Un immobile a Maiorca può essere finanziato, in linea di principio, anche da un acquirente internazionale tramite una banca spagnola. Tuttavia, l'elemento decisivo non è solo il prezzo d'acquisto, ma il quadro complessivo composto da capitale proprio, valore di perizia, reddito documentabile, status di residenza e fiscale, qualità dell'immobile e riserva di liquidità.

Il mutuo spagnolo: principio di base

Il mutuo spagnolo viene solitamente concesso come prestito garantito da un diritto reale sull'immobile e viene stipulato con atto notarile. Per i mutuatari privati si applicano le disposizioni di trasparenza e protezione della Ley 5/2019 sui contratti di credito immobiliare. La banca deve verificare la solvibilità, fornire in anticipo informazioni contrattuali standardizzate e l'acquirente deve sottoporsi a una verifica notarile di trasparenza prima della firma.

Acquirenti internazionali e finanziamento per non residenti

Le banche spagnole finanziano i non residenti, ma di solito in modo più conservativo rispetto agli acquirenti fiscalmente residenti in Spagna in modo permanente. I valori di riferimento tipici sono circa il 60-70% del valore inferiore tra prezzo d'acquisto e perizia bancaria; a seconda della banca, del profilo, dell'immobile e del reddito, questo valore può essere superiore o inferiore.

Calcolo realistico del capitale proprio

A Maiorca, il capitale proprio significa molto più della semplice parte del prezzo d'acquisto non finanziata. Gli acquirenti devono anche pianificare i costi accessori d'acquisto, le tasse, la Tasación, le traduzioni, le spese di consulenza e una riserva per i primi costi correnti.

Loan-to-value: prezzo d'acquisto, Tasación e valore bancario

Il rapporto loan-to-value non viene calcolato automaticamente sul prezzo d'acquisto concordato. La banca si basa regolarmente sul valore inferiore tra prezzo d'acquisto e Tasación. Se la perizia indipendente è inferiore al prezzo d'acquisto, l'importo massimo del prestito erogabile si riduce di conseguenza.

La Tasación è la valutazione formale dell'immobile ai fini del mutuo. La valutazione viene effettuata da una società di valutazione autorizzata e indipendente o da un servizio di valutazione omologato. L'acquirente sostiene i costi della Tasación, può in linea di principio scegliere il perito e, finché il rapporto è valido, può utilizzarlo anche presso più banche.

Quali documenti richiedono le banche

Solitamente sono richiesti: passaporto o documento d'identità, NIE, stato civile, residenza fiscale, ultime buste paga o documenti aziendali, dichiarazioni dei redditi, estratti conto, prove dei fondi propri, prestiti esistenti, redditi da locazione o dividendi e informazioni sul patrimonio.

FEIN, FiAE e verifica notarile di trasparenza

Prima della firma, la banca deve mettere a disposizione dell'acquirente, con sufficiente anticipo, la documentazione prevista dalla legge. Questa include in particolare la FEIN come foglio informativo europeo standardizzato vincolante, la FiAE con avvertenze speciali, una bozza del contratto, un chiaro prospetto dei costi e, per i prestiti a tasso variabile, scenari sull'evoluzione dei tassi d'interesse.

Questa documentazione deve essere generalmente disponibile almeno dieci giorni di calendario prima della firma. Successivamente, presso il notaio scelto liberamente, si svolge la verifica di trasparenza.

Tassi d'interesse: fissi, variabili o misti

Le banche spagnole offrono solitamente mutui a tasso fisso, variabile e misto. Per il confronto, il tasso d'interesse nominale non è sufficiente. Gli acquirenti dovrebbero prestare attenzione al TAE, ovvero il costo effettivo annuo comprensivo dei costi e delle condizioni accessorie rilevanti. Sono importanti anche i vincoli di prodotto come assicurazioni, conto corrente, carte o prodotti patrimoniali.

Il contesto dei tassi d'interesse è significativamente più basso rispetto alla fase di tassi alti del 2023, ma non ha ancora raggiunto i livelli estremamente bassi degli anni precedenti. Valori come l'Euribor o i tassi iniziali medi sono riferimenti, ma non sostituiscono un'offerta bancaria concreta.

Pianificazione della liquidità fino alla data notarile

Un finanziamento solido non termina con l'approvazione del mutuo. Gli acquirenti dovrebbero creare un piano di liquidità completo prima della prenotazione o del contratto di Arras. Questo include la quota di capitale proprio, l'imposta sull'acquisto, i costi notarili e di registrazione dell'atto di acquisto, la consulenza legale o fiscale, la Tasación, le traduzioni, il trasloco, la ristrutturazione, l'arredamento, le spese condominiali, le assicurazioni, l'IMU (IBI), le utenze correnti e una riserva per riparazioni impreviste.

Ordine pratico

Prima della ricerca dell'immobile, definire budget, capitale proprio e rata mensile massima sostenibile.
Richiedere una pre-verifica presso una o due banche o tramite un mediatore creditizio autorizzato.
Preparare i documenti in modo completo e possibilmente in versione spagnola o inglese.
Prima della firma di un contratto di Arras, chiarire se sia opportuna una clausola sospensiva per il finanziamento.
Incaricare la Tasación tempestivamente, non appena l'immobile è seriamente prenotato.
Confrontare FEIN, FiAE, TAE, vincoli di prodotto, rimborsi straordinari e rimborso anticipato.
Pianificare l'appuntamento notarile solo quando il periodo di trasparenza, il finanziamento e la liquidità sono garantiti.

Conclusione: Un mutuo a Maiorca è realizzabile per acquirenti internazionali, ma dovrebbe essere pianificato in modo conservativo.

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