Usufrutto e diritti di godimento

Lo usufructo spagnolo corrisponde in gran parte all'usufrutto tedesco: una persona può utilizzare un immobile e trarne i frutti, mentre un'altra persona rimane proprietaria. Per gli acquirenti internazionali a Maiorca, questa separazione è particolarmente interessante per acquisti familiari, pianificazione successoria, seconde case e per garantire il coniuge o un genitore.

Usufructo e nuda proprietà

L'usufructuario è l'usufruttuario. Può abitare, utilizzare, affittare l'immobile e percepire i canoni di locazione, ma deve in linea di principio preservarne la forma e la sostanza. Il nudo propietario detiene la nuda propiedad, ossia la nuda proprietà. Solo quando usufrutto e nuda proprietà si riuniscono nella stessa persona, si crea il titolo di piena proprietà, il pleno dominio.

Vitalizio o a termine

Un usufrutto può essere costituito a vita, a termine o sotto condizione. Per le persone giuridiche valgono limiti particolari; un usufrutto a favore di una società o ente non può, secondo il Código Civil, durare in linea di principio più di 30 anni.

Pianificazione successoria per famiglie

Le strutture tipiche sono: i genitori trasferiscono o vendono la nuda propiedad ai figli e mantengono l'usufrutto; i coniugi si garantiscono reciprocamente un diritto di godimento vitalizio; oppure gli acquirenti acquisiscono fin dall'inizio posizioni separate. Questa struttura non sostituisce tuttavia una pianificazione successoria completa, poiché il diritto immobiliare spagnolo, il diritto successorio, il regime patrimoniale, la residenza fiscale e il diritto nazionale devono essere coordinati.

Diritti e doveri

L'usufruttuario può utilizzare l'immobile e in linea di massima affittarlo, deve trattarlo con cura e sostenere le riparazioni ordinarie. Il nudo proprietario può vendere o gravare la nuda propiedad, ma non può pregiudicare l'usufrutto. IBI, spese condominiali, assicurazione, manutenzione di piscina e giardino, locazione e ristrutturazioni importanti dovrebbero essere espressamente regolamentati.

Registrazione nel registro immobiliare

Un usufrutto su un immobile a Maiorca dovrebbe essere stipulato per atto notarile e registrato nel Registro de la Propiedad. La Nota Simple mostra se un immobile è gravato da usufrutto o altro diritto di godimento. Un contratto privato senza una chiara registrazione è rischioso in caso di strutture familiari transfrontaliere.

Valutazione ai fini fiscali

Per le imposte spagnole, l'usufrutto viene valutato secondo formule legali. Per l'usufrutto a termine, il valore fiscale è pari al 2% del valore dell'immobile per ogni anno di durata, fino a un massimo del 70%. Per l'usufrutto vitalizio, si applica la regola pratica 89 meno l'età dell'usufruttuario, con un valore minimo del 10% e un valore massimo del 70%. La nuda propiedad viene conseguentemente valutata con il valore residuo.

Rischi tipici

Chi acquista solo la nuda propiedad, non acquista il godimento immediato. Ulteriori rischi sorgono in caso di locazione, uso turistico, controversie sui costi, imposta di successione estera, diritti di legittima e successiva cancellazione dell'usufrutto. La struttura dovrebbe pertanto essere rappresentata correttamente nel contratto di compravendita, nel testamento, nella pianificazione fiscale e nel registro immobiliare.