Chi desidera acquistare un immobile a Maiorca e affittarlo a scopo turistico non dovrebbe trattare la questione ETV come un argomento secondario. Una registrazione ETV esistente può rappresentare un vero fattore di valore. Al contrario, un'ipotesi errata sulla possibilità di affitto può far fallire l'intero business case.

La "licenza ETV" è l'espressione comune nella vita quotidiana. Dal punto di vista legale, si tratta della comercialización de estancias turísticas en viviendas, ovvero soggiorni turistici in immobili residenziali, registrati tramite una DRIAT e iscritti nel registro turistico. Senza una registrazione adeguata, posti letto e conformità normativa aggiornata, un appartamento o una casa non può essere semplicemente commercializzato come alloggio per vacanze.

Quando è necessaria una licenza ETV?

La registrazione ETV è obbligatoria quando un immobile residenziale viene affittato a scopo commerciale o con intento di lucro per soggiorni brevi a ospiti, tipicamente a giorni o settimane e in condizioni di pronto utilizzo. L'affitto turistico comprende in particolare la commercializzazione tramite piattaforme di prenotazione, agenzie o canali di vendita turistici. La durata massima di un soggiorno turistico, secondo la normativa attuale, è di 30 notti.

DRIAT, posti e registrazione

La DRIAT è una dichiarazione responsabile presentata all'autorità turistica competente. Con essa, il proprietario o il commercializzatore dichiara che l'immobile soddisfa tutti i requisiti legali, turistici, urbanistici e tecnici. Alla ETV appartiene anche la questione dei posti turistici: è consentito affittare solo fino alla capacità indicata.

Dal Decreto-ley 4/2025 è stato reintrodotto un sistema di borse posti temporanee e un principio 1:1 senza crescita del numero totale. Una nuova attivazione presuppone fondamentalmente che altrove i posti corrispondenti vengano eliminati o siano disponibili.

Quali immobili possono essere idonei?

Maggiormente degni di verifica sono le case unifamiliari indipendenti, le fincas su terreno idoneo, le case a schiera o le case in zone chiaramente adatte, a condizione che abbiano già una registrazione ETV valida o siano registrabili secondo la situazione attuale. Decisivi sono lo stato del registro, il certificato di zona, i posti letto, la legalità edilizia e di utilizzo, nonché il comune specifico.

ETV365-Uni: affitto turistico di un immobile unifamiliare idoneo.
ETVPL: affitto turistico in edifici con più unità o proprietà orizzontale, oggi fortemente limitato e realistico solo in caso di diritti preesistenti.
ETV60: affitto della propria abitazione principale da parte di una persona fisica per un massimo di 60 giorni all'anno, con ulteriori requisiti e limiti.

Edifici plurifamiliari e appartamenti

Gli appartamenti in edifici plurifamiliari sono l'ambito più delicato. Dal Decreto-ley 4/2025, alle Baleari non è più possibile presentare nuove DRIAT per appartamenti in proprietà orizzontale, con eccezioni per determinate tipologie di case a schiera e bifamiliari. Inoltre, devono essere verificati il regolamento di condominio, lo statuto e le delibere dell'assemblea dei condomini.

Zonizzazione a Maiorca

Maiorca è regolata dal PIAT. Esso distingue tra zone turistiche, zone residenziali, zone residenziali sensibili, aree rurali, nonché zone turistiche sature o mature. Nelle aree sature le possibilità sono notevolmente più ristrette; sul suolo rurale protetto non è consentito avviare nuove attività di affitto turistico in immobili residenziali. I comuni possono inoltre regolamentare in modo più restrittivo.

Palma e differenze regionali

Palma va verificata separatamente. La città persegue da anni una linea restrittiva, in particolare nei confronti dell'affitto turistico negli appartamenti. Anche al di fuori di Palma, i comuni e le zone differiscono notevolmente. Determinante è sempre il lotto specifico, non solo il nome della località.

Fattore di valore e decisione d'acquisto

Una ETV giuridicamente sicura, attiva e trasferibile può aumentare il valore di mercato. Il valore non risiede però nella parola "licenza", ma nell'iscrizione al registro, nei posti letto, nella zonizzazione, nell'approvazione della comunità, nei requisiti energetici e di qualità, nonché nella fattibilità fiscale e operativa. Contestualmente, può essere sensato esaminare le offerte esistenti con registrazione ETV documentata; queste dovrebbero essere prioritarie solo dopo la verifica dei documenti.

Sanzioni e obblighi correnti

L'affitto turistico illegale alle Baleari può comportare sanzioni significative; le violazioni molto gravi possono arrivare fino a 500.000 euro. I proprietari che affittano legalmente devono adempiere a obblighi continui: numero di registro nella pubblicità, comunicazione dei dati degli ospiti, tassa turistica, assicurazione di responsabilità civile, contatto 24 ore su 24, servizi di pulizia e manutenzione, divieti di regolamento interno e feste, requisiti di qualità e ambientali, nonché comunicazione elettronica con l'amministrazione.

Due diligence prima dell'acquisto

iscrizione attuale al registro e modalità ETV esatta;
numero e origine dei posti turistici;
DRIAT valida, documenti di modifica o trasferimento;
certificato comunale di idoneità della zona ETV;
certificato di abitabilità o documenti equivalenti con capacità;
legalità edilizia e assenza di violazioni urbanistiche aperte;
per proprietà comune: statuto, regolamento di condominio, delibere e situazione catastale;
verifica se la ETV può essere proseguita, rinnovata o trasferita dopo l'acquisto.

Un immobile dovrebbe essere valutato come oggetto ETV solo se la possibilità di affitto è dimostrata legalmente e amministrativamente prima della firma. Tutto il resto è speculazione.

Affitto turistico e licenza ETV a Maiorca