Bij de aankoop van onroerend goed op Mallorca moeten het kadaster, het kataster en de Nota Simple altijd samen worden gecontroleerd. Ze beantwoorden verschillende vragen: Wie is de juridische eigenaar van het onroerend goed? Hoe wordt het ruimtelijk en fiscaal beschreven? Welke hypotheken, lasten of erfdienstbaarheden bestaan er?

Waarom deze controle zo belangrijk is

Veel internationale kopers vertrouwen eerst op de brochure, de bezichtiging en de onderhandeling over de aankoopprijs. De juridische realiteit staat echter in de Spaanse registers. Het is niet alleen van belang of een huis er mooi uitziet of in het kataster terug te vinden is, maar of verkoper, perceel, gebouw, oppervlakten en lasten netjes op elkaar aansluiten.

Op Mallorca komen oudere finca's, landelijke percelen, latere aanbouwen, zwembaden, opritten, meerdere percelen en historische registerbeschrijvingen vaak voor. Daarom moet elke aankoopcontrole ten minste drie documentniveaus vergelijken: het kadaster, het kataster en de actuele Nota Simple.

Het kadaster: juridische eigendoms- en lastensituatie

Het Spaanse kadaster heet Registro de la Propiedad. Hier worden rechten op onroerend goed ingeschreven, met name eigendom, hypotheken, vruchtgebruik, erfdienstbaarheden, recht van overpad, gerechtelijke beslagen, beschikkingsbeperkingen en andere zakelijke rechten.

Het kadaster wordt per afzonderlijke finca registral bijgehouden. Deze registereenheid is niet altijd identiek aan het katasterperceel. Een geregistreerde finca kan meerdere katasterpercelen omvatten; omgekeerd kan een katasterperceel historisch overeenkomen met meerdere registerfinca's.

Voor kopers is het kadaster centraal omdat de ingeschreven rechten in principe rechtsgevolg hebben. Het toont wie als eigenaar is ingeschreven, welk aandeel deze persoon heeft en of er rechten van derden bestaan. Bij een hypotheek is de inschrijving bijzonder belangrijk.

Het kataster: fysieke, fiscale en cartografische beschrijving

Het Spaanse kataster heet Catastro Inmobiliario en wordt beheerd door het Ministerie van Financiën. Het is een administratief register voor percelen en gebouwen. Het bevat onder andere de ligging, katasterreferentie, gebruik, oppervlakte, grafische weergave, kadastrale waarde, referentiewaarde en de katastrale eigenaar.

Het kataster is vooral belangrijk voor belastingen, identificatie en cartografische beschrijving. Het is echter niet hetzelfde als een eigendomsbewijs. Als kataster en kadaster verschillen in de vermelding van de eigenaar, heeft voor de juridische eigendomscontrole in de regel het kadaster het doorslaggevende gewicht.

De katasterreferentie moet bij onroerendgoedtransacties worden vermeld. De notaris vraagt gewoonlijk een beschrijvende en grafische katasterverklaring op en controleert of de katasterbeschrijving overeenkomt met het kadaster, de akte en het feitelijke onroerend goed.

De Nota Simple: de eerste verplichte check vóór de aankoop

De Nota Simple Informativa is een actueel, informatief uittreksel uit het kadaster. Het bevat doorgaans de identificatie van het onroerend goed, de ingeschreven eigenaar of eigenaren, de aard en omvang van de ingeschreven rechten en bestaande lasten of beperkingen.

Belangrijk: De Nota Simple is informatief en bewijst de registerinhoud niet met dezelfde formele kracht als een kadastercertificaat. Voor de aankoopcontrole is het desondanks het centrale werkdocument. Vóór de notariële akte vraagt de notaris bovendien actuele registerinformatie op.

Internationale kopers mogen een Nota Simple nooit alleen van de verkoper of makelaar overnemen, maar moeten deze actief via de officiële weg of via hun eigen advocaat of notaris laten verkrijgen. Voor de juridische beoordeling blijft de Spaanse versie doorslaggevend.

Wat kopers in de Nota Simple moeten controleren

Eigenaar: Komen naam, ID-nummer, bedrijfsgegevens en eigendomsaandeel overeen met de verkoper en de koopovereenkomst?
Finca registral: Komen het registernummer, CRU/IDUFIR, gemeente, beschrijving en adres overeen met het daadwerkelijk bezichtigde onroerend goed?
Oppervlakte: Zijn er afwijkingen tussen de kadasteroppervlakte, katasteroppervlakte, landmeting, brochure en feitelijk gebruik?
Hypotheken: Is er een ingeschreven hypotheek? Zo ja, moet duidelijk zijn geregeld of deze vóór of bij betaling van de aankoopprijs wordt doorgehaald.
Beslagen en aantekeningen: Embargo's, gerechtelijke aantekeningen of belastingvorderingen kunnen de verkrijging aanzienlijk beïnvloeden.
Erfdienstbaarheden en recht van overpad: Controleren of erfdienstbaarheden van toegang, leidingen, water of overpad zijn ingeschreven of juist ontbreken.
Vruchtgebruik en bewoningsrechten: Een ingeschreven vruchtgebruik kan betekenen dat de koper weliswaar eigendom verwerft, maar er niet vrij over kan beschikken.
Beschikkingsbeperkingen: Verkoopverboden, voorwaarden, herroepingsrechten of andere beperkingen moeten vóór ondertekening worden begrepen.

Oppervlakteafwijkingen: normaal, maar niet onschuldig

Afwijkingen tussen kadaster en kataster zijn in Spanje niet ongebruikelijk. Sinds de hervorming door Ley 13/2015 kunnen kadaster en kataster via een georeferentieerde grafische weergave worden gecoördineerd. Als een finca met het kataster is gecoördineerd, worden de ligging, begrenzing en oppervlakte van de ingeschreven grafische weergave juridisch aanzienlijk sterker beschermd.

Een afwijking is niet automatisch een dealbreaker. Deze moet echter worden beoordeeld: Gaat het om een oude onnauwkeurige registerbeschrijving, een onvolledige katasterkaart, een niet-ingeschreven aanbouw, een verkeerde perceelsgrens of zelfs om gebruik van andermans grond?

Bij grotere of conflictgevoelige afwijkingen moet vóór de aankoop een landmeter of architect worden ingeschakeld.

Typische afwijkingen op Mallorca

Oude finca-beschrijvingen: In het kadaster staat een historische, zeer korte beschrijving zonder precieze grenzen; het kataster toont een moderne percelenkaart.
Meerdere percelen: Een landelijk onroerend goed bestaat economisch uit meerdere katasterpercelen, maar uit slechts één of meerdere registerfinca's.
Niet-overeenkomende oppervlakten: De brochure noemt woonoppervlakte, het kataster bruto bouwoppervlakte, het kadaster een andere bebouwde oppervlakte en de landmeting weer andere waarden.
Aanbouwen en zwembaden: Terrassen, bijgebouwen, zwembaden of uitbreidingen verschijnen in het kataster, maar zijn niet als nieuwbouwverklaring in het kadaster terug te vinden.
Appartementsrecht: Bij appartementen kunnen privé-oppervlakte, gemeenschappelijke ruimtes, terrassen voor exclusief gebruik, parkeerplaatsen en bergingen apart of slechts gedeeltelijk zijn ingeschreven.
Toegang over andermans grond: De feitelijke oprit wordt al jaren gebruikt, maar een ingeschreven recht van overpad ontbreekt of is onnauwkeurig beschreven.
Oude hypotheken: Een lening is economisch afbetaald, maar de hypotheek is nooit notarieel en in het kadaster doorgehaald.
Katastereigenaar verouderd: Het kataster vermeldt nog eerdere eigenaren of erfgenamen, terwijl het kadaster actueler is.

Hypotheken, lasten en erfdienstbaarheden

Een ingeschreven hypotheek verdwijnt niet doordat de verkoper mondeling verklaart dat de lening is betaald. Voor kopers telt de doorhaling in het kadaster. In de praktijk wordt bij verkoop vaak een deel van de aankoopprijs rechtstreeks gebruikt voor de aflossing van de bank; vervolgens wordt de doorhalingsakte opgemaakt en in het register ingeschreven.

Bij landelijke onroerende goederen is ook de toegang gevoelig. Een berijdbare weg in de werkelijkheid betekent niet automatisch dat er een juridisch verzekerd recht van overpad bestaat. Kopers moeten laten controleren of de toegang via openbare wegen, eigen grond of andermans grond loopt.

Wat kadaster en kataster niet volledig verduidelijken

Een schone Nota Simple vervangt geen volledige Due Diligence. Het kadaster toont niet automatisch alle stedenbouwkundige risico's, bouwvergunningen, gebruiksbeperkingen, toeristische verhuurvergunningen, openstaande gemeenschapskosten, energieprestatiecertificaten, bewoonbaarheidskwesties of gemeentelijke procedures.

Vooral bij finca's, oudere huizen en onroerend goed buiten de bebouwde kom moet aanvullend worden gecontroleerd: bouwvergunningen, nieuwbouwverklaringen, stedenbouwkundige status, mogelijke overtredingen, water- en elektriciteitsvoorziening, ontsluiting, bewoonbaarheidsbewijzen en eventueel kust-, landschaps- of monumentenbescherming.

Aanbevolen controleprocedure voor kopers

Actuele Nota Simple rechtstreeks uit officiële bron of via de eigen juridisch adviseur verkrijgen.
Eigenaar, finca registral, CRU/IDUFIR, adres, oppervlakten en lasten controleren.
Katasterreferentie en beschrijvende en grafische katasterverklaring vergelijken.
Bij oppervlakteafwijkingen landmeting, katastergrafiek en kadasterbeschrijving deskundig op elkaar afstemmen.
Hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden, recht van overpad en gebruiksrechten vóór contractuele binding verduidelijken.
In de koopovereenkomst vastleggen welke lasten moeten worden doorgehaald en welke de koper overneemt.
Vóór ondertekening bij de notaris actuele registerinformatie laten opvragen.
Na ondertekening ervoor zorgen dat de aankoopakte onverwijld bij het kadaster wordt ingediend en de inschrijving wordt gevolgd.

Conclusie

Kadaster, kataster en Nota Simple vervullen verschillende taken. Het kadaster beschermt de juridische eigendoms- en lastensituatie. Het kataster beschrijft het onroerend goed fiscaal, fysiek en cartografisch. De Nota Simple is het snelle, onmisbare registeruittreksel voor de aankoopcontrole.

Voor internationale kopers op Mallorca ligt de belangrijkste stap in het vergelijken van deze informatie. Pas wanneer eigenaren, oppervlakten, gebouwen, lasten en toegang op elkaar aansluiten of netjes kunnen worden opgelost, is het onroerend goed juridisch klaar voor aankoop.

Kadaster, Kataster en Nota Simple op Mallorca