Een woning kopen op Mallorca: het proces stap voor stap

Het kopen van een woning op Mallorca verloopt in twaalf stappen, van zoekprofiel tot sleuteloverdracht, en kost bij een bestaande woning van € 750.000 alleen al € 65.000 overdrachtsbelasting (ITP, 8,67%). Bij € 1.500.000 is dat € 150.000 (10,00%). Notaris en Registro kosten samen volgens het wettelijke Arancel bij een aankoopprijs van € 750.000 tot € 1.500.000 circa € 1.100 tot € 1.500. Tussen arras-contract en notarisafspraak wordt in de praktijk vaak tot 90 dagen overeengekomen. Peildatum: oktober 2026.

Hoe verloopt de aankoop van een woning op Mallorca stap voor stap?

De tabel toont de twaalf stappen met betrokkenen, duur en kosten. De duur is een ervaringscijfer, tenzij een wettelijke termijn wordt genoemd. Kosten voor een aankoopprijs van € 750.000 (bestaande woning).

Stap	Wie	Duur	Kosten
1. Zoekprofiel	Koper, makelaar	enkele dagen tot 2 weken	geen officiële kosten
2. Budget en NIE	Koper, advocaat of gestor, bank	NIE: dagen tot enkele weken	NIE-leges (Modelo 790, Código 012)
3. Voorselectie	Koper, makelaar	1 tot 4 weken	geen officiële kosten
4. Bezichtiging	Koper, makelaar	dagen tot maanden	reiskosten
5. Onderhandeling	Koper, makelaar	1 tot 4 weken	geen
6. Reservering	Koper, verkoper, makelaarskantoor	enkele dagen tot weken	bedrag vrij overeengekomen
7. Due diligence	Advocaat, architect, belastingadviseur	1 tot 3 weken	honorarium vrij overeen te komen, Nota Simple € 3,01 Arancel
8. Arras-contract	Koper, verkoper, advocaat	1 tot 2 weken	aanbetaling vaak circa 10% (deel van de prijs)
9. Notarisafspraak voorbereiden	Notaris, advocaat, bank	1 tot 2 weken	bij hypotheek: Tasación
10. Aankoop bij de notaris	Notaris, koper, verkoper	één afspraak	notaris circa € 694 incl. IVA (zonder folios, kopieën)
11. Belastingen en Registro	Gestor, notaris, Registrador	belasting 1 maand, Registro 15 werkdagen	ITP € 65.000, Registro circa € 394 incl. IVA
12. Overdracht	Koper, verkoper	op de dag bij de notaris of overeengekomen	nutsbedrijven, verzekering, gemeenschap

Wat gebeurt er precies in de twaalf stappen?

1. Zoekprofiel vaststellen. Bepaal of de woning dient als vakantiehuis, hoofdverblijf, belegging of woonplek voor de oude dag. Daarvan hangen ligging, financiering, belastingen en verhuurvragen af. Bij het profiel horen oppervlakte, buitenruimte, uitzicht op zee, parkeerplaats, bouwstaat, energie-efficiëntie, gemeenschapskosten en overdrachtsmoment. Bij appartementen is belangrijk of de gemeenschap goed wordt onderhouden en of grotere renovaties op komst zijn. Bij finca's en huizen moeten aanbouwen, zwembad en opritten vroeg op juridische documentatie worden gecontroleerd. Duur: enkele dagen tot twee weken. Kosten: geen officiële.
2. Budget en NIE regelen. Reken naast de aankoopprijs op ITP of IVA, notaris, Registro, advocaat, vertalingen, financiering, renovatie en reserves (budget, aankoopkosten). Het NIE vraagt u aan met formulier EX-15 en de leges Modelo 790, Código 012; afspraken zijn schaars, reken op enkele weken. Bij financiering vraagt u vooraf een toezegging aan. De Tasación duurt volgens brancheopgaven een tot drie weken.
3. Voorselectie maken. Controleer exposés kritisch: is de woonoppervlakte plausibel, zijn er actuele foto's, kloppen ligging, bouwjaar, gemeenschapskosten en kadastergegevens, en maakt het exposé onderscheid tussen bebouwde oppervlakte, gebruiksoppervlakte, perceel en terrassen? Zoek het juridisch en economisch meest solide object, niet alleen het mooiste. Vraag bij landelijke woningen en woningen met verhuurperspectief vroeg een documentenlijst op. Duur: een tot vier weken.
4. Bezichtigen. Let op vocht, dak, ramen, installaties, water, elektriciteit, afvalwater, internet, oprit, buurt en geluid. Bij appartementen horen lift, gevel, reserves en huishoudelijk reglement erbij. De Cédula de habitabilidad is volgens de Consell de Mallorca relevant bij verkoop en verhuur. Duur: dagen tot maanden, afhankelijk van de zoektocht.
5. De prijs met feiten onderhandelen. Goede argumenten zijn vergelijkingsprijzen, renovatiebehoefte, ontbrekende certificaten, lasten, gemeenschapsschulden en een zuiver tijdschema. Financieringstoezegging, NIE en bewijs van eigen vermogen versterken uw positie, want verkopers accepteren eerder een lager, maar betrouwbaar af te wikkelen bod. Duur: een tot vier weken.
6. Reserveren. De reservering haalt de woning kort van de markt, totdat advocaat, belastingadviseur of gestor de eerste controles hebben afgerond. Regel prijs, bedrag, termijn, terugbetaling, identificatie van het object en het voorbehoud van de juridische controle (reservering en arras). Betaal nooit contant zonder bewijs. Het bedrag is wettelijk niet vastgelegd.
7. Due diligence uitvoeren. Controleer het Registro (Nota Simple), het kadaster (referentie, ligging, oppervlakte, valor de referencia), eigenaar, hypotheken, erfdienstbaarheden, woon- en vruchtgebruikrechten, gemeenschapsschulden, IBI, energiecertificaat, Cédula, huurverhoudingen en bouwrecht (due diligence). De notaris controleert later identiteit, titel, lasten, kadastrale referentie en energiecertificaat, maar vervangt uw eigen controle niet. Vanwege de witwasregels worden herkomst van de middelen en uiteindelijk belanghebbenden gecontroleerd. Duur: een tot drie weken. Kosten: advocaathonorarium vrij overeen te komen, Nota Simple € 3,01 Arancel per perceel (RD 1427/1989).
8. Arras-contract ondertekenen. Het private contract bindt juridisch en regelt prijs, betalingsschema, termijnen, lastenvrijheid, kostenverdeling, inventaris en voorwaarden tot de notaris. De soort arras moet in het contract staan: het notariaat noemt arras confirmatorias als meest voorkomende vorm. Alleen bij arras penitenciales kan de koper onder verlies van de aanbetaling terugtreden, de verkoper tegen terugbetaling van het dubbele (art. 1454 Código Civil). Gebruikelijk is een aanbetaling van circa 10% van de prijs.
9. Notarisafspraak voorbereiden. Controleer het ontwerp van de Escritura, de actuele Nota Simple, betaalwijzen, NIE, volmachten (eventueel geapostilleerd en vertaald), financieringsdocumenten en inventarislijst. De openbare akte biedt bijzondere rechtszekerheid. Bij een hypotheek overlegt u vóór de ondertekening met de notaris; de wet voorziet daarvoor in een termijn van tien dagen (notarisafspraak).
10. Kopen bij de notaris. U ondertekent de Escritura de Compraventa, betaalt de restprijs en de verkoper draagt bezit en sleutels over. Lasten worden geschrapt, afgelost of uitdrukkelijk overgenomen. De akte moet betaalwijze, lastenstand, kadastrale referentie, energiecertificaat, gemeenschapskosten, IBI en overdracht ondubbelzinnig vastleggen. De akte passeren is nog niet de laatste stap. Is de verkoper in Spanje niet ingezetene, dan moet u 3% van de prijs inhouden en binnen een maand afdragen via Modelo 211. Zonder andersluidende afspraak draagt volgens het notariaat de verkoper de notariskosten van de akte en de koper de kosten van zijn kopie; de verdeling moet in het contract staan.
11. Belastingen betalen en inschrijven in het Registro. De ITP betaalt u met het Modelo 600 binnen een maand na de akte (ATIB). De inschrijving in het Registro de la Propiedad beschermt uw eigendom tegenover derden; de Registrador heeft daarvoor 15 werkdagen na ontvangst. Controleer het belastingbewijs, het schrappen van eerdere lasten en de inschrijving.
12. Overdracht en nazorg. Leg sleutels, meterstanden, codes, garanties en inventaris vast. Zet elektriciteit, water, internet, verzekering, gemeentelijke heffingen en gemeenschapskosten over. Controleer uw fiscale positie als ingezetene of niet-ingezetene. Wie toeristisch wil verhuren, moet dat apart controleren: eigendom alleen geeft geen verhuurvergunning.

Welke kosten komen kijken bij de aankoop van een bestaande woning?

Bij de aankoop van een bestaande woning betaalt u op de Balearen ITP volgens een staffel: 8% tot € 400.000, 9% tot € 600.000, 10% tot € 1.000.000, 12% tot € 2.000.000 en daarboven 13% (ATIB, peildatum oktober 2026). De ATIB berekent daaruit een gemiddeld tarief over de totale waarde. Een verlaagd tarief van 4% geldt alleen tot € 270.151,20 en alleen voor de toekomstige hoofdwoning onder strikte voorwaarden.

Post (bestaande woning)	€ 750.000	€ 1.500.000
ITP	€ 65.000 (8,67%)	€ 150.000 (10,00%)
Notaris volgens Arancel, incl. 21% IVA	circa € 694	circa € 953
Registro volgens Arancel, incl. 21% IVA	circa € 394	circa € 566
Belasting en officiële kosten	circa € 66.090 (8,8%)	circa € 151.520 (10,1%)

De berekening voor € 750.000: 8% over € 400.000 (€ 32.000) plus 9% over € 200.000 (€ 18.000) plus 10% over € 150.000 (€ 15.000). Notaris en Registro zijn het basisbedrag van de officiële schalen (RD 1426/1989 en 1427/1989) na 5% korting; folios, kopieën en bijkomende posten komen erbij. Niet inbegrepen zijn advocaat, Gestoría, vertalingen, financiering en courtage. Advies over belastingen en juridische vragen in het individuele geval nemen advocaat en belastingadviseur op zich.

Wat kost de aankoop van nieuwbouw?

Bij nieuwbouw van een projectontwikkelaar is in plaats van de ITP 10% IVA verschuldigd, bij een prijs van € 750.000 exclusief IVA dus € 75.000. Daarbij komt de zegelbelasting AJD: op de Balearen in principe 1,5% van de akte, vanaf een waarde van € 1.000.000 2% (ATIB). Stem de grondslag vooraf af met de belastingadviseur.

Welke korte checklist helpt internationale kopers?

• Zoekprofiel en gebruik verduidelijken: vakantiehuis, hoofdverblijf, belegging of verhuur.
• Totaalbudget berekenen met ITP of IVA, AJD, notaris, Registro, advies en reserve.
• NIE, bank, financieringstoezegging en herkomstbewijzen van de middelen voorbereiden.
• Vóór de reservering object, verkoper, Registro en basisdocumenten controleren.
• Reservering alleen ondertekenen met een duidelijke terugbetalingsregel en voorbehoud van due diligence.
• Vóór het arras-contract alle juridische, technische, fiscale en bouwrechtelijke punten laten controleren.
• De notarisafspraak pas maken als aktenontwerp, betaling en schrapping van mogelijke lasten zijn geregeld.
• Na de notaris belastingen tijdig betalen en de inschrijving in het Registro controleren.
• De overdracht vastleggen en nutsbedrijven, verzekering, gemeenschap en belastingplichten omzetten.