Bouwvergunning en Cédula Urbanística op Mallorca

Wie op Mallorca koopt, verbouwt of een bestaande woning technisch laat keuren, komt al snel twee begrippen tegen: licencia urbanística en Cédula Urbanística. De eerste is de eigenlijke stedenbouwkundige vergunning voor een concrete maatregel. De tweede is een schriftelijke stedenbouwkundige informatie over een perceel of gebouw.

Wat de licencia urbanística regelt

Veel bouwkundige ingrepen mogen pas worden gestart na een gemeentelijke vergunning of na een toegestane comunicación previa. Het betreffende Ayuntamiento is in principe bevoegd. In het oudere dagelijkse taalgebruik wordt vaak onderscheid gemaakt tussen obra mayor en obra menor; juridisch belangrijker is echter of een vergunning, een melding of een extra sectorale vrijgave vereist is.

Nieuwbouw, structurele ingrepen, volumewijzigingen, functiewijzigingen, sloop, zwembadaanleg, grotere terrassen, omheiningen in het buitengebied en maatregelen in beschermde gebouwen mogen nooit als eenvoudige kluswerkzaamheden worden behandeld.

Comunicación previa en declaración responsable

Voor eenvoudige werkzaamheden met geringe technische betekenis kan een comunicación previa volstaan. Toch kunnen plattegronden, een beschrijving, budget, technische verklaring, betalingsbewijzen van leges of sectorale vergunningen nodig zijn. De declaración responsable is op Mallorca vooral in aangrenzende gebieden relevant en mag niet zonder meer met een bouwvergunning worden verward.

Typisch verloop

Aan het begin staat de haalbaarheidscontrole: kadaster, catastro, bestaande vergunningen, Cédula de Habitabilidad, gemeentelijke planning, MUIB-gegevens, Plan Territorial, beschermingscategorieën, weg-, kust-, water-, monumenten- en landschapsvoorschriften. Voor vergunningplichtige projecten wordt meestal een proyecto básico opgesteld, dat de locatie, het volume, de oppervlakten, hoogtes, het gebruik, de afstanden en de stedenbouwkundige conformiteit beschrijft.

Na de vergunning op basis van het basisproject moet het proyecto de ejecución worden ingediend. Het vormt de basis voor de uitvoering en is bij projectplichtige bouwwerken in principe visumplichtig. Het visado vervangt geen gemeentelijke vergunning, maar bevestigt formele en beroepsrechtelijke aspecten.

Termijnen en start bouw

De LUIB voorziet voor de beslissing over een stedenbouwkundige vergunning in principe drie maanden vanaf de volledige indiening van de aanvraag. Naverzoeken en sectorale adviezen kunnen de termijn opschorten. Wordt de vergunning op basis van een basisproject verleend, dan moet het uitvoeringsproject tijdig worden nageleverd; de gemeente controleert vervolgens de overeenstemming. De start van de bouw moet bovendien worden gemeld.

Wat de Cédula Urbanística is

De Cédula Urbanística is geen bewoonbaarheidsverklaring en geen bouwvergunning. Het is een stedenbouwkundige informatie over classificatie, kwalificatie, toepasselijke ordenanzas, bebouwbare parameters, beschermde liggingen, verplichtingen en beperkingen. Sommige gemeenten gebruiken termen als informe urbanístico of certificado de aprovechamiento urbanístico.

Voor kopers is deze informatie waardevol omdat het de verkoopbrochure, catastro en kadaster in de planologische context plaatst. Het legaliseert echter geen aanbouwen, garandeert geen toekomstige vergunning en vervangt niet het inzien van originele dossiers.

Risico's bij bestaande woningen

Veelvoorkomende risicogebieden zijn afwijkingen tussen realiteit, catastro, kadaster en vergunningsdossiers; oude aanbouwen zonder vergunning; zwembaden, pergola's, porches of garages in het buitengebied; functiewijzigingen van opslag naar woonruimte; bouwwerken in beschermd rústico; kust-, water-, weg- of monumentenzones; en verlopen of nooit afgeronde vergunningen.

• Vraag bij het Ayuntamiento het bouwdossier, vergunningen, Final de Obra en eventuele disciplinaire procedures op.
• Vraag een Cédula Urbanística of het gemeentelijke equivalent aan, vooral bij percelen, rústico of uitbreidingswensen.
• Controleer de Cédula de Habitabilidad apart: geldig, verlengbaar en passend bij het gebruik.
• Meet en vergelijk catastro, kadaster en de werkelijkheid.
• Begin geen werkzaamheden alleen omdat een aannemer ze als obra menor bestempelt.