Lista di controllo per l'ispezione di immobili a Maiorca

Un'ispezione a Maiorca non dovrebbe solo rispondere alla domanda se un immobile trasmette una buona sensazione. È fondamentale che la posizione, la sostanza edilizia, gli impianti tecnici, i documenti e le possibilità di utilizzo corrispondano al prezzo di acquisto. La prima valutazione emotiva è consentita; la seconda ispezione è dedicata alla lista di controllo.

Preparazione prima dell'ispezione

Richiedere in anticipo indirizzo, riferimento catastale, planimetria e documenti di base.
Controllare approssimativamente l'immobile su mappe, foto aeree e nel catasto.
Per gli immobili rurali, verificare se l'abitazione principale, la piscina, gli edifici accessori, i pergolati e gli accessi sono menzionati nei documenti.
In caso di interesse serio, tornare in un secondo momento della giornata.
Scattare foto e prendere appunti personali: tetto, facciata, locale tecnico, contatori, impianto piscina, tracce di umidità, confini con i vicini e accesso.

Posizione, micro-posizione e vita quotidiana

A Maiorca, spesso non è solo il luogo a essere decisivo, ma la concreta micro-posizione. Due case nello stesso villaggio possono avere valori completamente diversi se una offre vista mare, privacy e un buon accesso, mentre l'altra si trova su una strada di transito o riceve poca luce solare in inverno.

Testare realmente la distanza da Palma, aeroporto, scuole, assistenza medica e possibilità di acquisto.
Considerare le differenze stagionali: una località costiera tranquilla può essere molto affollata in estate, un villaggio nell'entroterra molto silenzioso in inverno.
Osservare i vicini diretti: uso residenziale, affitto turistico, ristorazione, agricoltura, cantieri, officine.
Verificare le distanze da strade, cassonetti dei rifiuti, zone di carico/scarico, bar, hotel, scuole e impianti sportivi.
Valutare i terreni edificabili vicini e la possibile futura edificazione.

Privacy, accesso e rumore

Da quali proprietà vicine, sentieri o case più alte l'immobile è visibile?
L'accesso è pubblico, privato o regolato da un diritto di passaggio?
Un'auto normale, un furgone, un veicolo di soccorso e un'impresa edile possono arrivare all'immobile senza problemi?
Chi mantiene strade private, cancelli, illuminazione e drenaggio?
Testare le finestre chiuse e aperte; rimanere in silenzio per almeno cinque minuti su terrazza, in giardino e in camera da letto.
Considerare il rumore degli aerei, delle strade, della ristorazione, degli impianti della piscina, delle pompe di calore, dei macchinari agricoli e degli eventi stagionali.

Orientamento, sole e clima

Orientamento	Vantaggi	A cosa prestare attenzione?
Sud	Molto sole invernale, buona fruibilità tutto l'anno	Verificare protezione solare, vetrate, raffrescamento e ombreggiamento
Est / Sud-est	Sole mattutino, spesso posizione piacevole della terrazza	Verificare ombra pomeridiana e sole in piscina
Ovest	Sole serale, spesso interessante per posizioni con vista mare	Considerare caldo estivo, climatizzazione e abbagliamento
Nord	Più fresco in estate	Verificare umidità, muffa, stanze buie e comfort invernale

Sostanza edilizia e umidità

L'umidità è uno dei temi più importanti durante un'ispezione a Maiorca. Le cause possono essere tetti che perdono, drenaggio assente, acqua di falda, umidità di risalita capillare, condensa, scarsa ventilazione o vecchie impermeabilizzazioni. La vernice fresca poco prima della vendita non è una prova di ristrutturazione.

Fotografare crepe nella facciata, muri di sostegno, lastre della terrazza e bordo piscina.
Verificare tetto, grondaie, pluviali, impermeabilizzazione della terrazza e attico.
Controllare le pendenze intorno alla casa: l'acqua deve essere allontanata dall'edificio.
Percepire l'odore all'ingresso: di muffa, umido, fortemente profumato o di vernice fresca?
Ispezionare angoli dietro mobili, battiscopa, armadi a muro e pareti esterne.
Controllare in modo particolarmente approfondito cantine, ripostigli, locali tecnici e garage.

Impianti tecnici dell'edificio, piscina e giardino

Far aprire il quadro elettrico: documentare età, etichettatura, interruttori di protezione e potenza sufficiente.
Testare tutti i rubinetti: pressione, tempo per l'acqua calda, odore, scolorimento e velocità di scarico.
Chiarire la provenienza dell'acqua: rete, pozzo, cisterna, fornitura con autobotte o combinazione.
Chiarire lo smaltimento delle acque reflue: allaccio alla rete fognaria, fossa settica, fossa séptica, certificati di manutenzione e posizione.
Testare realmente condizionatori d'aria, pompe di calore, acqua calda e internet.
Confrontare dimensioni e posizione della piscina con catasto, planimetrie e permessi.
Verificare sistema di irrigazione, fonte d'acqua, necessità di manutenzione, radici, drenaggio e muri a secco.

Documenti prima di un'offerta

Documento	Perché è importante?	Segnali d'allarme
Nota Simple	Proprietario, descrizione, oneri, ipoteche, servitù	Superfici difformi, oneri sconosciuti, diritti di passaggio
Escritura	Storia e descrizione legale	Edifici o ampliamenti mancanti
Estratto catastale	Posizione, riferimento, superfici e rappresentazione grafica	Piscina, garage o casa per gli ospiti non registrati
Cédula	Certificato di abitabilità	Scaduto, non presente o non corrispondente
Certificato energetico	Documento obbligatorio e indicazione dello stato energetico	Solo bozza, non registrato
Permessi di costruzione	Legalità di casa, ampliamenti, piscina ed edifici accessori	Ristrutturazioni senza licenza
Documenti condominiali	Spese condominiali, riserve, verbali, contributi straordinari	Debiti elevati, ristrutturazioni previste, conflitti per affitti

Domande aperte ad agente e venditore

Perché si vende e da quanto tempo l'immobile è sul mercato?
Quali parti sono state ristrutturate e quando: tetto, finestre, tubature, impianto elettrico, climatizzazione, cucina, bagni, piscina?
Tutte le ristrutturazioni sono state autorizzate e collaudate?
Ci sono stati problemi di umidità, crepe, cedimenti, sinistri assicurativi o controversie con i vicini?
Quali sono i costi annuali per IBI, rifiuti, Comunidad, assicurazione, giardino, piscina e manutenzione?
Quali mobili, elettrodomestici e impianti tecnici sono inclusi nel prezzo di acquisto?
Quali documenti possono essere forniti immediatamente in formato digitale?