Valutare realisticamente il rendimento

Un immobile a Maiorca può generare redditi da locazione, ma il rendimento realistico è solitamente molto inferiore alla cifra lorda indicata negli annunci o nelle previsioni di affitto. Determinanti non sono solo il prezzo giornaliero ottenibile, ma la combinazione di occupazione, stagionalità, situazione della licenza, gestione, manutenzione, tasse e finanziamento.

Il rendimento lordo è solo l'inizio

Il rendimento lordo mette in relazione il reddito annuo da locazione con il prezzo di acquisto o, meglio, con i costi totali di acquisizione. Più significativo è il rendimento netto prima del finanziamento: entrate meno costi correnti, manutenzione e gestione, rapportati al prezzo di acquisto più i costi accessori di acquisto, l'arredamento e gli investimenti iniziali.

Per gli immobili esistenti, nelle Isole Baleari si applica solitamente l'ITP con aliquote progressive; si aggiungono i costi del notaio, del registro immobiliare, della consulenza legale, della perizia, del finanziamento, dell'arredamento e delle prime riparazioni.

Occupazione e stagionalità

La domanda è alta in estate, ma il rendimento si genera durante tutto l'anno. L'IBESTAT indica per gli appartamenti turistici a Maiorca nel 2025 un tasso di occupazione medio per posti letto del 59,08%. A luglio 2025 era del 75,92%, a gennaio solo del 23,36%. Chi calcola in modo serio prevede mesi deboli, giorni di sfitto, finestre per le pulizie, manutenzione e periodi di uso personale.

Affitto turistico o affitto a lungo termine?

L'affitto turistico può portare entrate lorde più elevate, ma è operativamente più costoso e maggiormente regolamentato. Vanno considerati: commissioni delle piattaforme, comunicazione con gli ospiti, check-in, pulizie, biancheria, costi di consumo, maggiore usura, marketing e cancellazioni a breve termine. L'affitto a lungo termine ha solitamente entrate lorde inferiori, ma meno cambi di inquilini, minore complessità operativa e spesso un'occupazione più pianificabile.

Licenza ETV: fattore di valore e rischio

Una licenza ETV esistente e valida può sostenere il valore, poiché i nuovi posti letto turistici sono fortemente limitati. Per gli acquirenti ciò significa: non contare su una futura licenza, ma far verificare la zonizzazione, l'iscrizione nel registro, la capacità di posti letto, la durata o il rinnovo, gli obblighi della comunità di proprietari, le restrizioni comunali e le precedenti locazioni.

I principali blocchi di costo

• Acquisto: ITP o, per nuove costruzioni, IVA/AJD, notaio, registro immobiliare, avvocato, costi bancari e di perizia.
• Correnti: IBI, tassa sui rifiuti, Comunidad, assicurazione, internet, elettricità, acqua, piscina, giardino e amministrazione dell'immobile.
• Affitto turistico: commissioni delle piattaforme, gestione dei pagamenti, pulizie, biancheria, assistenza agli ospiti, servizio chiavi, contabilità e marketing.
• Manutenzione: climatizzazione, umidità, aria salmastra, mobili, elettrodomestici, lavori di pittura e impianti tecnici.
• Sfitto: mesi deboli, cancellazioni, manutenzione, ristrutturazione, uso personale e interruzioni normative.

Tasse e finanziamento

I redditi da locazione di immobili spagnoli sono soggetti a tassazione in Spagna. Per i non residenti, nell'IRNR si applicano generalmente il 19% per i contribuenti residenti nell'UE, in Islanda, Norvegia o Liechtenstein e il 24% per gli altri contribuenti; la deducibilità dei costi dipende dallo status. Per l'affitto turistico, è inoltre necessario verificare se servizi aggiuntivi simili a quelli alberghieri comportano l'IVA.

Il finanziamento modifica massicciamente il rendimento. Un immobile può avere un effetto positivo prima del finanziamento e un flusso di cassa negativo dopo interessi e rimborso. Per il calcolo, si dovrebbe prevedere un aumento dei tassi di interesse di uno o due punti percentuali come stress test.

Calcolo di esempio conservativo

Voce	Affitto turistico con ETV	Affitto a lungo termine
Prezzo di acquisto	600.000 EUR	600.000 EUR
ITP, costi accessori, arredamento, riserva iniziale	78.000 EUR	58.000 EUR
Investimento totale	678.000 EUR	658.000 EUR
Lordo annuo	150 notti x 260 EUR = 39.000 EUR	2.000 EUR x 12 = 24.000 EUR
Costi correnti al lordo delle imposte	28.800 EUR	9.000 EUR
Netto prima di imposte e finanziamento	10.200 EUR	15.000 EUR
Rendimento lordo	5,8 %	3,6 %
Rendimento netto prima di imposte e finanziamento	1,5 %	2,3 %

L'affitto turistico appare più attraente al lordo, ma perde significativamente in termini di rendimento netto a causa di gestione, costi di consumo, pulizie, piattaforme e maggiore manutenzione. Se si aggiunge il finanziamento, il flusso di cassa può diventare negativo nonostante i redditi da locazione. L'apprezzamento del valore può verificarsi, ma non dovrebbe sostituire un calcolo sostenibile dell'affitto.

Domande di verifica prima dell'acquisto

• Il rendimento è calcolato sul prezzo di acquisto o sui costi totali?
• Sono inclusi i mesi deboli, lo sfitto, la manutenzione e l'uso personale?
• Esiste una licenza ETV, è valida e trasferibile?
• Quali costi rimangono a carico del proprietario?
• Come cambia il risultato al netto di imposte e finanziamento?
• Il calcolo rimane sostenibile anche con un calo del 10% delle entrate, un aumento del 15% dei costi o tassi di interesse più elevati?