Verificare la legalità di edifici e terreni a Maiorca

Quattro superfici, quattro significati

Gli acquirenti internazionali dovrebbero verificare separatamente quattro livelli. La superficie registrata risulta dal registro immobiliare e dall'escritura. Descrive proprietà, diritti, oneri, confini ed eventualmente l'obra nueva registrata. La superficie catastale è una descrizione amministrativa e fiscale del terreno e delle sue costruzioni. Aiuta nell'identificazione, ma non sostituisce un permesso di costruire.

La superficie effettivamente costruita è ciò che un architetto misura sul posto: casa d'abitazione, garage, magazzino, stalla, piscina, locale tecnico, porche, terrazze, muri, vialetti d'accesso e altri interventi. La superficie autorizzata risulta da licenze, progetti approvati, certificati di fine lavori, titoli di utilizzo o prima occupazione e dalla situazione urbanistica attuale. Solo questo livello risponde alla questione della legalità.

Perché un'iscrizione catastale non è sufficiente

Il catasto spagnolo, chiamato Catastro, registra gli immobili tra l'altro con numero di riferimento, ubicazione, tipo di utilizzo, rappresentazione grafica, superfici edificate, anno di costruzione e altri dati. Nella pratica, questi dati catastali sono utili per rendere visibili edifici, superfici fondiarie ed elementi costruttivi. Tuttavia, non dimostrano che un edificio o una modifica edilizia sia stata anche autorizzata dal punto di vista urbanistico. Una piscina, un ampliamento o un edificio accessorio possono essere iscritti al catasto senza essere mai stati legalizzati.

Importante è anche il tipo di calcolo della superficie: secondo la logica del Catastro, balconi coperti, terrazze, porches ed elementi simili vengono spesso considerati solo parzialmente, a meno che non siano ampiamente chiusi. Per la valutazione urbanistica, invece, possono essere determinanti altri criteri, come la superficie edificata, l'impermeabilizzazione, il volume, l'uso, le distanze, le altezze o l'inserimento paesaggistico.

Registro immobiliare: importante, ma non tutto

La nota simple o certificación registral mostra proprietario, oneri, diritti, descrizioni ed eventualmente edifici registrati. Se è registrato il coordinamento grafico con il catasto, ciò aumenta la certezza sulla posizione, i confini e la superficie del terreno. Tuttavia, le fincas antiche hanno spesso descrizioni storiche, confini imprecisi o discrepanze di superficie.

Se la superficie reale del terreno si discosta notevolmente da quella registrata, potrebbe essere necessaria una rettifica tramite procedure registrali o notarili. Non si tratta solo di un ritocco tecnico: per i terreni rurali, superfici, confini e frazionamento spesso influenzano la questione se un uso, un ampliamento o una nuova costruzione siano consentiti.

Riconoscere le costruzioni autorizzate

Un acquisto giuridicamente sicuro verifica per ogni elemento costruttivo l'origine: casa principale, ampliamento, casa per gli ospiti, garage, edificio agricolo, locale tecnico, piscina, terrazza coperta, pergolato, veranda chiusa, vialetto d'accesso e muri di sostegno. Sono determinanti le licenze edilizie o di legalizzazione, i piani approvati, il certificado final de obra, la prima occupazione o titoli simili, nonché la questione se l'uso attuale corrisponda a quello autorizzato.

Particolarmente critici sono gli edifici accessori, un tempo utilizzati per scopi agricoli e che oggi appaiono come studio, camera per gli ospiti o zona vacanze. Un locale autorizzato come almacén non è automaticamente superficie abitativa. Allo stesso modo, una terrazza non è automaticamente ampliabile, e un vecchio capanno non diventa automaticamente spazio abitativo legale con una ristrutturazione.

Piscine, terrazze e ampliamenti

Le piscine sono un classico punto di rischio per le fincas. Per le nuove piscine su suelo rústico, il diritto urbanistico balearico prevede limiti restrittivi, tra cui in linea di principio una sola piscina per finca, nonché limiti per la superficie d'acqua e il volume. Per le piscine esistenti, è necessario verificare se sono autorizzate, legalizzate, prescritte, fuori norma o ancora contestabili.

Terrazze coperte, porches, terrazze chiuse, giardini d'inverno, pergolati con elementi fissi, cucine all'aperto e locali tecnici modificano spesso la realtà edificata. Possono riguardare parametri di superficie e volume, anche se nei documenti di vendita appaiono come "solo terrazza" o "solo ripostiglio".

Proprietà rurali: rischi particolari

Su suelo rústico valgono regole più severe che nelle zone urbane. Per le nuove case d'abitazione diventano rilevanti superfici minime, principi di una casa per appezzamento, protezione del paesaggio, acqua, acque reflue, strade, protezione antincendio, rischi di alluvione e prescrizioni settoriali. Su suolo rurale protetto è necessaria particolare cautela, perché la possibilità per l'amministrazione di richiedere il ripristino della legalità non si prescrive in tutti i casi.

L'Agencia de Defensa del Territorio de Mallorca e i comuni possono effettuare ispezioni, sanzioni e richiedere il ripristino della legalità. Ciò può comportare ordinanze di demolizione, divieti di utilizzo, multe, iscrizioni nel registro immobiliare o limitazioni per forniture, ristrutturazioni, finanziamenti e rivendita.

Fuori norma e legalizzazione

Un edificio può essere registrato o vecchio e ciononostante essere considerato fuera de ordenación. In tal caso, i lavori consentiti sono spesso fortemente limitati, ad esempio a sicurezza, igiene o manutenzione. Un'obra nueva antigua può, a determinate condizioni, essere iscritta nel registro immobiliare se i termini per il ripristino della legalità sono scaduti. Tuttavia, ciò non equivale a una piena autorizzazione urbanistica.

Dalla legislazione balearica di semplificazione, per determinate costruzioni, impianti e usi esistenti su suelo rústico esiste una procedura di legalizzazione straordinaria. Per Maiorca, questa procedura è stata attivata dal Consell nel 2025. Riguarda solo i casi in cui il ripristino della legalità non può più essere richiesto e richiede, tra l'altro, una domanda tecnica di legalizzazione, misure ambientali e di efficienza, una soluzione per le acque reflue, nonché tasse e una prestazione economica. Sono esclusi determinati casi, come demanio pubblico, fasce di rispetto, servitù stradali e idriche, alcune aree alluvionali, vincoli di demolizione, insediamenti illegali o complessi non bonificati contemporaneamente.

Piano di verifica prima dell'acquisto

• Ottenere una nota simple o certificación registral aggiornata e verificare proprietà, oneri, obra nueva, annotazioni e coordinamento grafico.
• Richiedere la certificación catastral descriptiva y gráfica e confrontarla con il registro immobiliare, i piani e la realtà.
• Utilizzare MUIB e pianificazione comunale solo come punto di partenza; far confermare le informazioni aggiornate dal comune, dal Consell o dall'ente competente.
• Richiedere al venditore tutte le licenze, i progetti, i certificati di fine lavori, i titoli di utilizzo e legalizzazione.
• Un architetto o un tecnico specializzato in due diligence dovrebbe mappare ogni singolo elemento costruttivo: legale, comprovatamente vecchio, poco chiaro, non autorizzato o non legalizzabile.
• Firmare il contratto di acquisto solo con una chiara ripartizione dei rischi, se superfici, usi o legalizzazione sono incerti.

Regola per l'acquirente

Una finca non è legale solo perché è stata ristrutturata bene, appare al catasto o esiste da decenni. Determinante è la corrispondenza tra proprietà, catasto, consistenza effettiva e situazione autorizzativa urbanistica. Laddove questi livelli non coincidono, il prezzo, il finanziamento, la struttura contrattuale o persino la decisione di acquisto dovrebbero essere adattati.