Società estere e strutture internazionali

Gli acquirenti internazionali di immobili di pregio a Maiorca valutano spesso se l'acquisto debba avvenire a titolo privato, tramite una S.L. spagnola o tramite una società estera. Le strutture tipiche sono una GmbH tedesca, una holding familiare, una società lussemburghese, olandese o svizzera, oppure una Ltd. britannica. Una tale struttura può essere sensata, ad esempio per patrimoni familiari, co-investitori, pianificazione successoria, gruppi aziendali esistenti o locazione professionale. Non è però una via semplice verso l'anonimato o l'esenzione fiscale.

Il principio: L'immobile si trova in Spagna

Un immobile a Maiorca rimane ancorato fiscalmente e giuridicamente in Spagna, anche se la proprietaria è una società estera. La Spagna tassa in linea di principio i redditi derivanti da immobili spagnoli, affitti, utilizzi e plusvalenze da alienazione. Inoltre, si applicano verifiche antiriciclaggio, identificazione del titolare effettivo, obblighi di NIF spagnolo e spesso due diligence bancaria e notarile.

GmbH, holding o Ltd.: Cosa conta davvero

La forma giuridica da sola non determina la qualità fiscale. Decisivi sono lo scopo, la sostanza, il finanziamento, la direzione effettiva, l'utilizzo dell'immobile e la residenza fiscale della società. Oggi banche e notai non chiedono solo l'estratto del registro, ma la logica economica, la provenienza dei fondi, le persone di controllo e la residenza fiscale.

Obbligo fiscale spagnolo

Se la società estera percepisce redditi da locazione dall'immobile, questi sono considerati redditi conseguiti in Spagna. In assenza di stabile organizzazione, vengono tassati separatamente secondo il diritto spagnolo dell'imposta sui non residenti. Se l'immobile non è locato ma utilizzato privatamente da soci, familiari o beneficiari, non si crea un vuoto fiscale. Vanno verificati dividendi occulti, vantaggi in natura, canoni di utilizzo a condizioni di mercato, ritenute alla fonte, prezzi di trasferimento e la possibile tassazione nello Stato di residenza degli utilizzatori.

Sede della direzione effettiva e sostanza

Una società estera può diventare fiscalmente residente in Spagna se la sua direzione effettiva si trova in Spagna. Per sostanza non si intende solo una cassetta postale o un amministratore esterno. Sono rilevanti i processi decisionali effettivi, i verbali, l'indirizzo commerciale, i rapporti bancari, la contabilità, la funzione economica, il finanziamento e chi prende le decisioni sostanziali.

Registro dei titolari effettivi e titolare effettivo

La Spagna richiede l'identificazione del titolare effettivo. Secondo la normativa antiriciclaggio, vanno identificate le persone fisiche che esercitano il controllo direttamente o indirettamente. Con il Registro Central de Titularidades Reales e i dati provenienti dal registro delle imprese, dal notariato e da altri registri, la trasparenza viene ulteriormente centralizzata. Anche la normativa AML dell'UE inasprisce i requisiti per le transazioni immobiliari e gli enti giuridici esteri.

Banche, notai e verifica AML

Nelle transazioni di alto valore, banca, notaio, agente immobiliare, avvocati, commercialisti e registri sono regolarmente sensibilizzati. Possono richiedere documenti sulla provenienza dei fondi, residenza fiscale, catena proprietaria, attività commerciale, titolari effettivi, persone politicamente esposte e liste di sanzioni. La struttura dovrebbe essere verificabile prima della firma del contratto di acquisto.

Modelo 720 e Modelo 721 per la residenza spagnola

Il Modelo 720 riguarda i patrimoni all'estero dei residenti fiscali spagnoli, non l'immobile spagnolo in sé. Chi è fiscalmente residente in Spagna e detiene quote di una società estera deve verificare se tale partecipazione è da dichiarare. Il Modelo 721 riguarda le valute virtuali all'estero. I non residenti senza residenza fiscale spagnola non rientrano in linea di principio in questi modelli per il solo possesso di un immobile a Maiorca.

Giurisdizioni non cooperative e rischi particolari

Particolarmente critiche sono le società provenienti da giurisdizioni non cooperative. Il diritto spagnolo dell'imposta sui non residenti prevede regole speciali per tali società quando detengono immobili spagnoli. L'elenco delle giurisdizioni non cooperative può cambiare e dovrebbe essere verificato aggiornato prima di ogni decisione strutturale.

Vendita: Asset Deal o Share Deal

In caso di vendita diretta dell'immobile da parte di una società non residente, la Spagna tassa in linea di principio la plusvalenza. Uno share deal non evita automaticamente la verifica: la Spagna può tassare anche gli utili derivanti da quote di società il cui patrimonio è costituito principalmente, direttamente o indirettamente, da immobili spagnoli. Gli acquirenti richiedono pertanto regolarmente garanzie fiscali, trasparenza sulla catena proprietaria e manleva.

Raccomandazione pratica

Una società estera è valida quando ha una funzione reale: governance familiare, successione, partner di investimento, schermatura della responsabilità, finanziamento o struttura operativa di locazione. È debole quando promette solo anonimato, risparmio fiscale o un futuro "semplice" trasferimento di quote. Prima dell'acquisto, gli acquirenti dovrebbero far effettuare una verifica della struttura fiscale in Spagna e nello Stato di residenza.