi patrimoni.

Rischi prima della firma del contratto

Prima della prenotazione, dell'Arras o del contratto privato, dovrebbero essere garantiti per iscritto almeno i seguenti punti: trasferimento libero da gravami o chiara meccanica di cancellazione, informazioni aggiornate del registro, documentazione completa delle autorizzazioni, cédula valida, certificato energetico, certificato dei debiti condominiali, verifica tecnica, calcolo fiscale, condizioni di finanziamento e vie di pagamento verificabili. Gli acconti non dovrebbero essere versati senza chiari diritti di recesso, se mancano documenti essenziali.

• Segnale d'allarme: Il venditore non può dimostrare chiaramente la proprietà, il potere di rappresentanza o lo stato civile.
• Segnale d'allarme: Catasto, registro fondiario e realtà mostrano superfici o edifici diversi.
• Segnale d'allarme: Piscina, casa per gli ospiti, cantina, pergolato o ampliamento non sono autorizzati o non sono registrati.
• Segnale d'allarme: Esistono ipoteche aperte, pignoramenti, debiti condominiali, arretrati IBI o oneri straordinari non chiariti.
• Segnale d'allarme: L'immobile viene pubblicizzato come affittabile turisticamente, ma la licenza, la zonizzazione, i posti letto e il consenso condominiale non sono dimostrati.
• Segnale d'allarme: Vengono proposti pagamenti in contanti, vie di pagamento insolite o strutture offshore.

Raccomandazione pratica

Per gli immobili di pregio a Maiorca, la due diligence dovrebbe essere condotta come un processo coordinato: avvocato, notaio, consulente fiscale e perito tecnico verificano diversi rischi. Solo quando i risultati legali, tecnici e fiscali coincidono, si dovrebbe firmare un contratto vincolante. Una verifica accurata richiede tempo, ma protegge dagli errori più costosi: parti dell'edificio non legalizzate, utilizzabilità sopravvalutata, imposte impreviste e oneri che rendono difficile la rivendita.